时隔三年新塘再卖地，增城城投底价竞得地铁上盖宅地

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

今日（10日），广州成功出让新塘镇地铁13号线沙村站北侧18101203220A25127号地块，成交总价8.05亿元，成交楼面价7130元/㎡，由增城城投底价竞得。

对于今天地块的出让结果,专家点评如下：

【肖文晓】--克而瑞广佛区域首席分析师

截至10月末，新塘板块一手住宅可售货量为7629套、79.95万㎡，去化周期为21.9个月，与全市平均去化水平接近，但在增城区内部属于去化最优的板块之一。作为承接广州东部需求外溢的桥头堡，新塘板块楼市以高性价比著称，也是广州楼市常年的套数销冠，在流量上具有保障。近年市场结构调整，增城区土拍成交大幅减少，而本次成交的地块有望打造高使用率的新规产品，如能快速开发抓住窗口期，在产品力上对比板块旧规存货有压倒性的优势。

下面我们依次来看地块的综合素质及周边市场表现：

01

地块计容建筑面积11.29万㎡，起拍总价8.05亿元，起拍楼面价7130元/㎡，容积率2.5。

出让公告中提到，地块必须按照装配式建筑评价标准进行规划、设计和建造。

也就意味着转未来地块化成项目入市后，建设进度加快，减少业主等待时间。

值得一提的是，上周，广州市智能建造与工业化建筑产业发展工作专班办公室印发《广州市大力发展智能建造与工业化建筑加快推进建筑产业现代化的实施意见》。

其中提到2026年起，全市出让的居住用地100%实施装配式建筑。

或许可以预见，明年全面铺开装配式建筑后，有望一定程度上提升购房者的入市预期。

另一方面，出让公告中还提到，地块需建设1015㎡包括社区服务中心在内的公服配套。

在建造要求上，明确指出“鼓励提高住宅阳台面积占比，其中满足连续开敞率不低 40%的主景观阳台不限制进深”的要求。

也就是说，增城有望再新增一个新规项目。

从地块位置上看，地块位于增城新塘板块内，广州“东部中心”核心占位上，板块发展前景广阔，距离地铁13号线沙村站约300米，可无缝衔接广州各大CBD。

配套方面，地块西面为在建的乐丰商业体，以及西北面华润置地公园上城的社区底商加持，海贝公园距离地块约400米，能满足日常生活需求。

在教育配套上，新雅新世界实验学校、广东外语外贸大学新塘实验学校、鹤泉小学均已建成招生，地块北侧还规划有一所教育用地。

地块缺陷也相对明显，从官方航拍图可见，京港澳高速、新塘大道、广深大道三条高速环绕，未来业主不可避免会遭受噪音、粉尘影响。

对此，为保证业主居住舒适度，出让公告中也明确提到:“竞得人在开发建设过程中须合理优化建筑布局，并采取有效措施减缓交通噪声对居民生活的影响，确保建筑室内噪声达标。”

02

市场表现方面，克而瑞数据监测显示，作为全市交投最活跃的区域，2025年1-10月增城区商品住宅成交9657套，其中地块所处的新塘板块今年1-10月商品住宅成交3207套，较去年同时期增长4%，长期霸榜广州83板块商品住宅成交套数冠军宝座。

聚焦到地块周边，克而瑞数据监测显示，近十三月地块周边三公里内商品住宅成交3181套，成交均价17687元/㎡。

地块距离最近的新房项目华润置地公园上城，克而瑞数据监测显示，今年1-10月该项目成交727套，成交均价19099元/㎡。

二手房方面， 克而瑞数据监测显示，近十三月地块周边三公里内二手房成交2894套，成交均价13595元/㎡。

在土地市场上，克而瑞数据监测显示，近五年增城区涉宅用地供应99宗，供应总建面1789.42万㎡，成交52宗，成交总建面904.55万㎡。

尽管从总量上看规模相对可观，但在“去库存”的号召下，2021年后增城供地节奏急速放缓，年均供求规模不足5宗。

克而瑞数据监测显示，新塘板块五年涉宅用地供应16宗，供应总建面231.94万㎡，成交10宗，成交总建面135.04万㎡。

此外，克而瑞数据监测显示，与区域成交节奏一致的新塘镇，距离最近一次涉宅用地成交已是2022年，彼时为中国铁建以12.8亿元成交总价竞得的增城区新塘镇广园快速路南侧18101226A21188号地块，目前已转化为中国铁建·翰林新语入市销售。

另一方面，克而瑞数据监测显示，截至目前，成交的10宗地块中，9宗地块目前已转化入市，7个项目录得成交表现，其中成交规模最高的项目为金茂万科都会四季，今年1-10月成交451套，成交均价15542元/㎡，地楼比0.83。

成交规模第二高的项目为路劲·星棠，今年1-10月成交170套，成交均价16164元/㎡，地楼比0.77。

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖住宅开发、不动产运营、物业社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、GoingData、易客达、金融数据系统、资产管理系统、商办数据系统、租售系统、文旅系统、康养系统、产城系统、物管系统等，为大量房企提供了决策依据。