农民工近400万元工资被拖欠 引爆京保颐年京郊养老开发乱象

位于顺义区牛板路3号的演艺小镇（受访者供图）

中房报记者 王少杰 北京报道

“工程干完了，钱却拿不到，找了多少次都没用。”河北邯郸农民工杨师傅攥着结算单，满脸无奈。今年6月，他承接京保颐年（北京）康养服务有限公司（下称“京保颐年”）顺义区“养老院改造”项目的建筑垃圾清运工程，双方口头约定“完工即结清费用”。可如今工程结束已3个月，4.3万余元渣土清运费用仍未到账。

中国房地产报记者调查发现，杨师傅的遭遇并非个例。2025年初至今，京保颐年在顺义、昌平两区布局的多个“养老院改造”项目中，150余名农民工被拖欠工资近400万元。他们多次向施工方讨要，得到的始终是“甲方（京保颐年）没拨款”“资金周转困难”等推脱说辞。

“我们也被掏空了，现在入不敷出。”多位施工队负责人坦言，每当施工队完成节点工程申请付款，京保颐年负责人便以各种理由拒绝验收、拒付费用，导致工程停滞。施工队垫付的成本无法收回，累计损失超1000万元，既无力支付工人工资，也承担不起撤离的亏损，陷入“留守无望、撤离亏本”的僵局。

11月2日，记者多次拨打京保颐年主要负责人电话，均处于关机状态；发送短信问询，亦未获回复。多数农民工已向属地政府部门及法律援助机构求助。另据记者调查发现，京保颐年以康旅名义在北京郊区打造的多处院子项目，存在诸多违规操作，投资者需警惕“钱地两空”。

昌平区老君堂村养老院改造现状（图片来源：王少杰/摄）

停工地现场：寒夜守薪，日领20元补贴度日

顺义区赵全营镇牛板路3号的演艺小镇，是京保颐年“养老院改造”项目之一。今年6月项目启动后，仅完成少量样板间装修，主体结构施工便陷入停滞，目前整个工程已全面叫停。

虽已停工断电，仍有部分工人选择留守。寒冬里，他们靠柴火取暖做饭、蜡烛照明，盖着单薄的被子，生活处境艰难。这些工人多来自河北、江苏、安徽等地农村，在此辛苦劳作数月，却分文未得。“就算吃不上热饭，也得守着讨工资。”一名留守工人说。

北京劲博建筑施工队负责人邹亮（化名）回忆，停工前后的工地堪称“冰火两重天”：停工前，机器轰鸣、工人穿梭、建材堆积，10余家施工队同时进场，一片热火朝天；停工后，工地迅速冷清，未完工的建筑框架裸露在外，多数工人撤离，只剩少数人留守。

“说到底还是京保颐年拖欠工程款，工程没法推进，工人工资才被欠着。”邹亮说，为维持留守人员基本生活，已被项目“掏空家底”的施工方，仍勉强筹措资金，给每人每天发20元生活补贴。“不少人白天去周边打临工，赚点钱补贴家用，不想再给施工队添负担。”

对于工人的薪资权益保障，赵全营镇政府建议施工队通过劳动仲裁或法院诉讼解决。但诉讼“耗时长、成本高”，对于急需用钱发工资、维持生计的施工队和农民工而言，无疑是“远水难解近渴”。

法律人士指出，当前应优先保障农民工基本权益：地方政府和劳动保障部门可启动应急救助机制，协调已追回或冻结的款项，优先用于支付农民工基本生活费及部分工资，彰显人文关怀与社会责任。

邹亮透露，此前京保颐年相关负责人曾向赵全营镇相关部门退还20余万元费用，工人希望用这笔钱先发工资。但赵全营镇政府相关工作人员表示，镇政府无权直接动用该款项，需由司法部门裁定资金用途。目前，工人们仍在等待法律程序结果，期盼相关部门加快进度，守住劳动者的合法权益。

京保颐年用于开办康养公寓的承租合同（受访者供图）

北京市北郎中农工贸集团土地出租合同（受访者供图）

北京劲博建筑工程公司保证金收据（受访者供图）

中弘建设北京分公司保证金收据（受访者供图）

项目违规改造：转租链条存漏洞，合同空置期内擅自施工

演艺小镇样板间闲置、农民工欠薪的背后，除了京保颐年拒付工程款，更隐藏着项目违规改造的问题——这才是压垮项目的“最后一根稻草”。

2025年8月12日，演艺小镇多家施工队已完成样板间装修，可当他们找到京保颐年主要负责人时，对方却拒绝验收、拒付工程款。施工队无奈停工，并向属地派出所报警求助，也由此揭开了项目违规的真相。

“后来我们才知道，赵全营镇政府早就给演艺小镇下过停工令，说施工不符合村、镇规定，属于违章改造。就算我们不停工，政府也会因为违规把项目叫停。”邹亮说。

公开信息显示，演艺小镇房产归属赵全营镇北郎中村委会，由村办企业北京市北郎中农工贸集团代为管理。2025年3月28日，北郎中农工贸集团与北京众流归海商贸有限责任公司（下称“众流归海”）签订《农村土地租赁合同》，明确演艺小镇是“北京艺能海桥舞美文化有限公司腾退后的房屋与土地”，地块面积31.28亩，年租金41.64万元，用途为“三产服务业”。

仅2个多月后，2025年6月1日，众流归海便以年租金240万元的价格，将演艺小镇转租给京保颐年，用于开办康养公寓，并签订《房屋租赁合同》及《授权委托书》，授权京保颐年“全权负责土地管理、房屋改扩建、装修、招商运营等事宜”。

这一转租链条漏洞百出：根据北郎中村土地租赁合同条款，众流归海转租、转让地块，或对地上物进行装饰装修改造，需经北郎中村集体经济组织成员代表会（村民代表会）讨论通过，并报镇政府批准，且需取得地上物所有权人书面同意。显然，众流归海未经报批便擅自转租，违背了村委会约定。

更关键的是，合同明确“土地使用权承租期限自2026年1月1日起至2039年12月31日止”——合同签订时间（2025年3月）早于履约时间，存在“合同空置期”。而众流归海在空置期内擅自将演艺小镇转租给京保颐年，且后者违规改造，双方均面临追责风险。

演艺小镇授权委托书（受访者供图）

昌平区上西市村“营地院子”在微信朋友圈推广（受访者供图）

京保颐年以入会员名义变相售房合同（受访者供图）

连环骗局：施工队被收350万元保证金，老人预付房款恐难追回

据受访人介绍，京保颐年甘愿以数倍于“二房东”众流归海的价格承租，又急于推进“养老院改造”，真实目的并非运营康养项目，而是借改造之名“圈钱”。

邹亮揭露，2025年6月起，京保颐年负责人高某习、王某以“改造养老院”为由，在演艺小镇推出房屋装修、垃圾清运、庭院绿化、防水等工程项目。他们用“高于市场行情的合同报价”吸引施工队进场，同时要求施工队先行缴纳高额保证金及现金“好处费”，再开工。据不完全统计，各家施工队被索要的保证金和好处费累计达350万元。

“仅我们北京劲博建筑一家就交了60万元。”邹亮强调，保证金和好处费是两笔钱，多数“好处费”要求付现金，且仅部分开具收据，收据用途还被统一写成“推荐服务费”；线上转账部分，则被要求汇至“北京昌益恒源农业科技发展有限公司（下称‘昌益恒源’）”账户。

中弘（天津）建设集团有限公司北京建设分公司负责人也遭遇类似情况。2025年6月上旬，该公司与京保颐年签订380万元的房屋装修合同后，被要求缴纳20万元保证金和7.4万元现金好处费。可当他收到保证金收据时，却发现用途写的是“推荐服务费”，向京保颐年负责人王某反馈时，仅得到“没事儿，保证金两个月就退”的答复。

然而，当部分施工队按合同完成样板间或部分工程后，京保颐年不仅拒付工程款，负责人还失联或推诿，项目彻底停工烂尾。近10家施工队前期投入的工程款、材料款血本无归，缴纳的保证金和“好处费”也无法追回。

演艺小镇的骗局只是冰山一角。记者调查发现，京保颐年还在顺义区南彩镇，昌平区兴寿镇、崔村镇、十三陵镇等地布局“养老院改造”项目，目前均陷入“施工停滞+款项难追回”的窘境。

更令人揪心的是，京保颐年还把矛头指向老年人：以“养老院改造”名义公开展示精装样板间，承诺“长期入住权益”，吸引老年人缴纳数十万元会员费或租金。从施工队收集的资料来看，成交客户中多为交定金者，也有少量全款认购者，每套售价约20余万元。如今项目停工，老人们预付的数十万元能否追回，仍是未知数。

套路升级：“营地院子”变相售房，警惕“钱地两空”

“交钱时说今年就能住养老公寓，现在连人都找不到。”一名缴纳了定金的租房者无奈表示，京保颐年相关人员长期“失联”，电话不接、短信不回，不少人担忧高管已卷款跑路。但坊间传闻，京保颐年主要负责人高某习近期仍活跃于旗下项目，只是业务方向从“养老院改造”转向了“营地院子开发”——这引发外界质疑：公司是否在转移资金和业务重心，逃避施工队与租房者的维权？

记者多方核实发现，高某习现身的“营地院子”，实为昌平区兴寿镇的“兴顺农庄房车露营小镇（又名兴顺度假农庄）”。该项目宣称主打“个性化露营体验”，通过组合房车、帐篷、太空舱等设施，打造“高端营地院子”。

兴顺农庄营销人员徐冬（化名）介绍，客户支付6.8万元，即可获得一块260平方米土地的14年使用权，用于安放房车或帐篷，农庄提供围墙、水电、网络及物业服务。“别看是帐篷，实际是精装住房。”他通过视频展示了样板间：内部配备客厅、卧室、卫生间及露台，装修豪华，部分“太空舱”甚至为“两室一厅”，价格在6万至12万元不等。

为吸引客户，徐冬还在微信朋友圈发布“首推5套特价院子，每套仅售5.8万元”的消息，暗示“欲购从速”。但这一模式被质疑为“以租代售”——通过长期租赁变相销售不动产，规避商品房监管政策。

记者获取的兴顺农庄土地租赁合同显示，项目由兴顺安昌（北京）农业发展有限公司(下称“兴顺安昌”)开发，位于昌平区兴寿镇上西市村，承租者缴纳费用后，首期合作期限至2039年7月1日。“院子到期后能续租，我们签的使用年限是50年。”徐冬透露，项目土地最初由昌益恒源与上西市村委会签订租赁合同，后转租给兴顺安昌，而两家公司的实际控制人均为高某习。

但上西市村委会相关人员的说法却与之矛盾：“不清楚现在谁承租兴顺农庄的土地。”据村委会回忆，2000年曾将50亩苹果园土地出租给一位姜姓个人，用途为“种养殖”，后来听说土地被转租；且按政策要求，土地租赁年限已从最初的50年调整为20年。

前述法律人士提醒，此类“营地院子”暗藏多重风险，消费者需警惕“钱地两空”：若土地为集体用地或农用地，擅自改建住宿设施可能违反规划法规；14年使用权无法办理产权证，一旦开发商违约或土地被征收，消费者难以获得赔偿；“长租+装修”模式实则规避限购政策，本身涉嫌违规。

从京保颐年“失联”到兴顺农庄“营地院子”，不难看出部分企业正利用法律灰色地带“收割”消费者。这既需要消费者提高法律意识，也亟待监管部门加大对“变相售房”的打击力度，守住市场秩序与公众权益底线。