日媒说中国楼市没日本惨，这 3 个真相普通人得看清

最近刷房产新闻的朋友肯定注意到了，日本《朝日新闻》去年 7 月发了篇长文，说咱们中国现在的房地产情况，跟他们 90 年代那波泡沫破裂比起来，没那么严重。这话一出来，评论区立马吵翻了 —— 有人说 “这是站着说话不腰疼”，也有人问 “真的没那么糟吗？那为啥我家房子跌了几十万”。

今天咱不抬杠，先把这事的来龙去脉掰扯清楚。日媒那篇报道里有组关键数据：2024 年二季度咱们 GDP 同比涨了 4.7%，但房地产开发投资跌了 10%，新建房销售额更是跌了 25%。政府当时还出了个政策，让地方国企贷款买开发商的库存房，改成廉租房，计划拿 5000 亿出来救市。但日媒也说了大实话：现在全国楼市库存估计超过 4 万亿，5000 亿扔进去就像泼杯水，而且大城市缺房、小城市房子堆成山的毛病没解决。

那为啥日媒敢说 “没日本 90 年代严重”？咱得先看看日本当年惨到啥程度。1991 年到 2005 年，东京、大阪那些核心城市的地价跌了 76%，全国房价跌了快一半，最狠的商业地产跌幅超 80%。更吓人的是股市，日经指数从 39000 点跌到 7600 点，跌了 80%，老百姓一辈子的积蓄蒸发了 9.3 万亿美元。后来还出现了 “负动产”，房子卖不掉，每年还要交固定资产税、维护费，手里的房成了赔钱货。

对比下来，咱们现在的情况确实没到那份上。2021 到 2025 年，全国地价也就跌了 32%，70 城二手房均价跌了 30% 左右，就算是天津、广州这些跌得多的地方，局部也才跌 30% 到 45%。A 股虽然也跌了，但沪深 300 指数跌了 40%，比日本当年的 80% 还是轻不少。这背后藏着三个关键差别，不是日媒瞎吹，是真有实打实的不同。

第一个是政府手里的 “缰绳” 不一样。日本当年是完全自由市场，土地随便买卖，银行拼命给房企放贷，泡沫吹大了政府才急着加息刺破，跟炸气球似的一下子崩了。咱们不一样，土地是政府集中供应的，溢价率都卡着 15% 的线，新房价格还得政府备案批准，深圳就直接要求新房价低于市场价。后来房价跌太狠，又出了 “限跌令”，不让开发商随便降价甩卖。相当于给狂奔的楼市套了缰绳，就算慢下来，也不会直接翻车。

第二个是 “家底” 的抗风险能力不同。日本当年企业疯了似的加杠杆炒房，非金融企业的负债率飙到 139%，银行和企业绑在一起，坏账一堆却没人敢动，拖了十年才解决。咱们的银行受监管严多了，不良贷款能及时处置，没走到日本那种 “银行倒闭、企业躺平” 的地步。更重要的是，现在盖房子的成本摆在那 —— 建筑工人越来越少，工资涨了不少，钢材、水泥这些建材因为环保限产，也降不到哪儿去。房价要是跌破成本价，开发商干脆不盖了，市场反而能稳住，不会像日本那样自由落体。

第三个是 “需求底盘” 还没漏。日本 1990 年城镇化率都 78% 了，农村没人再往城里跑，人口增速也快没了，房子根本没人接盘。咱们现在城镇化率才 64%，还有上亿人要进城，刚需是真的存在，只是大家现在不敢买、没钱买而已。而且咱们人均 GDP 才 1 万美元，日本当年都 3 万美元了，后面工资还有上涨空间，买房的底气没完全丢。

但别误会，说 “没日本惨” 不代表日子好过。这波调整对普通人的影响已经很实在了：小区旁的烂尾楼虽然没增多，但复工的也少；想换房的，手里的老破小挂半年卖不掉；建材店老板说生意差了，但钢材价没大跌，盖房成本降不下来。最揪心的是信心，身边不少人觉得 “房价还得跌”，就算有钱也不敢动，这种观望情绪比降价更磨人。

不过我得说句实在话：日媒的判断没大错，但他们只说了 “没那么严重”，没说 “不严重”。咱们现在的问题不是会不会像日本那样崩掉，而是怎么慢慢爬出来。日本当年栽在 “转型太慢”，制造业没跟上，银行一堆坏账拖着不解决。咱们现在正在做两件事：一是搞直接融资，让企业少靠银行贷款，通过股市、债券拿钱，2025 年前四个月企业债券融资就涨了不少；二是把发展重心往高端制造、消费这些方向转，不把鸡蛋全放房地产篮子里。

可能有人会说 “这些大道理跟我没关系”，但其实关系大着呢。要是转型能成，工资慢慢涨，就业稳了，大家自然敢买房；要是转型慢了，就算房价不崩，也可能像日本那样，好几年赚不到钱，手里的房也涨不动。现在的楼市就像一辆减速的大巴，不会翻车，但什么时候能重新提速，得看发动机（实体经济）给不给力。

最后想说，别被 “没日本惨” 这说法安慰到，也别被降价吓慌了。咱们跟日本的处境不同，手里的牌也不一样，但疼是真的疼，难也是真的难。看清这一点，才知道咱们现在到底在熬什么，未来要等什么。