18592套！成交量跻身5年Top 2！“银十”市场释放重要信号，你必须知道→

今年“银十”，上海二手房市场交出一份复杂的成绩单——

全市成交18592套，环比下降9.35%。但剔除国庆8天长假影响后，节后日均成交754套，较9月日均成交量增长10.9%，10月12日更创下1266套的半年新高！

这份扑朔迷离的“数据迷雾”背后，揭示了市场正经历深刻的结构性变革，一起往下看。

总成交量跻身近五年同期Top 2

整体呈现“量价双稳”特征

因为8天国庆长假的存在，10月总成交量最终定格在18592套，表面看起来环比有所下降，但如果按照正常的4周工作日计算，10月的成交量能破2万套。

去年，因为有9.29新政刺激，10月成交量高达2.37万套，今年在没有任何政策加持的情况下，成交量能跻身近5年Top 2，足以说明上海二手房市场足够稳定！

总得来说，今年1~10月二手房市场以“政策托底、需求释放”为核心特征，合计成交208320万套二手纯住宅，月均成交超2万套，守住了市场的荣枯线，也说明上海楼市始终保持较高的流动性，形成相对稳定的内循环。

月末翘尾行情显现

政策效应滞后释放带动成交回暖

而且，国庆假期后市场反弹也超出预期。10月9日~31日，上海二手房日均成交量攀升至754套，超过9月日均成交量。

这种“补偿性成交”主要由两部分构成：一是置换需求集中释放，9月签约的房源在10月集中网签；二是刚需群体抓住政策窗口，从10月成交价格区间结构来看，总价230万以下和230万~310万之间的房源，成交量较9月有明显增长。

这说明等待已久的刚需群体，和持续观望的房东，已经在价格方面达成共识。刚需房源成交量增长，或给市场释放积极信号，影响更多观望的房东和客户。

市场结构性变革深化

供需关系重塑购房决策逻辑

影响上海二手房市场表现的，还有新房的供给。当前，上海二手房市场正经历更为深刻的内生性调整，供需关系的区域分化与产品结构的代际更替或将共同塑造新格局。

从供需基本面看，核心区域呈现“低供给、稳需求”特征，而外环外地区挂牌量和成交量明显不匹配，供需失衡加剧价格下行压力。

从10月成交面积结构来看，“50~70㎡”房源占比环比9月增长明显，刚需型住房需求增长较为明显。从长期趋势变化来看，“50㎡以下”刚需房平稳增长，“140~200㎡”改善型住宅平稳增长；预计2025Q4季度，“70~90㎡”刚需型住房下降速度减缓，“90~120㎡”改善型住宅持续下降。

户型需求演变“两极化”趋势明显。对于持有中间区间房源、且有进一步改善需求的群体，建议抓紧时机完成置换。

随着年末临近，上海二手房市场正进入“政策消化期”，整体企稳、局部失衡的形势可能还要维持一段时间。在“房住不炒”的总基调下，精准把握区域分化中的结构性机会，将成为年末购房决策的关键。

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