房价下跌的后遗症，现在已经开始显现，手里有多套房的，要注意了

房价下跌，不仅仅是一个数字的变化，更是普通家庭财富版图的重塑。

“我2023年底花580万在北京郊区买的房子，现在同样户型挂牌价只有480万了。”一位90后购房者赵先生无奈地说，“如果现在卖房，不仅首付赔光，卖房款可能还不够还银行贷款。”

这种故事在今天的中国房地产市场已非孤例。从2021年7月到2025年7月，许多城市房价已经下跌了30%到50%，部分低能级城市甚至暴跌60%以上。

曾经，房产是中国人最可靠的财富储存方式；如今，它却成了许多人的心头重负。

01 资产缩水，普通家庭财富“大蒸发”

房价下跌最直接的影响，就是家庭资产的缩水。

对大多数中国家庭而言，房子是最重要的资产。统计显示，中国人的财富77%集中在房子身上，对比美国只有34%左右。

这种资产结构意味着，房价下跌对中国家庭的冲击远大于其他国家。

郑州的刘女士就是一个典型案例。2021年她花348万买入一套学区房，如今挂牌价只剩121万，跌幅超过65%。

但她还欠银行280万贷款，这意味着即使把房子卖掉，她还需倒贴银行近160万。

这样的“负资产”家庭正在增多。

2025年数据显示，47城房价较最高点回撤中位数达32.7%，不少家庭都面临类似困境。

更深远的是，这种资产缩水会产生“负财富效应”——即使收入没减少，人们也会因房产贬值而感到变穷了，从而削减消费，影响整体经济。

02 连锁反应，波及60多个行业

房价下跌的冲击波正从房地产市场向外扩散，影响远超很多人想象。

房地产是中国的支柱产业，后面关联着钢铁、水泥、建筑、家电等50-60个超级上下游行业。

这些行业很多都是万亿规模，房地产如同带动这些行业的“龙头”，一旦坍塌，后续产业会接连倒下。

实际影响已经显现。一家瓷砖厂老板透露，今年订单少了60%，只能裁员一半。

某知名冰箱品牌今年上半年销售额跌了35%。这些行业的企业正共同经历着房地产下行带来的寒冬。

更令人担忧的是就业。房地产及上下游行业吸纳了近亿就业人口，房企裁员、工厂减产，农民工、设计师、销售等群体首当其冲面临失业风险。

03 银行收紧，融资渠道受阻

随着房价持续下跌，银行对房产抵押贷款的态度也日趋谨慎。

2025年第一季度，全国范围内房贷审批时间平均延长了12天，抵押评估值与市场挂牌价的比例从2023年的85%下降到了现在的78%。

这意味着购房者可能面临“贷不够”或者“贷款价值超过房产实际价值”的风险。

一位客户张女士分享她的经历：她2020年以300万购入的房产，2024年评估值只有240万，远低于她剩余的贷款金额。

更严峻的是，房抵贷业务风险正在上升。

据不完全统计，目前个人经营贷总规模约25万亿元，其中约半数以上是房抵贷业务。近五年新增的近10万亿房抵贷基本多数已经抵押率爆表。

这对依靠房产抵押融资的小企业主来说，是个沉重打击。

一位经营者透露，他之前用房子做抵押办了经营贷，今年续贷时，银行说“房价跌了，续贷不一定通过”，生意资金链差点断裂。

04 地方财政，土地出让金大幅缩水

房价下跌的另一个重要影响是地方政府的土地出让收入大幅减少。

2025年1-9月全国300城住宅用地出让价款同比下降31.8%。

而土地收入是很多地方财政的“半壁江山”。钱少了，基建修路、学校医院建设、养老金发放都会受影响，最终还是老百姓的生活质量打折扣。

地方财政压力加大，反过来又会影响公共服务的质量和数量，进一步加剧经济下行压力。

05 老旧小区，贬值速度加快

在房地产市场整体调整的背景下，老旧小区贬值速度正在加快。

同样位置的房子，建成5年内的和建成15年以上的，价格差距从2020年的25%左右扩大到了现在的40%以上。

这种分化趋势在未来可能进一步加剧。

根据住建部住宅产业化促进中心2024年底发布的报告，我国城镇住宅的平均实际使用寿命仅为25-30年，远低于设计使用年限50年。

这意味着许多建于2000年前后的住宅已经开始进入老化加速期。

房地产咨询机构思源智库的研究表明，在未来5-10年内，全国将有超过30% 的住宅小区面临老旧化问题。

这些小区的房价可能会比周边新建小区低40%-60%，甚至更多。

06 止跌回稳，市场寻找新平衡

面对持续下跌的市场，政策层面正在积极应对。

2025年国家意志是稳楼市，稳股市，这背后的核心逻辑是什么？

中国当下乃至未来经济核心依赖于内需、依赖消费驱动，而消费驱动仅仅喊口号没用，核心要有MONEY，老百姓有钱了自然会消费。

专家预计到“十五五”中期，大城市新房价格可能止跌，二手房价格跌幅在1%以内。

购房者需求被更好地满足、可供出售现房库存偏低以及土地价格上涨是支撑大城市新房价格的主要因素。

一些市场已经出现企稳迹象。2025年6月，核心城市涨价小区占比回升至48%，各类小区涨价小区占比均有所增加。

刚需类成为本月涨价主力。

07 应对策略，手里有套房应注意什么

在这样的市场环境下，手里有房产的人应该何去何从？

需要重新审视房产在家庭资产中的角色。不要把所有资产押在房子上，手里留些现金、配点理财，才能在波动中稳得住。

对于有实际住房需求的人来说，买房别贪“低价”，优先选口碑好的房企和配套成熟的板块，避开烂尾风险。

尤其需要警惕的是老旧住宅。如果现在购买已有15-20年历史的老旧住宅，5年后其市场价值可能会大幅缩水。

不仅难以保值增值，还可能因设施老化而带来额外的维修支出和生活不便。

对于使用房产抵押经营的企业主要未雨绸缪，提前与银行沟通，做好续贷规划，防止因抵押物价值下降导致资金链断裂。

有专家预测，我国房地产市场有望一两年内止跌回稳。

但市场长期下行压力有所缓解不代表所有房产都能保值。

未来房地产市场将更加分化，一线城市房价环比在2024年11、12月份曾呈现积极转涨，长期抗跌性较强，具有一定韧性。

而人口持续流入的都市圈需求依然旺盛，人口流出地区则面临收缩压力。

对每个手里有套房的人来说，现在是时候重新审视自己的资产配置，为未来做好准备了。