物业费断供潮蔓延！全国收缴率跌破70%，物业撤场后业主赢了吗？

就不交物业费，你有种就去起诉我好了！真没想到，房贷断供潮没结束，物业费断供潮又来了！因为物业费问题，杭州临平一个小区上热搜了，3800多户的超大规模社区，只有几百户交了物业费，物业公司直接发了份《退出告知函》，白纸黑字写着：算到今年10月，小区物业费欠费高达1200万，实在扛不住了，只能止损离场！

你以为这是业主赢了？太天真了！物业一走，小区大门没人看守，进进出出的人压根没人管，快递堆得跟小山似的；垃圾好几天没人清理，馊臭味能飘三层楼；电梯坏了也没人修，老人爬楼爬到喘不上气；连绿化都成了野草堆，以前一平方能卖三万的小区房价，现在挂一万多、两万都没人问！

这还不是个案，根据中国物业管理协会的数据，全国住宅小区物业费平均收缴率呈现下降趋势。从2018年的83.7%下降至2023年的76.2%，现在恐怕连70%都不一定保得住了，直接创下近十年新低。广西有个6785户的大型社区，物业费收缴率一直都在20%以下，物业服务就等于走个过程，小区的挂牌价也越来越低。湖北鄂州一个小区，因为欠费的业主实在太多，物业公司长期亏损，最终只能宣布退出。每个月只有几十块几百块的物业费，绝大部分家庭都不缺这笔钱，为什么还有这么多人不肯交呢？

有人说，肯定是大环境闹的，这几年钱难赚，房贷、车贷压得人喘不过气，物业费就成了不少人眼里的“可省开支”，这笔钱说多不多，说少也不少，关键是房贷不交，银行立马就找上门，房子都可能要被法院拍卖，可物业费不交，物业公司最多上门催，很少会去法院起诉，这约束力就弱太多了。

大环境是一个问题，更多人觉得，现在的物业费本身收的就很不合理。网上最多的吐槽是这么说的：物业的保洁员每天就打扫个楼道、小区院子这些公摊面积，我家里关起门来的地方，他们一次都没进过，凭啥按建筑面积收费？我120 平的房子，比80平的多交三分之一物业费，享受的服务不都一样吗？还有人说，我家房子都空关好几年了，物业费却每个月都要交，没人住的房子压根没有享受到物业服务，凭什么还要缴费呢？

还有的人抱怨物业公司偷偷“薅业主羊毛”！这些人提出条件：要想把物业费收上来，物业公司先得把给业主的钱发下去。我没听错吧？物业还能给业主发钱？

好多人不知道，国家早就规定了，下面这5笔费用，物业公司必须向全体业主分配。

第一笔是公共区域广告费。小区电梯间的电子屏广告、单元门的海报、门禁上的 logo，甚至连快递柜上的广告，这些钱都该业主分！

第二笔是停车费。小区地上的公共车位，还有地下车库里没卖出去的公摊车位，收的停车费都得归业主！之前上海有个小区，业主查账发现物业一年收了80万停车费，一分没给业主分，全拿来给员工发奖金了。

第三笔是场地出租费。小区广场租给商家办活动、架空层租给别人当仓库、甚至连健身器材旁边的空地租给小贩卖东西，这些租金都是业主的。

第四笔是共有部分经营收入。比如小区里的自动售货机、饮水机，还有一些老小区把闲置用房改成小卖部，这些经营收入的大头都该分给业主。别小看这些钱，有的小区光售货机一年就能分几万，够抵扣不少物业费了。

第五笔是物业用房出租收益。这笔钱最容易被忽略，按照规定，物业公司用的办公用房是业主共有的，要是他们把多余的房间租出去赚钱，这钱也得拿出来分。

这五笔钱加起来，一个小区一年少说几十万，多则上百万，本该是业主的“额外收入”，结果全成了物业的“灰色收入”。难怪有人说：“先把欠我的钱给了，物业费一分不少交！”

围绕物业费的争议是越来越多，依我看，矛盾说明了问题，物业费已经走到了改革的十字路口。

首先，收费方式得改。今年两会期间，已经有代表交了提案，里面有两个建议非常接地气，一是建议物业费按照公摊面积来收取，二是长期没人住的空房子免除物业费，现在按建筑面积收费确实太一刀切了，有的地方已经开始试点“菜单式收费”，保洁、安保、绿化分开算，业主想多要服务就加钱，觉得没必要的就少交，这样灵活的机制值得在全国推广。

其次，物业费的收缴和使用都得透明。这么大一笔钱收上来，物业到底是怎么用的，很多人压根不知道，也没有个渠道去了解，好多小区连个公示栏都没有，建议国家强制要求物业每月公示账目，最好通过小程序就能查，每笔钱花在哪、分多少，一目了然。广州已经有小区这么干了，每个季度给业主发“收益分红”，有的业主光拿分红就够交物业费了，这不皆大欢喜吗？

此外，一个小区不仅需要业主和物业公司，居委、业委会的力量也应该加入进来。这样既能对物业公司进行监督，又能提高业主对物业公司的信任，提升付费意愿。

物业费的问题，看似是家长里短的小事，实则关系到千家万户的切身利益和社区的和谐稳定。如果单纯是对抗思路，最后可能导致的是双输的局面，就像杭州临平那个小区一样，物业走了，小区乱套了，最终掉的是房价，损失最大的还是里面的业主。更理性的做法应该是什么呢？业主们积极行使自己的权利，通过业委会等渠道，督促物业公司提升服务、公开账目，特别是把本该属于业主的公共收益说清楚、用明白。而物业公司也需要转变思路，靠优质、透明、公平的服务来赢得业主的信任，最终建立“优质服务→乐意缴费→服务更优”的良性循环。