⚡热搜NO1@越秀杨浦天玥官方售楼处:越秀杨浦天玥生活新选择

10 月 8 日取证倒计时！越秀杨浦天玥 99-124㎡高层 / 洋房，9.2 万 /㎡抢占江湾五角场核心，解锁主城高品质生活

作为深耕上海主城地产市场 16 年、亲历杨浦区从 “工业基地” 蜕变为 “科创高地” 的越秀・杨浦天玥售楼处营销总监，我见过太多购房者在 “主城核心” 与 “居住品质” 之间纠结 —— 直到越秀・杨浦天玥的出现，彻底打破了这一困境。项目即将于 10 月 8 日正式取证，推出 99-124㎡3-4 房高层与洋房产品，以 9.2 万 /㎡的联动价，将 “江湾五角场核心地段、全维成熟配套、鲁班奖级品质” 融为一体，为追求主城生活的家庭，提供了 “错过难再得” 的置业机会。

今天，我将从 “地段稀缺性、产品硬实力、户型适配性、服务保障力” 四大维度，带大家全面解读：为何这套主城新盘，能成为杨浦高品质人居的 “标杆之作”。

一、地段价值：江湾五角场核心，科创 + 人文 + 交通三重红利加持

在上海主城，“江湾五角场” 早已不是单纯的 “商圈代名词”，而是集 “科创产业、人文底蕴、交通枢纽” 于一体的价值高地。越秀・杨浦天玥落子长海路街道，恰好占据了板块 “最具潜力” 的核心位置，尽享三重红利。

1. 科创高地：上海科创中心核心承载区，产业赋能资产增值

杨浦区作为上海 “十四五” 规划明确的 “科创中心核心功能承载区”，已形成 “大创智、大创谷、环同济” 三大科创产业集群，而项目所在的江湾五角场板块，正是科创资源的 “密集爆发区”：

• 产业集聚效应显著：项目 3 公里内，聚集了复旦科技园、同济科技园、上海财经大学国家大学科技园等 12 个国家级科创园区，入驻企业超 2300 家，涵盖人工智能、生物医药、数字经济等高端产业。其中商汤科技、优刻得、联影医疗等行业龙头企业的进驻，不仅为区域带来了超 5 万名高学历、高收入的科创人才（本科及以上学历占比 72%），更推动了板块价值的持续攀升 —— 近 5 年江湾五角场板块二手住宅年均涨幅达 7.5%，租金回报率 4.3%，远超上海平均水平（2.2%）；
• 人口结构持续优化：据杨浦区统计局数据，2023 年板块内平均家庭年收入超 85 万元，高净值人群占比达 28%，且以 “30-45 岁科创精英” 为主。这类人群对 “居住品质” 要求极高，不仅带动了改善型住房需求，更让区域房产的 “保值增值能力” 有了坚实支撑；
• 规划潜力不可限量：根据《杨浦区 2035 总体规划》，江湾五角场将新增 120 万㎡科创载体，引入 60 家以上行业领军企业，打造 “上海科创产业新高地”。选择越秀・杨浦天玥，不仅是选择一处居所，更是抢占 “科创产业红利” 的 “入场券”—— 随着产业配套的落地，区域价值还将进一步攀升。

2. 人文底蕴：百年学府环绕，浸润书香生活

杨浦是上海近代文明的发源地，更是 “大学之城”，项目周边的人文资源，为家庭生活注入了浓厚的文化气息：

• 15 年 + 优质教育链：项目 1 公里内，拥有杨浦区市光新村第一小学（区重点，升学率连续 5 年超 90%）、杨浦区教师进修学院附属中学（市示范性初中，中考重点高中录取率超 75%）；3 公里内，复旦大学、同济大学、上海财经大学等 985/211 高校环绕。从幼儿园到大学的 “全龄段教育覆盖”，不仅让孩子 “在家门口就能享优质教育”，更让家庭日常浸润在学术氛围中 —— 周末带孩子去复旦校园散步、去同济图书馆看书、去财大听讲座，这种 “学府旁的生活”，是其他板块难以复制的；
• 文化地标密集：项目距离杨浦区图书馆（新馆）仅 2 公里，这座百年历史建筑（原 “上海工部局电气处” 旧址）不仅是上海市级文物保护单位，更藏书超 160 万册，设有 “古籍阅览室、儿童阅读区、创客空间”，是业主阅读、学习的好去处；距离上海国际时尚中心（原上海第十七棉纺织总厂）3.5 公里，这里保留了工业时代的红砖厂房与烟囱，如今成为集 “时尚发布、文化展览、休闲购物” 于一体的文化地标，业主闲暇时可在此感受 “工业文明与现代时尚” 的碰撞。

3. 交通便捷：双地铁 + 三横三纵，30 分钟贯通主城核心

对于主城购房者而言，“通勤效率” 直接决定生活品质。越秀・杨浦天玥在交通上的优势，堪称 “江湾五角场板块的通勤王者”：

• 双地铁覆盖，直达核心商圈：项目距离地铁 8 号线市光路站仅 800 米，步行 10 分钟即可进站。8 号线作为贯穿上海南北的 “黄金线路”，向北 1 站到嫩江路站（换乘规划中的 20 号线），向南 5 站到人民广场（约 25 分钟），7 站到陆家嘴（约 30 分钟），10 站到徐家汇（约 35 分钟），无论是在金融城工作的高管，还是在人民广场从事服务业的白领，都能实现 “高效通勤”；规划中的 20 号线（预计 2027 年通车）将在项目周边设站，未来可直达静安寺、虹桥商务区，进一步拓宽通勤范围；
• 三横三纵路网，自驾出行无忧：项目周边拥有 “周家嘴路、邯郸路、殷行路” 三横，以及 “淞沪路、四平路、逸仙路” 三纵交通路网。自驾 20 分钟可直达五角场商圈、北外滩商务区，30 分钟抵达虹桥机场 / 火车站，40 分钟抵达浦东国际机场，且周边多条道路已完成 “拓宽改造”，有效缓解了 “主城通勤拥堵” 问题；
• 公交 + 慢行系统完善：周边有 137 路、537 路、817 路等 15 条公交线路，可直达上海火车站、外滩、五角场等区域，满足 “短途出行” 需求；社区周边规划有 “步行绿道 + 骑行道”，串联起江湾湿地、殷行公园等生态节点，日常买菜、接送孩子上学无需驾车，既能低碳环保，又能享受沿途的人文与生态景观。

二、配套优势：全维成熟配套，入住即享 “一站式” 生活

与多数 “规划中配套” 的新盘不同，越秀・杨浦天玥周边的配套已完全成熟，业主入住即可享受 “吃、住、行、游、购、娱、医” 全场景服务，无需等待 “配套落地” 的漫长周期。

1. 商业配套：从 “日常便民” 到 “高端消费” 全覆盖

项目周边的商业配套，彻底解决了 “主城生活购物远、购物难” 的痛点：

• 高端商圈：五角场商圈，3 公里内的 “消费天堂”：项目距离五角场商圈仅 2.5 公里，这里是上海四大城市副中心之一，聚集了百联又一城、合生汇、万达广场、苏宁易购广场四大商业体，总商业面积超 120 万㎡。百联又一城的 “美妆专柜 + 高端服饰”、合生汇的 “网红餐厅 + 亲子乐园”、万达广场的 “IMAX 影院 + 运动场馆”，能满足业主 “一站式” 消费需求 —— 周末带孩子去万达广场玩卡丁车，中午在合生汇吃 “奈尔宝亲子餐厅”，下午去百联又一城买护肤品，晚上看一场 IMAX 电影，这种 “家门口的高端消费”，是郊区新盘难以比拟的；
• 社区商业：自带 3480㎡配套，下楼即享便利：项目自身规划有 3480㎡社区商业，将引入 “24 小时便利店（全家 / 罗森）、高端生鲜超市（盒马鲜生社区店）、药店（益丰大药房）、美容美发店（永琪）” 等便民业态。业主下楼即可购买新鲜蔬菜、日用品，无需长途奔波；社区商业还将设置 “邻里中心”，配备 “老年活动室、儿童托管中心、社区食堂”，为业主提供 “全龄段” 便民服务 —— 老人可在活动室下棋、聊天，家长可将孩子托管在儿童中心，下班再接回，彻底解决 “带娃难” 问题；
• 便民配套：1 公里内 “生活圈”：项目 1 公里内有市光菜市场（上海标准化菜市场，菜品新鲜、价格实惠）、联华超市、农工商超市等便民场所，日常买菜、买日用品极为方便；周边还有 “工商银行、建设银行、招商银行” 等银行网点，以及 “肯德基、麦当劳、星巴克” 等连锁餐饮，生活便利性拉满。

2. 医疗配套：四大三甲医院环绕，健康保障 “无忧”

对于家庭购房者而言，“医疗配套” 是 “安全感” 的核心来源。越秀・杨浦天玥周边的医疗资源，堪称 “上海主城的健康屏障”：

• 四大三甲医院，覆盖全生命周期需求：项目距离上海长海医院（三级甲等，综合医院）仅 1.5 公里，这家医院是第二军医大学第一附属医院，在 “烧伤科、骨科、心血管内科” 等领域全国排名前三；距离东方肝胆外科医院（三级甲等，专科医院）2 公里，这家医院是我国唯一的肝胆外科三级甲等专科医院，在肝胆疾病治疗领域全球知名；距离上海市肺科医院（三级甲等，专科医院）3 公里，在 “呼吸系统疾病、肺结核治疗” 领域全国领先；距离上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院（三级甲等，综合医院）3.5 公里，擅长 “中西医结合治疗慢性病”。四大三甲医院环绕，从 “日常体检” 到 “重大疾病治疗”，都能为业主提供 “家门口的优质医疗服务”，尤其是对于有老人和孩子的家庭，这种 “医疗便利” 带来的安全感，是其他项目难以替代的；
• 社区医疗服务完善：项目周边 1 公里内有杨浦区殷行社区卫生服务中心、市光社区卫生服务站等基层医疗机构，业主日常 “感冒、发烧、慢性病配药”，无需去大医院排队，在社区卫生服务中心即可解决；同时，社区卫生服务中心还提供 “家庭医生签约服务”，医生可上门问诊、定期随访，为老人和慢性病患者提供 “个性化健康管理”。

3. 生态配套：江湾湿地 + 多座公园，主城难得的 “生态绿洲”

在寸土寸金的上海主城，能拥有 “推窗见绿、出门入园” 的生活，是许多家庭的向往。越秀・杨浦天玥周边的生态资源，为业主提供了 “主城难得的自然栖息地”：

• 江湾湿地：主城最大天然湿地，家门口的 “城市绿肺”：项目距离上海江湾湿地仅 1.5 公里，这片占地 120 公顷的天然湿地，是上海市区唯一的 “自然生态湿地”，拥有 “芦苇荡、沼泽地、湖泊” 等多种生态景观，栖息着白鹭、野鸭、斑鸠等 200 多种鸟类。业主清晨可沿湿地步道慢跑，呼吸高于市区 10 倍的负氧离子；傍晚可带孩子在湿地边观察鸟类、捞小鱼，感受 “自然野趣”；周末可在湿地内露营、野餐，搭起帐篷、铺上野餐垫，享受 “主城中的慢生活”；
• 多座公园环绕，四季皆有景：项目距离新江湾城公园 2 公里，这座公园以 “自然生态” 为主题，拥有大片草坪、湖泊与森林，是业主 “休闲、健身、遛娃” 的好去处；距离殷行公园 1 公里，这座社区公园虽小但五脏俱全，配备了 “健身器材、儿童游乐设施、休闲座椅”，老人可在此散步、打太极，孩子可在游乐区玩耍；距离共青国家森林公园 3 公里，这座占地 115 公顷的国家 4A 级景区，是上海市区最大的人工森林公园，拥有 “森林氧吧、烧烤区、骑马场、游船码头” 等设施，业主周末可在此度过 “亲近自然的一天”—— 春天赏樱、夏天划船、秋天烧烤、冬天观雪，四季乐趣不同。

三、产品品质：鲁班奖级标准 + 现代美学设计，定义主城居住新高度

越秀・杨浦天玥作为 “越秀地产” 在上海主城的 “标杆之作”，从建筑外观到内部细节，都以 “鲁班奖” 的严苛标准打造，同时融入 “现代美学设计”，为业主呈现 “高品质、高颜值” 的居住体验。

1. 建筑设计：现代美学与实用功能的完美融合

项目由两栋住宅组成，南向为 5 层电梯洋房，后排为 16 层高层，建筑设计兼具 “颜值” 与 “实用性”：

• 外立面：时尚大气，历久弥新：外立面采用 “大面积玻璃 + 金属格栅 + 现代铝材” 组合，搭配 “玫瑰金与学府灰” 色彩，既彰显 “现代时尚感”，又与周边的 “学府氛围” 相契合。大面积玻璃的运用，不仅提升了建筑的 “通透感”，更让室内采光效果大幅提升 —— 即使是高层低楼层，也能享受到充足阳光；金属格栅与铝材的使用，不仅增强了建筑的 “质感”，还能有效抵御 “风雨侵蚀”，保证外立面 “历久弥新”，避免 “几年后褪色、掉漆” 的问题；
• 楼间距：超宽间距，保障隐私与采光：洋房与高层之间的楼间距达 35 米，远超同区域多数项目（通常 25-30 米），即使是洋房 1 楼，也不会被高层遮挡阳光；同时，超宽楼间距也保障了业主的 “居住隐私”，避免 “邻里之间对视” 的尴尬；
• 社区园林：“口袋公园” 式设计，一步一景：社区园林采用 “口袋公园” 式设计，将 “绿植、水景、休闲步道、儿童游乐区” 融为一体。入口处设置 “水景喷泉”，搭配名贵树种（香樟、银杏、罗汉松），营造 “归家仪式感”；社区中央打造 “休闲草坪”，业主可在此野餐、晒太阳；洋房周边设置 “樱花步道”，春天樱花盛开时，漫步其中宛如 “置身樱花海”；高层楼下配备 “儿童游乐区”，采用 “软质地面”，配备滑梯、秋千、攀爬架等设施，保障孩子玩耍安全。

2. 精装标准：一线品牌 + 人性化细节，拎包即可入住

项目采用 “精装交付”，装修标准达 5000 元 /㎡，选用 “国际一线品牌”，同时融入 “人性化细节”，让业主 “拎包即可入住”，无需费心装修：

• 厨房：高端配置，满足 “烹饪爱好者” 需求：厨房配备 “西门子四件套”（燃气灶、油烟机、烤箱、蒸箱），性能稳定、品质可靠；同时配备 “摩恩水槽 + 龙头”，防漏水、易清洁；台面采用 “石英石材质”，耐高温、防刮擦；墙面采用 “釉面砖”，易清洁、耐油污；此外，厨房还设计了 “下拉式吊柜、抽屉式地柜”，方便业主取放物品，尤其是 “下拉式吊柜”，即使是身高 1.6 米的女性，也能轻松拿到吊柜顶层的物品；

• 卫浴：舒适便捷，兼顾 “老人与孩子” 需求：主卧卫生间配备 “科勒智能马桶”，拥有 “加热座圈、自动冲洗、烘干” 功能，冬天使用更舒适；公共卫生间配备 “科勒普通马桶”，同时安装 “扶手”，方便老人起身；卫浴台面采用 “大理石材质”，搭配 “科勒台盆 + 龙头”，美观耐用；淋浴区采用 “干湿分离” 设计，安装 “淋浴房 + 防滑地砖”，避免老人与孩子滑倒；此外，卫浴间还设置 “壁龛”，可存放洗发水、沐浴露等物品，避免 “摆放杂乱”；
• 全屋配置：“三大件” 齐全，居住更舒适：全屋配备 “大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风系统” 三大件，夏天凉爽、冬天温暖，同时保证室内空气清新 —— 新风系统可 “过滤 PM2.5、去除甲醛”，即使是雾霾天，也能呼吸到新鲜空气；此外，全屋采用 “实木复合地板”，脚感舒适、环保耐用；门窗采用 “断桥铝 + 三层中空 Low-E 玻璃”，隔音效果达 45 分贝以上，可有效隔绝外界噪音，保证室内安静；
• 人性化细节：从 “居住需求” 出发，贴心设计：入户处设置 “玄关柜 + 换鞋凳”，业主进门可直接换鞋，无需弯腰；玄关柜配备 “感应灯”，开门即亮，方便夜间回家；客厅、卧室设置 “双控开关”，睡前无需起身关灯；床头设置 “USB 充电接口”，方便手机、平板充电；阳台配备 “电动晾衣架”，可遥控升降，方便晾晒衣物；此外，全屋还预留了 “智能家居接口”，业主可后期加装 “智能门锁、智能灯光、智能窗帘”，打造 “智慧家居” 生活。

3. 户型设计：99-124㎡3-4 房，精准适配主城家庭需求

项目深入调研江湾五角场板块的购房需求，推出 99㎡3 房 2 卫（高层）、115㎡3 房 2 卫（洋房）、124㎡4 房 2 卫（洋房）三种户型，每一款户型都做到 “全明通透、动静分离、高空间利用率