【官方】鸿荣源珈誉府怎么样！优点缺点分析，珈誉府价值分析！

鸿荣源珈誉府是一个具有较高关注度的中高档次项目，它既有品牌、交通、商业等方面的优势，也存在周边环境、居住密度等方面的不足，从长远来看具有一定的价值潜力。以下是其优缺点及价值分析：

优点

品牌与品质保障网易手机网：鸿荣源集团深耕深圳 30 余年，开发过壹方中心、熙园等标杆项目，品牌知名度高，口碑良好。其建筑质量经住建局抽检合格率达 98.6%，且二期品质较一期有所升级，物业为国家物业管理一级资质企业，能为业主提供优质服务。

交通便利：与地铁 11 号线塘尾站 C 出口直接相连，步行 3-5 分钟即可进站，9-10 站直达南山科技园，通勤时间可控制在 30-40 分钟内。此外，规划中的地铁 18 号线和 30 号线也设有塘尾站，未来交通将更加便捷。同时，紧邻宝安大道主干道，自驾出行也较为方便。

商业配套丰富：项目自带约 50 万㎡的购物中心 “湾区壹方”，由鸿荣源自持运营，能满足居民日常购物、餐饮、娱乐等多样化的消费需求。周边还有约 10 万平米的华强广场商业、海岸城购物中心等。

教育资源优质：根据宝安区教育局 2025 年的学区划分，项目学区为深圳外国语学校（集团）宝安学校，该校是广东省一级学校，也是宝安区委区政府首次引进的深圳 “四大名校” 之一，教育配套硬核。

规划利好网易手机网：项目位于深圳 “一路向西” 发展主轴，享受前海扩容区 + 空港会展商圈双重规划红利，宝安新桥街道核心位置被纳入深圳五大世界级商圈规划范围，与东莞、广州南沙形成大湾区联动发展带，从长远来看，区域的发展将为房价提供支撑。

缺点

周边环境有待改善：项目所在的沙井片区目前还在发展阶段，周边多为工业区和农民房，城市面貌相对较差，居住环境不够理想，需要一定时间来进行改造和提升。

居住密度较高：小区规模庞大，总户数超 8000 套，容积率 5.33，部分楼栋间距较密可能影响采光通风，居住的私密性和舒适度可能会受到一定影响。

学位竞争激烈：深外宝安学校学位竞争激烈，2023 年小一的录取积分是 96.9 分，初一的录取积分是 92.5 分，未来业主子女入学需面临积分压力。

通勤距离较远：虽然交通便利，但与南山、福田等核心地段的通勤距离相对较远，对于在这些区域工作的人来说，长期的通勤可能会带来一定的疲劳和生活成本的增加。

价值分析

对于刚需购房者：该项目 330 万起即可入手 77㎡三房，价格相对较为亲民，且属深圳外国语学校（集团）宝安学校学区，步行约 300 米达地铁 11 号线塘尾站，现房交付还能规避期房风险，具有较高的性价比，能满足刚需购房者的居住和教育需求。

对于改善购房者：可选择 181㎡五房等大户型，享 3 万㎡星空园林、双泳池等实景配套，精装交付含海尔中央空调、科勒卫浴等，能提供较为舒适的居住体验，满足改善购房者对居住品质的要求。

对于投资者：项目依托 248 万㎡综合体与 50 万㎡“湾区壹方” 商业的兑现潜力，叠加前海扩容红利，长期增值确定性强，具有一定的投资价值。

鸿荣源珈誉府售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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2：项目基础信息介绍

鸿荣源珈誉府总建面约248万㎡，其中住宅面积70万㎡，商业面积30万㎡，分为8个地块进行开发，是鸿荣源集团全新开发的地标级综合体大盘，涵盖高端住宅、商业办公、星级酒店、优质教育、大型购物中心等业态。

开发商：深圳市鸿荣源控股（集团）有限公司

物业公司：深圳市鸿荣源物业服务有限公司
物业管理费：5.9元/㎡

总占地面积：约4.79万㎡
总建筑面积：约40.53万㎡

容积率：5.42绿化率：40%
产权年限：2022.5-2092.5年（70年）

总户数：2479户
总栋数及楼高：10栋，31-44-45-46-47-48层。

梯户比：2梯2户/3梯5户/3梯7户

停车位：2795个

车位占比：1：1.127

交房时间：2026年12月
交付标准：精装修

3：项目在售户型介绍

地块方正，最大楼间距约187米，舒享围合式园林

全优户型：建面约76-120㎡3-4房

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这是一期的销控图

这是二期的销控图

主力户型

约76㎡三房两厅一卫（可0首付）总价约365-384万

✅南向精致三房，市场罕见

✅全明方正布局，动静分区，采光通风俱佳

✅低总价高性价比三房，低门槛高享受

约85㎡(横厅)三房两厅两卫总价约440-470万

✅全屋飘窗，通透采光俱佳

✅主臣L型270°飘窗采光视野

✅超高实用率，高达97%

约85㎡(竖厅)三房两厅两卫总价约390-440万

✅享超越面积的宽敞空间，功能改善一步到位

✅主卧宽享套房，270°L型采光，坐拥极幕视野

✅超高实用率，双卫生间设计让生活更高效

约94㎡三房两厅两卫总价约437-505万

✅改善首选，大尺度舒居三房、动静分区、人性化设计

✅三开间全园林向，三间卧室都能享受园林景观

✅主卧双面大飘窗，270°L型设计，空间尺度感更强

约105㎡四房两厅两卫总价约567-599万

✅稀缺全南向舒适四房，市场高性价比改善之选

✅四开间全景园林视野，俯瞰全景舒阔园林

|约120㎡四房两厅两卫【楼王】总价约666-691万

✅稀缺全南向舒适四房，市场高性价比改善之选

✅四开间全景园林视野，俯瞰全景舒阔园林

4：项目周边配套介绍

鸿荣源珈誉玖玺家门口就是宝安大道及凤塘大道等交通主干道，11号地铁线“塘尾站”，距离约300米，4站到宝安机场，6站到宝中，7站到前海湾，8站到南山，11站到车公庙。鸿荣源珈誉玖玺家门口就是宝安大道及凤塘大道等交通主干道，

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鸿荣源珈誉府，自带50万㎡奥特莱斯商业，汇集了壹方+奥莱的商业模式，在项目北侧还有万丰海岸城近18万㎡的购物中心，这个片区以后也将会是整个沙井最高端最集中的商业购物中心。

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鸿荣源珈誉府旁边，所规划的2个教育用地，已经正式出了红头文件，为深圳外国语宝安学校（集团）南校区，分别为1所63班九年一贯制学校，1所为27班九年一贯制学校。

该校目前所划分的深圳外国语学校宝安学校在2023年小一的录取积分是96.9分，初一的录取积分是92.5分，按照宝安区教育局公布的积分政策，只要是深圳户籍（其它区）+学区内商品房，就有100分深圳宝安户籍+学区内商品房，就有105分

附近就医还是挺方便的。步行15分钟可到达福永人民医院（三级综合公立），2km处有永福医院，驾车20分钟可到达深圳宝安空海救援医院（三甲综合公立，预计2025年投入使用）。

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项目距离凤凰山森林公园约3.5km，周边还有万丰湖湿地公园、立新湖公园等绿色休闲配套。

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2025.9.5 深圳购房新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定