泡沫终褪去！五四北神盘亏空几何？

最近福州楼盘基本都是主打地铁房或者学区房，或者兼而有之，对于昔日那些没有地铁房的项目，已经形成降维打击：今天聊聊五四北那些非地铁房。

这么多年过去，五四北楼盘其实就是分成两大类：一种是地铁房，另一种是非地铁房，这种格局一直没变化；

1、区位分析

五四北作为外网板块，承接五四路客群，注定真正吸引刚需或者初改，必须是地铁房，只有沿线地铁房才有购买家长，或者退而求其次，也必须有公交，而且必须是这一块：

新店外环属于很偏区域，只适合自驾，记得有一次去踩盘还得打的才行，关键价格还是很贵，去了第一次，第二次就根本不想去了。所以去看房子，建议还是要公共交通出行，而不是匆匆忙忙。

回顾当年那些非地铁房开盘情况：

福州熙悦府于 2020 年 6 月 30 日正式开盘入市，此次推售涵盖 2#、3#、5# 三栋 17 层住宅楼，合计推出 245 套房源。其中 2# 楼为 4 梯 10 户布局，共 102 套房源；3# 楼与 5# 楼均为 2 梯 5 户设计，分别提供 75 套、68 套房源。

从价格维度看，项目整体精装备案均价为 27128 元 /㎡，经多重优惠折算后实际均价约 22800 元 /㎡，价格优势显著。开盘当日同步推出阶梯式优惠政策：付款方式上，按揭付款可享 98 折，一次性付款享 97 折；叠加开盘专属 97 折及总价直减 8 万优惠，认筹客户额外缴纳 2 万可再享 10 万优惠。付款规则为正常首付比例，需先缴纳 10 万定金，剩余首付款项需在 7 天内缴清。截至开盘当日，项目已成功去化 161 套房源，去化率达 66%。

产品供给方面，此次推售房源以小户型刚需产品为主力，涵盖 45㎡一居室（51 套）、60㎡两居室（92 套）、75-80㎡三居室（85 套）及 105㎡四居室（17 套），户型梯度适配不同家庭结构需求。客群构成上，主要聚焦安家落户的新市民、城区家庭分巢的改善群体及为子女就学置业的家庭，精准契合 "房住不炒" 导向下的居住本质需求。

2、二手房分析

当年分析，现在看起来巨搞笑：项目去化表现亮眼，核心得益于三重优势的叠加效应：其一，区位与开发背景加持，项目坐落于晋安五四北板块，由碧桂园、保利、华润、首融、世茂 5 家房企联合开发，采用碧桂园操盘的合作模式，依托多元品牌资源整合及 "拓销一体" 的成熟营销打法，实现了充足的前期蓄客；其二，产品定位精准，主打小面积刚需户型且设计贴合实用需求，高度匹配当前市场主流的刚需置业诉求，客户接受度居高不下；其三，价格策略务实，通过多重折扣组合形成显著价格优势，折后总价低于片区同类竞品，契合刚需盘 "以价取胜" 的市场规律，有效吸引客群入市。

现在二手房价格：

1万出头，当年打折扣的厉害，现在降价的也很厉害，而且这个楼盘一进入二手房流通就直接腰斩开局，形成新房和二手房竞争局面。关键就是偏僻，什么配套都没有，所以二手房市场直接跌到低谷，这就是现房销售厉害地方。现在还是不明白这个地方怎么会卖2万以上，明明只有1万的实力，居然飙到2万以上，不知买房人想过没。

金地五四领峰于 2021 年 8 月 13 日开启销售，此次开盘推出 6#、13# 两栋住宅楼，共计 141 套房源。其中 6# 楼为 2 梯 5 户布局，总层数 17 层，规划 85 套房源；13# 楼为 2 梯 7 户设计，3-10 层为住宅（共 56 套），1-2 层规划为养老用房。

价格方面，项目备案均价为 19400 元 /㎡，经优惠折算后实际均价约 18818 元 /㎡。本次开盘优惠采用组合折扣形式，客户可叠加享受三项优惠：预约登记优惠 1%、开盘专属优惠 1%、7 天内付清首付额外优惠 1%，整体折扣力度对应 97 折。

产品规划以中小户型为主，具体涵盖 65㎡两房一卫（56 套）、75㎡三房一卫（68 套）、89㎡三房两卫（17 套），户型面积段集中，主打刚需及刚改客群居住需求。

项目地处绕城高速以北区域，周边城市界面尚未完善，生活配套相对落后，且临近万寿园陵墓，这一因素对客户置业决策形成显著抗性；二是价格优势不突出，尽管折后均价低于备案价，但与同区域竞品项目（如熙悦府，精装均价 2.1 万 /㎡）的价差较小，难以形成足够的价格吸引力；三是客群接受度受限，环境抗性叠加价格竞争力不足，导致目标刚需客群观望情绪较重，最终影响开盘去化成效。

3、后市分析

现在二手房：跑的快的1.6万，跑得慢9千多，可能还是有内在差距，但是熙悦府1万之后，这个地方就是这个价格：

这些楼盘统称为五四北之北，即五四北的再北边的意思，再看看当年第一个破 2万的天空之城，当年入市是2.4万，3000千多套超级大盘，居然卖完的也是福州楼市奇迹：

117平米，不知什么原因居然要1.7万,，其他小户型在1.5万以下。对比高峰期降了约1万。同时从消费来看，周边最高房价才冲到2.7万，现在回落很明显：

据说是改善品质的绿城柳岸晓风，可是地段却是刚需，2022年卖出1.8万的绝对是有先见之明，现在已经是1.2万，据说这个盘要卖完，2019年和2025年价格差距在一倍以上，最早是2.7万，现在1,2万，但是前期2万以上购入应该不是太多。

这些2万以上的项目，都是当年五四北非地铁神盘，关键是还卖完了，感叹当年购买力是无限的。现在1万出头，相对理性，但总感觉还是有些贵。五四北购房还是一个原则：就是地铁房。学区房方面，片区有几个学校还不错，毕竟五四北也发展快20年，这些学校升学率也达到鼓楼末尾水平。