URI城市租住研究报告丨10月核心城市的租赁市场变化

“一线城市数据月报”定期发布，关注政策时事热点，从数据中识别和研究分析北上杭3城住房租赁市场的关键趋势和变化。本期为《2025年10月住房租赁市场报告（国企定制版）》。

报告说明：关注、10月租赁市场动态，研究分析北京、上海、杭州3城住房租赁市场的关键趋势和变化

*本报告数据均来自政府、企业公开数据及URI Data Bank

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概 览

■宏观政策：十五五计划中国房地产明确转向“保障+市场”双轨制，加速构建发展新模式

■地方政策：全国多地密集出台租赁与保障政策，加速构建“租购并举”住房体系

■土地成交：租赁住宅土地热度持续降温，北京上海仅成交2宗地块

■个人房源：京环比独增，沪杭供应持续回落；租金普跌，租赁市场持续承压

■分散式公寓：沪杭新增挂牌房量同比高增，但环比增速放缓，三城租金普跌，杭州表现相对稳健

■集中式公寓：沪集中式房源供应领跑，三城同比延续正增长，集中式公寓租金整体趋稳

■项目新开：上海保租房社区成为新入市主导，京、杭无新入市项目

■品牌动态：品牌运营商市场表现活跃，多元营销与项目扩张并举

■REITs篇：租赁住房REITs三季报显现行业分化，“盈利双雄”格局初现

01

政策篇

宏观定调双轨制 地方聚力租购举

1

宏观政策

十五五规划，中国房地产明确转向“保障+市场”双轨制，加速构建发展新模式

10月，近期密集释放的政策信号清晰表明，中国房地产正彻底告别旧模式，转向以保障民生与品质提升为核心的新阶段。核心路径是构建“两条腿走路”的住房供给体系：一是政府主导，通过公租房、保租房和配售型保障房满足基本住房需求；二是规范市场，推动商品房建设“好房子”并大力发展租赁市场。

最终目标形成“保障归保障，市场归市场”的新发展模式，推动行业走向安全、绿色、高质量可持续发展。

2

地方政策

全国多地密集出台租赁与保障政策，加速构建“租购并举”住房体系

10月，全国从深圳、北京到杭州、郑州等多地，围绕租赁住房与人才保障频繁施策。政策呈现三大焦点：一是大力增加和规范保障性租赁住房供给，通过新建、改建乃至收购存量房等方式多渠道筹集房源；二是优化配套政策，如湖北、南京等地创新公积金用于租房，厦门明确“租房落户”以强化租赁权益；三是精准服务青年、人才等多群体安居需求，通过人才公寓、补贴等加大保障。

这一系列动作表明地方正积极落实房地产发展新模式，从供给与制度两端发力，加快建立“租购并举”的住房制度。

02

土地篇

土地成交趋冷静 京沪供地保租赁

10月土地热度持续降温，北京上海仅成交2宗地块

10月，租赁土地成交热度持续降温，仅北京、上海各自成交1宗地块。北京连续2月保持1宗地块成交频率，建面12668㎡。上海成交1宗配建租赁用地，建面41908㎡，杭州连续2月无成交。

沪京两地供应专项租赁住房用地，凸显保障性住房建设加速落地

10月，上海与北京核心区域均有力推进租赁住房土地供应。上海徐汇区以26.5亿元底价成功出让一幅配建租赁住房用地；北京海淀区则以土地划拨方式，为零溢价纯租赁住房项目提供土地。

这两起交易共同凸显在房地产发展新模式指引下，一线城市正通过多种供地方式，由国企主导，切实加大保障性租赁住房的实物供给，政策导向明确且执行坚决。

03

市场篇

房源租金皆承压 机构运营显韧性

个人房源

新增供应表现

京新增房源环比独增，沪杭供应持续回落

10月，个人房源供应呈现显著分化：北京新增挂牌3.8万套房源，环比增长31%，显示市场短期活跃度回升，但同比仍下降14%；上海与杭州则环比、同比双双下跌，其中上海同比锐减39%，反映供应端持续收缩。

整体来看，核心城市个人租赁市场仍处于调整周期，政策与市场信心对房源释放影响显著。

个人房源

租金坪效表现

10月重点城市个人房源租金普跌，租赁市场持续承压

10月，北京、上海、杭州个人房源坪效租金环比全面下跌（-6%至-9%），同比亦呈双位数下滑（-9%至-19%），反映租赁市场整体需求疲软。其中上海租金绝对值（3.08元/㎡/天）仍为最高，但同比跌幅扩大至-9%，北京同比-19%降幅最为显著。

整体来看，核心城市租金进入下行通道，市场供需关系趋于宽松，租赁活跃度有待提振。

分散式公寓

新增供应与租金表现

沪杭新增挂牌房量同比高增，但环比增速放缓

10月，三大城市分散式公寓新增挂牌房间数环比均呈现下滑（-14%至-36%），市场短期供应收缩。然而，上海（8009套）与杭州（11404套）同比表现强劲，分别大幅增长82%和216%，尤其是杭州，同比增幅显著且环比降幅最小，显示出强劲的逆势扩张动能。北京（12282套）则环比、同比双双负增长，市场相对低迷。

数据反映出长租公寓市场在城市间呈现显著分化。

三城租金普跌，杭州表现相对稳健

10月，北京、上海、杭州分散式公寓坪效租金环比全线下跌（-5.2%至-8.4%），同比亦呈显著负增长（-8.0%至-16.2%），反映租赁市场整体租金承压。其中上海租金水平仍最高（3.51元/㎡/天），但同比跌幅达-14.0%；杭州同比降幅相对最缓（-8.0%），韧性略强。

整体来看，当前租赁市场需求端支撑不足，租金仍处下行通道。

集中式公寓（含保租房）

新增供应与租金表现

沪集中式房源供应领跑，三城同比延续正增长

10月，上海集中式公寓新增挂牌房量达43.8万间，环比增2.4%，同比大幅增长19.7%，供应总量显著领先。北京与杭州亦保持同比增长（5.9%、12.8%），环比接近持平。

数据显示，重点城市集中式长租公寓供应持续放量，尤其上海市场表现突出，反映出机构化租赁住房发展的加速态势。

集中式公寓租金整体趋稳，同比仍承压

10月，三大城市集中式公寓租金表现分化，北京与杭州环比微涨（0.2%、0.4%），上海环比略降0.4%，整体趋于平稳。但同比仍均为负增长（-2.2%至-7.6%），显示租金水平较去年同期仍有差距。其中上海租金绝对值最高（4.91元/㎡/天），杭州同比跌幅最大。

整体看，集中式公寓租金短期企稳，但市场需求端支撑仍显不足，长期压力犹存。

上海保租房社区成为新入市主导，北京、杭州无新入市项目

10月，上海租赁市场迎来多个新开业项目，覆盖青浦、松江、嘉定、奉贤、闵行、徐汇、黄浦和普陀等区域。其中珠溪花园作为华为专项人才公寓项目，单项目规模高达5800间。乐璟智慧科创生活社区、柚米寓建悦里菊园社区、洋江·贝壳海盐公寓、奉发未来青春公寓、春晓柚米社区均为保租房社区，新入市房源超6000套。黄埔和徐汇区聚集高端长租公寓，月租金高达11.6-12.7元。

总体看，租赁产品多元化，满足不同租户需求，反映上海住房租赁市场的细分与活力。

个案代表展示：

【珠溪花园】

上海市青浦区重点打造的人才公寓项目“珠溪花园”正式投入使用，共计5800套。作为华为专项人才公寓项目，位于朱家角镇，毗邻华为练秋湖研发中心，交通便利。珠溪花园采用现代化社区设计，配备精装修公寓、共享办公空间、健身中心及休闲商业配套，满足人才“职住一体”需求，满足华为练秋湖研发中心高端人才的居住需求。

【乐璟智慧科创生活社区】

该项目位于上海松江区江田东路185号，总建筑面积约6.3万平方米，建设共计2137间及近5000平方米配套商业，可将容纳4000余人。项目包含5栋独立楼宇和商业街区，定位为智慧科创生活社区，重点服务周边产业园区企业。

04

重点品牌动态：

项目营销齐并举 品牌拓展启新程

10月的租赁市场整体表现活跃，多元营销与项目扩张并举

10月，国内主要租赁住房企业呈现多元化发展态势。项目拓展方面：万科泊寓、华润有巢及城家公寓均在北京、成都、沈阳等重点城市落地新项目，推动房源供应持续增长。品牌层面：泊寓与深铁达成合作，浦发有家获评国企品牌力榜首，华润有巢REIT扩募稳步推进，体现品牌影响力与资本运作双向提升。营销活动活跃：龙湖冠寓推出九周年优惠，华润有巢、尔家公寓等通过社交互动、社区公益及体育赛事增强用户粘性与社会认同。

整体看，租赁企业正通过项目入市、品牌强化与精准营销共同推动市场活跃度提升。

在房源上新方面：

1、万科泊寓在北京·泊寓院儿旧宫芯社区门店开业。

2、宁波有巢公寓“欣寓云璟里”、成都蜀府有巢国际公寓社区、成都高新西区西芯汇城、大连高新瑞府店开业。

在品牌动作方面：

1、夏基金华润有巢REIT（508077）2024年第一次扩募并购入基础设施项目事项已完成相关申请文件的申报工作，锁定项目为AI马桥店；

2、城家签约北京·中础大厦项目、天津·滨海外滩项目、沈阳·铁西区启工街地铁站项目，总计房量542间；

3、浦发有家玉盘青年人才社区或者中国住房租赁领航奖，年度“人才公寓”创新典范项目；浦发有家荣获URI《2025年三季度中国住房租赁国有企业品牌力测评研究》榜单国企品牌力TOP1；

4、太湖街道团工委联合周新社区团总支与爱心企业尔家商业管理有限公司，推进“梦想改造＋”关爱计划，聚焦困境青少年需求，开启新一轮“梦想小屋”建设。

在活动营销方面：

1、泊寓29城租房限时优惠全面上线，直减租金更优惠。

2、冠寓九周年盛典，新朋友领取200元租金立减劵；三人成团活动，邀请人可领取300元租金立减劵；全国1000套九折秒杀房等优惠活动。

3、有巢推出小红书迎好礼活动，“晒出你在有巢公寓发生的暖心故事笔记”即可获得100元租金减免劵，被有巢认定为精选笔记可再获得500元租金减免劵。

4、宁巢公寓举办“热血村BA”篮球赛事圆满收官；在重阳节组织慰问社区80岁以上高龄长者，送上重阳祝福与糕点，八段锦现场教学、健康义诊，衣物修改，手工制作艾草养生锤等活动。

05

REITs篇

季报分化见真章 盈利双雄领跑

租赁住房REITs三季报显现行业分化，盈利双雄”格局初现

10月30日，华夏基金发布公告表示，华夏基金华润有巢REIT（508077）2024年第一次扩募并购入基础设施项目事项已完成相关申请文件的申报工作，基金管理人已取得中国证券监督管理委员会的批复以及上海证券交易所的无异议函。根据公开披露的申报材料，华夏基金华润有巢REIT本次拟购入基础设施项目为位于上海市闵行区的有巢马桥项目。有巢马桥项目于2023年3月正式开业，是上海市保障性租赁住房示范项目，打造了包含“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房产品，并在项目5号楼落地“闵行区首个新时代城市建设者管理者之家”。有巢马桥项目已获得“上海市人才安居工程项目”、“闵行区首批人才驿站试点项目”、“闵行区保障性租赁住房项目”等多项认定。

华夏基金公告，华夏中海商业REIT（180607）于10月31日登陆深交所，投资者届时可在二级市场交易。该基金由中海、华夏基金、中信证券联合推出，首发资产映月湖环宇城运营成熟，2025-2026年预测净现金流分派率可观，发售时公众和网下投资者认购火爆。发起人中海实力强劲，华夏基金、中信证券经验丰富，其上市将丰富公募 REITs 资产类型，助力中海盘活资产、做强REITs平台。

三季度财报解读：

租赁住房REITs三季报显现行业分化，盈利双雄”格局初现

10月，租赁住房REITs陆续发布2025三季度财报，市场分化明显，头部效应突出：不同REITs在收入和盈利能力的表现上存在巨大差异，形成了清晰的梯队。“盈利双雄”格局初现：国泰海通宽庭和红土深圳安居在收入和净利润率上均表现优异，成为第一梯队。华夏北京保障房以3232.27万元稳居第二梯队第三梯队包括招商蛇口、中金厦门安居、华泰苏州恒泰和华夏华润有巢，收入规模非常接近，竞争激烈。第四梯队红土深圳安居收入虽仅为1403.74万元，但其盈利能力极强。

说明规模与利润并非完全正相关，运营效率和成本控制是关键。市场出现亏损个案：华泰苏州恒泰的亏损为整个行业敲响了警钟，提示了潜在的运营风险。

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数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:林夏

内容复核:木兮

运营编辑:树懒