房贷倒挂650万变360万，揭开断供背后的真相

家人们，今天咱聊个扎心的事儿 —— 深圳 90 后业主小曾的房子，房贷本息还欠着 650 多万，现在市价只剩 360 万，几乎跌成了贷款的一半。这可不是个例，最近 “房贷倒挂” 成了热搜常客，说白了就是你欠银行的钱，比房子现在值的钱还多。更让人揪心的是，有人借着这波行情搞 “恶意断供”，背后藏着 “高评高贷” 的猫腻。今天咱就把这事扒透了。

先说说这事儿的来龙去脉。小曾 2020 年高位接盘的学位房，当时花 600 多万，首付 200 万，贷款 400 万，算上利息要还 650 多万。那会儿这小区房价巅峰时 7.5 万 /㎡，现在跌到 2.94 万 /㎡，直接腰斩还多。更惨的是她另一套房子，贷款 200 万，现在市价刚过 100 万。每月 3 万多的房贷压得她喘不过气，想卖房止损，中介说单价不到 3 万，卖了连贷款都不够还。

还有个叫陈陈的业主更具体，2019 年买房贷款 346 万，月供 9600 多，用他的话说 “每天一睁眼就欠银行 316 元”。现在房子挂 155 万都难卖，而同小区同户型已经有人 116 万甩卖了，就算卖掉扣完税费还不够还房贷。

可别以为断供都是这些苦主逼的，这里面藏着两种截然不同的情况。一种是像小曾、陈陈这样的，收入降了扛不住，属于 “有心还款没能力” 的良性风险。但另一种是 “恶意断供”，就是那些搞 “高评高贷” 的职业玩家。

啥是 “高评高贷”？举个例子，一套实际卖 115 万的房子，中介和评估机构联手把价抬到 158 万，做份假合同骗银行贷款 134 万。卖家收到钱再把多出来的 36 万退给买家，这样买家一分首付不用掏就上车了。这些人本来就没打算好好还款，赌的是房价涨，现在房价跌了，直接断供跑路，把烂摊子甩给银行。有数据说，这类房子法拍后，银行只能收回 40% 的钱，剩下 60% 全亏了。

为啥会闹到这步？咱拆解三个病根。首先是之前的房价泡沫吹得太大。2020 年前后，不少城市像 “坐火箭”，深圳这小区从 6 万多飙到 7.5 万，其实根本撑不住。现在百城二手房均价同比跌 7.6%，三四线跌超 10%，部分房子回到 2017 年的价格，倒挂自然就来了。

其次就是 “高评高贷” 的套路太猖獗。中介为了赚佣金，评估机构为了生意，甚至银行里有人为了业绩，联手造假。银行大多靠外部评估，信息不对称，很容易被钻空子。之前首付比例一降，这些人更疯狂了，零首付买房跟玩似的，风险全转嫁给银行。

最后是市场冷得太快。2025 年前三季度全国新房销量降了 6%，50 个城市房子库存要卖 20 个月才能清完。房子卖不掉、价格跌，那些加杠杆的炒房客最先扛不住，断供就成了必然。

这事儿的影响可不小。对个人来说，良性断供的苦主最惨，征信黑了不说，房子被法拍后，欠银行的差额还得接着还，真是 “房财两空”。而那些恶意断供的职业背债人，虽然可能被追责，但银行的损失最终还是会有连锁反应。

对银行来说，现在已经开始 “低头” 了。以前逾期几天就催命，现在主动打电话说 “可以先还利息”“延期还款”。北京允许失业客户缓半年，长三角能 “只还息不还本”，还不是怕断供的人太多，不良贷款爆了雷？截至 2025 年上半年，已经有 10 家银行房贷不良率超 1%，2 家超 4%，快到警戒线了。

对市场来说，法拍房越来越多，2025 年一个季度就有 1.6 万套挂牌，这又会拉低周边房价，形成恶性循环。普通购房者更不敢下手，市场越冷，房子越难卖，倒挂的人就越多。

聊到这儿，我得说句实在话。首先，房贷倒挂和断供真不是一回事。只要没搞高评高贷，正常买房自住的，就算房子贬值了，好歹有地方住，断供的是少数。那些喊着 “因为倒挂才断供” 的，多半是当初想投机的炒房客。

其次，“高评高贷” 根本不是买房，是骗贷。那些想着 “零首付” 占便宜的，其实是把自己套进了陷阱。房价涨的时候能蹦跶两天，跌了就是万丈深渊，这不是运气差，是一开始就走了歪路。

最后，现在银行的 “温柔” 不是慈善，是止损。楼市调整期，硬逼断供只会两败俱伤。但咱得明白，政策是帮真正有困难的人，不是救炒房客。那些恶意断供的，该查就得查，不然对老实人太不公平。

其实这事儿也给所有人提了个醒：楼市早就不是 “闭眼买涨” 的时代了。以前那些靠套路、加杠杆的玩法，迟早要还的。现在市场在洗牌，洗的就是投机的人，留下的是真正住的需求。