恭喜，碧桂园！恭喜，融创！

碧桂园、融创纷纷发出重磅消息，两家曾经的房地产巨头在境外债务重组方面均取得关键进展。

11月5日，融创发布公告称，其96亿美元境外债务重组方案已获香港高等法院裁定生效，成为首家实现境内外债务基本“清零”的大型房企。

紧随其后，11月6日上午，碧桂园也发布公告，宣布其境外债务重组方案在两个债务组别中分别以超过83%和96%的高支持率顺利通过，预计将实现约116亿美元的债务削减。

这么一来，碧桂园和融创，总算是暂时从“鬼门关”门口走回来了。

如果说2024年是房企“止血求生”的一年，那么2025年，行业似乎正逐步迈入“回血重组”的新时期。

根据中指院数据，截至今年10月底，已有21家出险房企的债务重组或重整计划获得批准，累计化债规模高达约1.2万亿元人民币。

这极大减轻了这些房企短期的公开债务偿还压力，而这一轮债务重组的核心，不是简单的展期，而是直接削债。

以融创为例，自陷入流动性危机以来，孙宏斌就一直积极与债权人沟通，甚至自掏腰包提供借款支持。

公司也通过资产出售、裁员、贷款展期及引入债务化解机构等一系列举措展开自救。

融创第一次债务重组在2023年11月完成，花了18个月。但好日子没过多久，今年初，因为有债权人认为它付息能力不行，融创被中国信达提请清盘。

对比首次重组，融创在第二轮方案中将全部境外债务转换为公司股权，使境外债权人转变为公司股东。

光这一招，就砍掉了近96亿美元的债务，让它成为首家基本完成境外债“清零”的大型房企。

更绝的是，即使债主变成股东后，孙宏斌的控制权没有被稀释，融创依然牢牢掌控在孙宏斌的手里。

再看碧桂园，自2023年正式爆雷后，境内、外债务陆续开启重组。

因为债务规模太大，拖了两年多，直到今年1月初，才正式公布境外债重组方案和具体条款。

碧桂园境外重组的方案包括现金要约回购、债转股及新债置换等多种方式，并设置了短、中、长及超长期限四种选项。

在重组投票中，赞成率远超75%的门槛，意味着碧桂园成功削减约116亿美元债务，并将债务期限最长延至11.5年，平均借贷成本也从6%降至2%。

对于债务违约后的房企，可选择的路径无非是：债务展期、债务重组、破产重组这三项。

在重组之前，房企们的债务能展期的早就展期了，债主们只能在债务重组和破产重组中选一条路了。

不管是碧桂园还是融创，在房地产市场没彻底回暖之前，想光靠卖房子还债，几乎都是天方夜谭。

对投资者和金融机构来说，投资从来不是只赚不赔的，过去能挣钱，是吃了接近15年的房地产增长红利。

现在房地产都这样了，还坚持要求境外债务全额兑付，显然不现实。接受重组，至少还能收回一部分本金，或者拿到其他形式的资产补偿。

要是坚持不妥协，最后可能企业破产清算。在“保交付”政策优先的情况下，资产处置价可能连五折都不到，到时候债权人能拿回来的更少，两败俱伤。

所以，在行业整体下行的时候，能通过重组实现几百亿的“重组收益”，已经算是相对理想的结果了。

那么，碧桂园和融创是否已彻底“复活”？答案是否定的，它们仅是走完了万里长征的前几步。

目前，两家公司的合同销售额连巅峰时期的十分之一都不到，公开市场违约问题没解决，资产水分大，自我造血能力弱，信用评级还是“垃圾级”，融资渠道基本断了——离真正“脱困”还远得很。

就像人得了重病，得靠现代医学系统治疗，不能指望偏方。

房企债务问题也一样，得靠市场化、法制化的方式推进重组和出清。虽然很难完全恢复健康，但这是多方利益平衡下来、代价最小的路。

在这方面，碧桂园与融创的做法值得肯定。

尽管它们公开违约、资产质量存疑、房屋品质也曾备受诟病，但在债务处理上，均遵循市场化、法治化原则，做到“一码归一码”。

相比之下，有些企业靠着混合所有制的背景，已经投入近千亿资金，用内部银行授信来维持外债偿还，把高息外债转成低息内债，用集体资产去填窟窿。

更要命的是，这种救助像个无底洞——债务到期就找“亲爹”要钱，“亲爹”还不能不救。

一旦爆雷，那990多亿的投资款加股东借款，可能全都要打水漂。

所以从处理债务的角度看，碧桂园和融创虽然问题一大堆，但至少是在市场化、法治化的框架里积极找办法。

这一点，比那个名声在外的“行业标杆”，强太多了。