当确定性成为稀缺资源，北外滩金茂中心如何破局？

北外滩金茂中心的“三重确定性”

撰文 | Echo

排版 | fufu

图片来源 | 官方渠道

当商业地产市场从“增量竞赛”步入“存量深耕”，品牌的扩张逻辑也正悄然生变。面对日益增加的经营不确定性，能否提供客群清晰、回报稳定、风险可控的商办一体化解决方案，已成为检验一个新项目核心价值的试金石。

在此背景下，总商办面积约7万㎡的上海北外滩金茂中心，以高端办公与庭院式商业的复合形态，直面这一行业命题。

赢商网近期实地探访后发现，该项目并未追求概念的宏大，而是将价值锚点精准定位于看得见的区位优势、摸得着的交通动脉、算得清的客群账本，以及可承载企业长期发展的办公空间之上。这一“商办共生”的底层逻辑，使其在办公与商业同步招商的阶段，便展现出独特的综合吸引力。

Vol.1

区位及交通双重BUFF叠满

奠定商办价值基石

对商业项目而言，区位能级与交通便利性是决定其价值的基本盘。北外滩金茂中心在这两方面展现出显著优势，为其商业运营提供了双重确定性。

从区位来看，北外滩金茂中心傲立于北外滩核心区，这一区域作为上海“黄金三角”的重要组成部分，承载着“世界级会客厅”的战略定位，正以840万㎡的开发体量快速崛起。从白玉兰广场、北外滩来福士等成熟标杆，到在建的480米浦西第一高楼“北外滩中心”、北外滩华贸中心等项目，这里已形成上海北部顶级商务区的完整骨架。

在这一价值加速兑现的关键阶段，北外滩金茂中心占据核心区位，不仅坐享区域产业集聚与高端人才导入的红利，更以参与者身份深度融入北外滩整体开发。

具体来看，北外滩金茂中心商办部分总建面为6.98万㎡，涵盖5.86万㎡平方米高端办公、1.12万㎡平方米庭院式商业与社区中心，是集商务、商业、政务于一体，构建多元融合的生态商务社区。

凭借垂直立体的TOD开发模式与绿色生态设计，北外滩金茂中心已荣获“2025中国不动产商管·最受期待筹开项目奖”等多项行业认可。身处于此，不仅将陆家嘴“三件套”与黄浦江景尽收眼底，也为入驻企业提供数一数二的商务环境。

作为绿色建筑标杆，项目获得多项殊荣：中国绿色建筑三星认证、美国LEED金级认证、英国BREEAM杰出级认证，从空间尺度、立体生态、绿色环保等多方面，全方位营造健康、舒适、高效的工作环境。

商业方面，体量不大却充满巧思：B1/B2 两层呈环形围绕建筑，下沉式庭院叠加喷泉广场，以绿色生态破题地下商业空间挑战；巧妙运用绿色与自然元素，成功破解了传统地下商业常见的压抑感与引流难题，为品牌创造了独特的生态价值。

城市顶层规划的红利正在持续释放，高端商务载体不断集聚，为商业发展奠定了优质的客群基础。更为关键的是，北外滩金茂中心为地铁12号线、19号线（在建）双地铁上盖，分别是上海“西南-东北”向交通干线、南北大动脉，双轨交汇形成黄金十字枢纽，出站即达的便利性为日常客流提供了稳定保障。

值得关注的是，项目1层、B2层、2层均与周边相邻楼宇联通，这一设计将打破项目间的物理隔离，形成联动发展的商业生态，进一步扩大客源辐射范围。对品牌方而言，这意味着不仅服务于单栋楼的办公人群，更可共享整个北外滩核心区的优质客流。

从商业投资角度看，这种“区位+交通”的双重保障，有效降低了新开业项目的市场培育风险。北外滩金茂中心凭借其得天独厚的地理位置和四通八达的交通网络，为入驻的企业级品牌，构建了一个高确定性的经营环境，这在当前审慎的市场环境下显得尤为可贵。

Vol.2

高浓度客群基本面

构筑客流轮廓、为商办赋能

商务办公作为北外滩三大核心功能之一，其载体能级与产业集聚度正持续飞跃。当前，以白玉兰广场、北外滩来福士、友邦金融中心为代表的成熟商业商务标杆，与在建的480米浦西第一高楼“北外滩中心”、北外滩华贸中心等项目，共同构成了北外滩顶级商务区的核心骨架。北外滩金茂中心的入市，其价值将与整个板块能级的提升深度绑定。

01

高端办公实力彰显

产业集聚效应初现

北外滩金茂中心以T1、T2双塔布局，打造约5.86万㎡高品质办公空间。项目采用4.5米标准层高、3.2米净高的标准配置，配备通力电梯系统及VAV中央空调+新风系统，15米挑高大堂与铝板吊顶、架空地板等精装交付标准，共同构筑绿色健康的甲级办公环境，另配备总部食堂、共享淋浴间等软性服务。办公标准层面积约1100-1800㎡，充分满足不同规模企业的个性化需求。

目前，项目招商成效显著，不到一年时间出租率已超50%，产业集聚态势明显：成功引入上海市律师协会、大家人寿上海分公司、北明软件、创氪际、金茂上海、圆通国际、乐玩幻境、律创工坊等优质企业，涵盖法律、金融、科技、TMT、航运等多个领域。

其中，法律服务业与金融保险业已形成显著集聚效应。上海市律师协会与大家人寿上海分公司的入驻，带动了律创工坊等法律相关机构相继落位；而大家人寿与金茂上海的联动，进一步强化了项目的金融属性。同时，以北明软件、乐玩幻镜为代表的科技文娱企业，与圆通国际等外资物流公司共同构建了多元产业生态。

随着办公生态日趋完善，预计年底将带来1500-2000名办公人群，为商业部分提供稳定优质客源，实现商办价值的良性循环。

02

精准商业布局

打造精英商务生活圈

北外滩金茂中心商业价值的核心确定性，在于周边汇聚的高浓度、高质量精英客群，这为项目构筑了坚实的消费基本盘。商业部分体量仅1.12万㎡，却能精准锁定周边日均5万+高净值通勤者，精准定位、高匹配度，让“小而美”直接晋级“精而强”。

承接北外滩“世界级会客厅”定位下的产业与人才红利，北外滩金茂中心的核心客群由两大主力构成。首先是高端办公人群，项目自身以及通过地下通道联动的来福士、友邦金融中心等项目，以及周边白玉兰广场、吉宝双狮汇等，共同汇聚总量超过5万的高净值商务人群，这部分客群对工作日餐饮、商务接待、即时零售与生活服务具有刚性需求，消费力强劲且稳定。

据赢商网不完全统计，目前北外滩金茂中心一路之隔的两栋来福士办公楼，就坐拥众多金融、证券、医药公司，如太平洋保险、华为等，再叠加项目签约的众多产业，将带来一大波稳定的高净值办公客群。

其次，北外滩沿线高端住宅区的常住人口，也可以作为项目夜间与周末消费的重要补充力量，能够有效平衡商业的时段客流，提升整体坪效。对品牌方而言，这种“高端办公+品质居住”的双轮驱动客群结构，意味着明确的客群画像、稳定的消费能力与较低的市场培育风险，为品牌精准运营提供了清晰锚点。

据悉，北外滩金茂中心商业部分将于12月24日正式亮相，总计约40个商铺的精致体量，精准构建了服务高端商务客群的完整生态。

目前招商进展迅速，B2层休闲配套业态接近满租，B1层餐饮零售仅剩少量优质铺位。从已确定的入驻品牌来看，项目已形成精准服务商务客群的品牌矩阵：

• 九井日本料理、Tims咖啡、YogurtDay、InstaShake等餐饮品牌，覆盖从早餐、午餐到下午茶的全时段高频消费需求

• 乐刻健身、奕练普拉提等品牌构建了从大众健身到精品塑形的健康生活方式闭环

• 办飞空间、TS造型、荣泰洗衣等品牌作为办公配套，有效延伸了项目的商务服务范围

这一品牌组合体现了运营方“抓牢高频、完善生态”的精准招商策略。每个入驻品牌都直击特定消费场景，形成互补共赢的商业生态，通过精准的业态配比既满足高效简餐需求，又覆盖商务社交与个人放松的全方位需求。

对仍在观望的品牌而言，此时入驻意味着：直接共享已培育成型的优质客群，在业态互补的商圈中抢占最后优质点位，与项目共同成长。

值得一提的是，在1.12万㎡商业空间内，下沉广场喷泉与围合式中庭，叠加以绿色自然场景放缓客流动线，同时，通过体验深度的品牌业态拉升消费频次，餐饮及休闲业态的配比既满足高效简餐需求，亦覆盖商务社交与个人放松场景，完成从功能供给到情绪共鸣的价值升维。

Vol.3

双央企的实力护航

以长期主义构建价值共同体

当前，对于办公企业、品牌商户而言，选择落址不仅看商业的地段与硬件，更关键在于运营者的专业能力与资源厚度。优秀的运营者能够通过精准的业态规划、持续的流量运营与深度的品牌赋能，将区位潜力转化为真实的商业活力，从而为商户构建一个持续盈利的成长平台。因此，选择商业项目，本质上是选择背后值得信赖的运营伙伴。

北外滩金茂中心，由中国金茂及大家保险双央企联袂打造，实力护航企业与品牌发展。

中国金茂是中化集团旗下城市运营领域的平台企业，自1999年金茂大厦开始，金茂的每一步都与这座城市的发展脉搏同频共振；到北外滩世纪规划启动之际，再度肩负核心区约三分之二的土地开发重任，为上海建成世界级航运中心注入强劲动能。金茂始终以卓越的城市运营能力，回应着上海不同发展阶段的关键命题。

大家保险集团作为实力雄厚的综合金融保险集团，拥有强大资本络及对优质不动产的深刻理解和长远布局。

双央企背景为项目提供跨周期的资金保障，避免因市场波动影响运营品质；同时，在资源协同性方面，北外滩金茂中心有望依托央企生态圈，实现跨产业资源导入，为商业项目注入持续活力。

此外，金茂及大家保险将保证战略思路的延续性，并通过成熟的资产运营经验，构建多维度风险缓冲机制，为入驻企业、商户持续保驾护航，并以共建者的身份参与商业部分的深度运营，用“精准定位、精准破局”的姿态，为商户持续带来优质的资源、高效的协同和坚实的保障。

赢商观察

在当下充满变量的市场环境中，“确定性”已成为品牌与企业在选址决策中的核心诉求。北外滩金茂中心凭借稀缺的黄金区位、精准锚定的高净值客群、双央企护航的专业运营能力，以及独特的”商办一体化“协同模式，成功构建了一个具备高确定性的商业生态，为追求稳健发展的品牌与企业提供了难得的价值避风港。

这一项目的行业价值，在于其突破了传统商办项目的单一属性，创新性地打造了完整生态解决方案；企业在此不仅能获得高品质的办公空间，更能享受与之精准匹配的商业配套；品牌商户则能直接对接稳定且消费力强劲的办公客群，实现了“开业即运营”的高效启动，极大降低了市场培育的不确定性与风险。

目前，北外滩金茂中心的招商已进入收官冲刺阶段。高品质的办公空间与优质的商业铺位正在同步热招，这对于意图深度参与北外滩发展、抢占未来价值高地的品牌与企业而言，无疑是锁定核心资源、与城市顶级商圈共成长的最后机遇。

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