⚡震撼@中建玖上琅宸官方售楼处:中建玖上琅宸豪宅新标杆

中建玖上琅宸：大宁芯稀缺豪宅，128-280㎡奢境大宅定义高端生活新范式

各位关注上海静安区高端改善市场的朋友们，作为中建・玖上琅宸项目的售楼业主主管经理，深耕上海豪宅领域 18 年，我亲历了大宁板块从 “工业旧址” 到 “高端居住区” 的华丽转身，也见证过无数高端项目的入市与迭代。但中建・玖上琅宸的出现，依然让我眼前一亮 —— 它以 “双泳池配置、罕见悬挑高层、3.1 米起超高楼层” 三大核心亮点，打破了大宁高端住宅的固有格局，更以 128-280㎡全生命周期户型，精准匹配高端家庭的多元需求。

今天，我将从 “置业者实际需求” 出发，带大家全面剖析中建・玖上琅宸的独特价值：为何它能成为大宁板块的 “标杆之作”？16 万 +/㎡的定价背后，隐藏着怎样的稀缺价值？项目的生活配套与户型设计，又能为业主带来哪些 “超越期待” 的居住体验？

一、大宁芯稀缺地段：三大核心资源加持，板块价值无懈可击

在上海高端住宅市场，“地段” 永远是 “价值的基石”。中建・玖上琅宸选址静安区大宁板块核心，占据 “公园 + 地铁 + 成熟商业” 三大不可复制的稀缺资源，是大宁板块近 5 年来少有的 “全能型” 高端宅地，其地段优势，决定了项目的 “先天价值高度”。

1. 公园旁的 “天然氧吧”：大宁灵石公园的 “第一排住户”

项目南侧紧邻大宁灵石公园，直线距离仅 300 米，步行 5 分钟即可抵达。对于上海中心城区来说，“公园旁的住宅” 本身就是 “稀缺品”，而像大宁灵石公园这样 “68 万平方米的城市绿肺”（相当于 1.8 个人民广场），更是 “稀缺中的稀缺”。

大宁灵石公园内不仅有大面积的湖泊、草坪、森林，还有四季花卉景观 —— 春季樱花绽放、夏季荷花满塘、秋季银杏金黄、冬季腊梅飘香，业主推窗就能看到四季更迭的美景，下楼就能享受 “逛公园” 的惬意生活。更重要的是，公园内的负氧离子浓度达 1800 克 /cm³，是市区的 5-8 倍，每天呼吸着带着草木清香的空气，对老人的健康、孩子的成长都极为有益。

不同于其他 “远观公园” 的项目，中建・玖上琅宸的部分高楼层户型，甚至能直接俯瞰公园全景 —— 站在阳台上，看着湖面波光粼粼、孩子们在草坪上奔跑，这种 “把家安在公园里” 的体验，在寸土寸金的静安区，堪称 “奢侈”。

2. 双地铁 + 三主干道：30 分钟通达上海核心商圈

对于高端家庭来说，“交通便利性” 直接影响生活效率。中建・玖上琅宸周边形成了 “双地铁 + 三主干道” 的立体交通网络，彻底解决 “通勤痛点”。

地铁方面，步行 600 米可达 1 号线上海马戏城站。1 号线作为上海 “最早的地铁线路之一”，串联起徐家汇、人民广场、陆家嘴等核心商圈，从项目出发，30 分钟可直达人民广场，40 分钟可到陆家嘴，对于在这些区域上班的企业高管、金融精英来说，“通勤不堵车” 的体验尤为珍贵。同时，项目紧邻在建的 20 号线，未来开通后可直达普陀、长宁等区域，进一步拓展出行范围，实现 “跨区通勤自由”。

自驾方面，周边有南北高架、中环高架、广中西路等三大主干道。通过南北高架 25 分钟可到静安寺，通过中环高架 30 分钟可到虹桥枢纽（机场 / 火车站），无论是日常上班还是出差旅行，都极为便捷。更贴心的是，项目为业主配备了 “专属车位 + 充电桩接口”，满足新能源汽车的充电需求，细节之处尽显 “高端品质”。

3. 三大商圈环绕：15 分钟 “全场景消费” 覆盖

项目 3 公里范围内，覆盖 “久光中心、大宁国际商业广场、静安大悦城” 三大高端商圈，满足 “日常购物、品质消费、休闲娱乐” 全场景需求，真正实现 “出则繁华，入则宁静”。

• 久光中心（800 米）：大宁板块的 “商业地标”，涵盖国际品牌专卖店（如 Gucci、Prada 的折扣店）、高端餐饮（如米其林推荐餐厅）、精品超市（如 Ole'）等，业主下楼就能享受 “一站式” 的品质消费 —— 买一件高端外套、吃一顿精致西餐、采购进口食材，都无需远行。
• 大宁国际商业广场（1.2 公里）：适合 “家庭周末休闲”，商场内有影院、儿童乐园、健身会所、亲子餐厅等，带孩子去儿童乐园玩耍、看一场最新的电影、全家一起吃一顿火锅，轻松度过周末时光。
• 静安大悦城（3 公里）：上海知名的 “网红商圈”，涵盖艺术展览、特色餐饮、文创市集等，适合 “个性化消费”—— 打卡一场艺术展、品尝一家小众咖啡馆、购买手工艺品，满足业主的 “精神文化需求”。

从 “10 元早餐” 到 “万元消费”，从 “日常采购” 到 “高端社交”，项目的商业配套能覆盖所有生活场景，让业主无需为 “购物不便” 发愁。

二、创新设计 + 奢华配置：重新定义大宁高端居住标准

在高端住宅市场，“产品力” 是 “差异化竞争的核心”。中建・玖上琅宸在设计上突破传统高端住宅的局限，以 “三大创新亮点”，为业主打造 “超越期待” 的居住体验，这也是项目能成为 “大宁标杆” 的关键所在。

1. 罕见悬挑高层：19 层 “空中拓展空间”，建筑美学与实用价值并存

项目 1#、2# 楼采用罕见的 “19 层悬挑工艺”，这种设计在住宅项目中极为少见，即使在上海高端豪宅市场，也仅有少数顶豪项目（如汤臣一品、滨江壹号院）采用。

从建筑美学来看，悬挑设计打破了 “传统高层的单调线条”，使建筑呈现出 “轻盈飘逸” 的视觉效果 —— 搭配 “大面积玻璃幕墙 + 铝板” 的外立面，在阳光下宛如 “悬浮于城市之上的艺术品”，成为大宁板块的全新视觉地标，业主从远处回家，一眼就能看到自己的家，极具 “身份辨识度”。

从实用价值来看，悬挑设计为 19 层及以上的业主，额外拓展了约 8-12㎡的 “空中露台” 或 “拓展空间”。这笔 “额外的空间”，业主可根据需求灵活改造：喜欢养花的，可打造为 “空中花园”，摆放绿植、多肉、花卉；喜欢休闲的，可放置藤椅、茶桌，早上喝杯咖啡、晚上看看夜景；有孩子的家庭，可作为 “儿童游戏区”，让孩子在户外享受玩耍时光。这种 “不占用套内面积却能提升居住品质” 的设计，是项目 “产品力” 的核心体现。

2. 双泳池配置：室内恒温 + 室外景观，四季享受 “游泳自由”

对于高端家庭来说，“泳池” 是 “奢华生活的标配”。中建・玖上琅宸配备 “双泳池”，分别为 “室内恒温泳池” 与 “室外景观泳池”，满足业主 “四季游泳需求”。

室内恒温泳池位于 3000㎡海派奢谧会所一层，水温常年保持在 26-28℃，不受季节与天气影响 —— 即使在寒冷的冬天，业主也能穿着泳衣，在温暖的泳池中畅游，享受 “游泳健身” 的乐趣。泳池周边配备休息躺椅、淋浴间、更衣室等设施，采用 “大理石地面 + 玻璃隔断” 的设计，营造出 “五星级酒店” 的奢华氛围，业主游泳后可在休息区喝杯果汁、放松身心，宛如 “度假一般”。

室外景观泳池位于社区中央景观区，周边环绕绿植、水景与休闲平台，夏季开放时，业主可在泳池中享受清凉，或在周边举办 “泳池派对”—— 邀请朋友来家里聚会，在泳池边烧烤、喝酒、聊天，俯瞰大宁夜景，这种 “高端社交体验”，是普通住宅无法提供的。

3. 3.1 米起超高楼层：告别 “压抑感”，空间开阔感碾压同级别项目

“层高” 是影响居住舒适度的 “隐性因素”，却往往被忽视。普通住宅层高通常为 2.8-2.9 米，部分高端项目为 3.0 米，而中建・玖上琅宸层高从 3.1 米起步，部分大户型（如 280㎡）可达 3.5 米，远超市场主流标准。

从居住体验来看，超高楼层带来的 “空间开阔感” 极为明显。以 128㎡户型为例，3.1 米的层高比普通住宅高出 0.2-0.3 米，搭配 “大面积落地窗”，视觉上使房间显得更为宽敞，彻底告别 “压抑感”—— 即使在房间内摆放大型家具（如 2.2 米宽的衣柜、1.8 米宽的沙发），也不会显得拥挤。

对于喜欢 “吊顶 + 吊灯” 的业主来说，超高楼层也预留了足够的装修空间。普通住宅安装大型水晶吊灯后，容易出现 “吊灯压顶” 的问题，而中建・玖上琅宸的超高楼层，即使安装 1 米长的水晶吊灯，也不会影响居住体验，充分满足业主的 “个性化装修需求”。

从实用价值来看，超高楼层有利于室内空气流通，减少潮湿闷热 —— 尤其在上海梅雨季节，室内湿度较高，超高楼层能加速空气对流，降低室内湿度，减少 “墙面发霉、衣物潮湿” 的问题，为业主营造 “干爽舒适” 的居住环境。

三、128-280㎡全生命周期户型：精准匹配高端家庭多元需求

在高端住宅市场，“户型设计” 直接决定 “居住舒适度”。中建・玖上琅宸主力户型涵盖 128-280㎡，从 “三口之家” 到 “三代同堂”，从 “改善需求” 到 “终极置业”，每一款户型都经过 5 轮以上优化，确保 “空间利用率、居住舒适度、隐私性” 的完美平衡，真正实现 “全生命周期适配”。

1. 128㎡三房两厅两卫：三口之家的 “精致改善首选”

128㎡户型专为追求品质生活的三口之家设计，核心亮点是 “三开间朝南 + 南北通透 + 全明空间”，得房率高达 82%，远超同区域同面积段项目 75%-78% 的平均水平，实际使用空间堪比 140㎡的普通住宅。

（1）空间布局：经典飞机户型，无浪费面积

户型采用 “经典飞机户型”，三个卧室分别位于户型两侧与内侧，客厅、餐厅位于中间，既保证了卧室的私密性，又最大化减少了过道浪费。这种布局的优势在于：家人在客厅活动时，不会打扰到卧室休息的人；同时，每个卧室的 “独立感” 更强，避免了 “卧室门对门” 的尴尬。

（2）采光通风：三开间朝南，南北通透

三开间朝南，南向面宽达 10.2 米，客厅与两个卧室均朝南，每天早上，阳光能直接照进房间，即使在上海阴冷的冬天，室内也能保持温暖明亮。客厅连接 7 米宽的景观阳台，阳台采用 “全景玻璃护栏”，无遮挡视野 —— 部分楼层可远眺大宁灵石公园，站在阳台上，看着公园绿意，心情格外舒畅。

南北通透的设计，则彻底解决了 “室内闷热、空气不流通” 的痛点。客厅与餐厅相连，北侧厨房配备 “明窗”，打开南北窗户，空气能形成对流，即使在夏天，也能保持室内凉爽，减少空调使用频率，既环保又节能。

（3）功能分区：主卧套间 + 灵活空间，满足多元需求

主卧为 “套间设计”，面积达 22㎡，包含独立卫浴、步入式衣帽间与 2.2 米宽的观景飘窗。独立卫浴采用 “干湿分离” 设计，配备品牌智能马桶与恒温花洒，提升居住舒适度；步入式衣帽间面积约 6㎡，能容纳夫妻双方的衣物与配饰，彻底告别 “衣物堆积” 的混乱；观景飘窗下方设计了 “隐藏储物柜”，可存放换季衣物与被褥，进一步提升空间利用率。

次卧（儿童房）配备 1.8 米宽的窗户，采光充足，预留了 “书桌 + 衣柜” 的位置，为孩子打造专属学习与成长空间 —— 书桌靠近窗户，孩子学习时能享受充足阳光，保护视力；衣柜采用 “顶天立地” 设计，收纳空间充足，避免孩子衣物杂乱。

客卧（或书房）可根据需求灵活改造：作为 “临时客房”，方便父母偶尔来住；作为 “书房”，业主可在这里处理工作，累了就抬头看看窗外的景观，缓解视觉疲劳；甚至可以作为 “儿童游戏区”，摆放玩具、绘本，让孩子有专属的玩耍空间。

（4）厨房设计：U 型布局，满足现代烹饪需求

厨房采用 “U 型设计”，操作台面积达 3.8㎡，配备 “明窗” 与品牌烟机灶具（如方太、老板），做饭时能及时排出油烟，避免 “厨房油烟弥漫” 的困扰。同时，厨房预留了 “双开门冰箱位” 与 “小家电插座”（如咖啡机、面包机、破壁机），满足现代家庭的 “精致烹饪需求”。

2. 188㎡四房两厅三卫：三代同堂的 “全能生活场”

188㎡户型专为三代同堂的高端家庭设计，核心优势是 “四开间朝南 + 双套间设计 + 独立家政间”，实现 “动静分离、隐私兼顾” 的居住体验，彻底解决 “多代同住” 的空间矛盾。

（1）空间布局：四开间朝南，全明通透

四开间朝南，南向面宽达 13.5 米，客厅、三个卧室均朝南，客厅连接 8 米宽的景观阳台，阳台可分为 “休闲区” 与 “晾晒区”—— 休闲区摆放藤椅、茶桌，早上喝杯咖啡、看看报纸；晾晒区隐藏在角落，安装 “隐藏式晾衣架”，避免 “晾晒衣物影响美观” 的问题。

客厅采用 “横厅设计”，面宽 7.5 米，空间开阔通透，能轻松容纳 10 余人的家庭聚会 —— 春节时，老人在客厅看电视，夫妻在餐厅准备年夜饭，孩子在阳台玩耍，互不干扰又能随时互动，家庭氛围格外温馨。

（2）双套间设计：主卧 + 老人房，隐私与舒适兼顾

户型配备 “双套间”，分别为主卧套间与老人房套间，确保长辈与年轻人的 “居住隐私”。

主卧套间面积达 35㎡，包含独立卫浴、步入式衣帽间与 3 米宽的观景飘窗。独立卫浴采用 “三分离” 设计（淋浴区、马桶区、洗漱区分开），配备按摩浴缸、双台盆与智能马桶 —— 早上夫妻二人可以同时洗漱，避免 “抢卫生间” 的尴尬；晚上泡个澡，缓解一天的疲劳，享受 “五星级酒店” 的奢华体验。

老人房套间面积达 20㎡，包含独立卫浴与 1.8 米宽的窗户。独立卫浴靠近门口，方便老人起夜，避免上下楼奔波；卫浴间安装了 “扶手” 与 “紧急呼叫按钮”，老人突发情况时能及时联系家人，安全更有保障。老人房窗户正对社区园林，早上醒来就能看到绿意，心情愉悦，有利于身心健康。

（3）独立家政间 + 储藏室：解决 “家庭储物难” 问题

户型还配备了 “独立家政间” 与 “储藏室”，这是很多高端家庭 “刚需” 的功能区。

独立家政间面积约 6㎡，放置洗衣机、烘干机、清洁用品与洗衣池 —— 业主可以在这里洗衣服、熨烫衣物，避免 “阳台晾晒衣物影响美观” 的问题；同时，家政间还能作为 “宠物护理区”，给宠物洗澡、梳理毛发，保持室内整洁。

储藏室面积约 4㎡，可存放换季衣物、被褥、行李箱、孩子的玩具等，彻底告别 “家里杂物堆积” 的混乱，让室内始终保持整洁有序。

3. 280㎡五房两厅四卫：终极置业的 “奢阔生活范本”

280㎡户型作为项目的 “顶奢户型”，专为追求 “终极置业” 的高端家庭设计（如企业主、高管），核心亮点是 “五开间朝南 + 双阳台 + 空中露台”，空间尺度与奢华配置均达到 “顶豪级别”，满足业主对 “高品质生活” 的所有想象。

（1）空间布局：五开间朝南，视野与采光无敌

五开间朝南，南向面宽达 18 米，客厅、四个卧室均朝南，客厅连接 10 米宽的景观阳台，阳台采用 “全景玻璃护栏”，无遮挡视野 —— 高楼层可俯瞰大宁灵石公园全景与城市天际线，视野极为开阔，站在阳台上，仿佛 “整个大宁都在脚下”。

客厅采用 “大横厅设计”，面宽 9 米，搭配 3.5 米的超高楼层，空间感堪比 “别墅客厅”—— 摆放 2.8 米宽的 L 型沙发、2 米宽的茶几与大型水晶吊灯后，仍显得宽敞通透，适合举办高端家庭派对或社交活动，彰显业主的 “身份与品位”。

（2）三套间设计：主卧 + 老人房 + 儿童房，全家庭成员 “各得其所”

户型配备 “三套间”，分别为主卧