青岛楼市新政！被查封房产，可以“带封过户”了！

被法院查封的房子，也能交易过户了？青岛楼市重大创新，“带封过户”政策来了！

1、

什么是“带封过户”？

为进一步促进纠纷化解，拓宽被查封不动产处置渠道，近日，青岛市自然资源和规划局、中级人民法院、司法局协同建立不动产“带封过户”机制，开启青岛市查封不动产“带封过户”新模式。

▲青岛“带封过户”流程图

以往房产一旦被查封，产权就被冻结，禁止买卖，只能等法院拍卖。如今青岛却在法律框架下开了个口子：只要债权人和债务人（房主）都同意，得到查封法院批准，房主就可以自行找买家把房子卖掉！只不过卖房所得优先偿还欠债。交易过程全程在法院和公证处的监督下进行，钱款托管、专款专用，确保债权人能拿到钱，买房人也不用担心买到手的房子还有法律纠葛没解除。

2、

为什么要搞“带封过户”？

法院为啥要开这个口子，允许查封房产过户？主要原因，是以前的老办法效率太低、损失太大，各方都不好受。

▲青岛近期法拍房源

首先是：慢！以前查封房产，要等到法院判决生效、进入执行程序后走司法拍卖。评估、挂牌、拍卖，一轮流拍再来二轮……少则几个月，多则一两年都有可能。债权人干着急拿不到钱，房主每天提心吊胆房子要被拍卖，买房人也观望。

其次，更扎心的是：亏！司法拍卖的房子往往卖不上好价钱。通常法院拍卖房产，起拍价只有评估价的七到八成，而且评估价本身往往比市场价低。要是第一次拍卖流拍，第二次起拍价还得在前一次基础上再降20%，结果拍卖成交价大打折扣。算下来，不少法拍房成交价可能只有市场价的六成左右！这对债权人和债务人来说都是双输——房子低价卖掉还不一定够还债，赔了房子可能还欠债。相比之下，“带封过户”相当于把卖房主动权还给了房主，所以最后成交价通常会比走拍卖高。

除了“又慢又亏”，传统司法拍卖还有风险和麻烦：比如有的法拍房占有人不肯腾房、或者有人恶意竞拍……这些都让买房人顾虑重重。“带封过户”模式下，因为是正常交易，买家可以提前看房谈价，还有公证处把关资金安全，购房风险大大降低。

3、

法拍捡漏时代终结？

这么大的一个新招，落地青岛楼市，影响可不小，直接受影响的，就是那些盯着法拍房“捡漏”的人。

▲崂山区某法拍房实景

过去，不少投资客乃至刚需买家，都盯着法拍房“捡漏”，因为真能淘到便宜房子。可随着“带封过户”机制铺开，青岛的查封房产，捡漏的空间大大压缩。法拍捡漏时代，要终结了。

当前楼市下行压力大，不良资产和纠纷房产如果长期挂着处置不了，其实是一种资源浪费。“带封过户”相当于让这些沉淀资产，更快回归市场，对整体楼市的信心恢复具有正面作用。

青岛“带封过户”这一重大创新，无疑是挑战了传统的游戏规则，注定会载入青岛楼市史册。