小区26部电梯同时停运 千余住户爬楼爬到腿疼 使用维修资金需满足哪些条件？

　　近日，昆明博众花园小区业主遇到头疼事儿，小区13栋住宅楼的26部电梯同时停运，业主上下楼和出门都成了问题。

　　事件 小区26部电梯同时停运

　　博众花园小区住户介绍，该小区共有13栋住宅楼、1404户业主，都是18层建筑，每栋楼配有2部电梯。这些电梯于2012年9月1日投入使用，目前已使用13年，超过电梯10年的常规使用年限。

　　今年8月，小区2栋就有一部电梯停运，当时物业人员解释称电梯需要维修保养。但过了10余天，物业表示另外一部电梯也需要维修，这让2栋住户特别是高层住户出行回家都成了难题。

　　该小区居住的老年人占比较高，电梯停运给大家出行带来很大不便。小区住户普遍认为，电梯停运是非常大的问题，特别是家住高层的住户，每天出行回家都要爬楼梯，爬了1个多月，送水送不上去，买菜不敢买，据说一名80多岁的老人到现在没下过楼。

　　此后，小区另外楼栋的电梯也陆续停运过，但让小区住户没想到的是，10月9日17时许，小区13栋楼的26部电梯同时停运。

　　小区电梯为何会全部停运？记者在小区楼栋电梯间看到了物业公司贴出的多份通知。其中一份是由昆明市五华区市场监督管理局发出的特种设备安全监察指令书，显示小区26部电梯检验不合格，需在11月10日前停止使用进行维修，并提交整改报告。

　　小区物业发出的紧急通知也显示，在近期组织的小区电梯年检中，经检测机构检测，小区26部电梯均存在晃动、门扇与立柱间隙大等问题，需停止运行。

　　同时，物业还给出问题说明与解决方案，对于最先停运的2栋两部电梯，10月8日基本已经完成大修施工，正处于测试阶段，等测试结束消除安全隐患后将申报复检。对于其余24部电梯，需先通过招标选定维修施工单位，再进行下一步维修工作。

　　物业还说明，本次维修将申请启用维修资金，正依法依规进行业主意见征集与签字确认，同时公布了大修更新改造方案。

　　对于这些通知，部分小区住户表示理解。但大多数住户特别是高层住户则认为，维修时间过长，势必影响大家的生活。

　　目前，该小区停运的26部电梯已全部恢复使用。但尴尬的是，其中14部电梯已完成维修并投用，剩下的12部电梯因维修资金使用等问题还未进行维修，为保障小区居民出行，目前由电梯维保单位每天派出2名维保工作人员现场驻守，保障电梯运行。

　　日前，普吉街道办事处组织五华区住房和城乡建设局、五华区市场监督管理局、物业、业主代表、电梯维保单位召开会议，梳理出当前维修的核心矛盾。

　　“最大的难点在业主签字环节。”街道办工作人员介绍，按照规定，使用维修资金需三分之二以上业主参与表决且过半人数同意，目前部分业主对电梯检测报告存疑，拒绝签字，导致后续招标无法推进，维修资金无法提取。

　　释法 使用维修资金必须业主共同决定

　　住户提出，小区26部电梯都需维修更换，要动用维修资金，且必须依法依规招投标。那么，使用维修资金需满足哪些条件？小区业主提出的要求法律支持吗？

　　泰和泰（昆明）律师事务所律师谢燕莱表示，维修资金的使用，需满足其使用范围以及使用程序的要求。依据相关法律法规规定，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　《中华人民共和国民法典》第二百八十一条规定，建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

　　民法典第二百七十八条第五款规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金由业主共同决定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　据此，发生电梯故障等危及房屋使用和人身财产安全紧急情况，可不经“双三分之二”表决，直接申请应急使用维修资金。

　　关于业主提出应依法依规招投标的要求，一般情形下，动用业主共有维修资金更新电梯并不当然属于强制招标范畴，但依据相关规定，在使用维修资金过程中，各地住房城乡建设（房地产）部门应当加强对业主大会、业主委员会和物业服务企业的指导和监督，推行公开招投标方式选聘施工单位，引导第三方专业机构参与审价、监理、验收等使用管理工作，督促业主委员会和物业服务企业履行维修资金的用前表决、工程内容、验收结果及费用分摊等事项的公示义务，保证维修资金使用的公开透明。

　　记者 李艳