第一太平戴维斯：传统房地产投资模式正面临结构性变革

来源：中国经济新闻网

中国经济时报记者 周雪松

第一太平戴维斯（Savills）日前发布2025年度报告《影响力：适应》（以下简称“报告”），以“适应”为核心主题，深度剖析全球经济与地缘政治波动下房地产行业的转型策略。报告指出，面对气候变化、技术变革与人口结构调整等多重挑战，房地产行业需通过差异化思维与主动创新实现韧性发展，并在投资策略、气候适应、租户需求及资产功能重构等领域提出前瞻性洞察。

第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人简可表示：“转型充满挑战，却势在必行。全球范围内，人们愈发追求能够提升生活品质与社区归属感的居所与工作空间。要实现可持续的繁荣发展，需要政府、投资者与开发商等多方协作，共同打造既能满足当下，又能应对未来需求的全新空间。”

在中国，过去三十年的高速发展塑造了一个面向未来的建筑环境。然而，随着时代的演进，这一“未来”已逐渐成为“当下”，房地产市场也必须随之转型，以顺应由服务业和现代产业驱动的新经济格局，而非依赖传统行业。尽管市场上仍存在部分新增开发机会，但更大的潜力在于对存量资产的改造与再利用——通过功能转换、品质提升与资产重塑，更好地契合经济与社会发展的新需求。正是这种适应性将推动城市与经济进入发展新阶段，创新释放价值。

报告强调，传统房地产投资模式正面临结构性变革。在全球利率重置、人口老龄化及供应链重构的背景下，投资者需摒弃单一资产收益思维，转向“主题投资”与“长期结构性驱动因素”。报告分析指出，资本市场透明度提升与竞争加剧，使得超额利润空间收窄，机构投资者正通过数据驱动决策与主动管理策略挖掘新机遇。

值得一提的是，主题投资崛起，如聚焦人口老龄化、人工智能、医疗健康等长期趋势，配置居住与仓储、数据中心、生命科学园区等资产。晨星（Morningstar）数据显示，全球主题股票基金资产管理规模五年内翻倍至5620亿美元，凸显结构性需求驱动的投资逻辑。

伴随着行业向服务型房地产转型，投资者需深度参与租户需求设计，通过健康福祉设施、智能科技及灵活空间配置提升资产附加值。报告显示，配备健康中心与餐饮设施的“酒店化”办公空间正成为主流，租户黏性显著增强。当代消费者追求选择丰富、物有所值，期待国际品牌、本土独立品牌、餐饮酒吧的多元组合。实体门店如今承担着展厅、配送中心和退货点等多重功能 。因此，门店投资日益被视为一种机遇。

报告预测，到2050年，全球预计将有68%的人口居住在城市，将住房重新定位为与交通、能源同等重要的核心基础设施，通过REITs扩容与长租公寓开发激活投资，或可开启长期投资窗口并促进政策连贯性。

此举不仅能改善经济和社会效益，还可调动解决全球住房短缺所需的大规模资金。在人口压力、可负担性危机和可持续发展需求交织的时代，这种重新定位对城市实现住房建设规模与速度的双重目标至关重要。

2025年是房地产行业的“适应元年”，从资本配置到空间设计、从社区规划到技术应用，行业需以系统性思维应对不确定性。摒弃短期思维，通过创新协作构建既能满足当下需求、又具备未来弹性的房地产生态。