中央部委放话了，老房子利好井喷，业主或迎财富升值

北京的老破小，一直是房东们最头疼的问题。有学区还好，没学区降价都卖不出去。

但从去年开始，北京大规模落地「城市更新」计划，对很多京央产老旧小区进行大规模旧改，二环里的一些小区甚至原拆原建，这对于北京的老破小、城市界面和房价来说，都是一个重大利好。

从去年1月北京公布第一批央企老旧小区改造名单起，去年全年公布了5次名单，
共1500多个项目、5700多栋楼纳入了名单中。

以下是9月和10月的旧改名单，从二环里到五环外都有，也就是意味着，未来的房子虽然金融属性降低了，但居住属性在提高。

中央部委放话了，老房子利好井喷，业主或迎财富升值

2024 年以来，住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部、自然资源部等中央部委密集出台政策文件，从资金保障、规划优化、主体培育等多维度为城镇老旧小区改造注入动力。这场覆盖全国的存量住房焕新行动，不仅破解了老旧小区 "设施老化、功能缺失、管理无序" 的民生痛点，更悄然重塑着城市房产价值格局，让千万老房业主迎来资产重估的历史机遇。

政策密集发力：构建全链条支持体系

此次老房子利好的核心特征是政策的系统性与精准性，形成了 "顶层设计 + 部门协同 + 地方落实" 的完整闭环。住建部、发改委、财政部联合印发的《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》，直指过往改造中 "重面子轻里子"" 资金来源单一 "等痛点，确立了" 政府统筹、居民参与、社会共建 " 的核心原则。

在资金保障方面，政策突破了传统财政补贴的局限，构建起多元化资金池。中央补助资金精准投向安全隐患整改等核心领域，同时明确支持地方政府专项债券倾斜、引导金融机构创新信贷产品，更鼓励专业经营单位将水电气热信等配套设施改造纳入年度计划。自然资源部则从空间供给端发力，允许老旧小区及周边零星用地优先用于补充公共服务设施，通过容积率优化、土地混合使用等政策激发改造活力。

审批流程的优化大幅提升了改造效率。针对充电桩、管线更新等常规改造项目，政策明确无需办理规划许可手续；对于需调整规划条件的项目，依托国土空间规划 "一张图" 系统实现全周期监管，避免了过往 "多头审批、反复折腾" 的困境。这种 "分类管控、精准施策" 的思路，为改造项目加速落地扫清了制度障碍。

价值重构逻辑：从居住改善到资产溢价

老房子的价值提升并非简单的 "装修翻新"，而是通过功能补位、服务升级、生态重构实现的系统性价值跃迁，其核心逻辑体现在三个维度。

基础功能迭代直接激活资产基本盘。政策要求将存在安全隐患的排水、燃气管线等作为改造重点，北方采暖地区同步推进建筑节能改造。这些 "里子工程" 看似不起眼，却从根本上解决了老房子的居住短板。以上海为例，完成管网改造与外墙保温的老旧小区，不仅住户能源支出下降 30% 以上，房屋挂牌价较周边未改造小区平均高出 8%-12%，租金收益率提升更为显著，部分项目达到 20%。加装电梯作为高频民生需求，更是成为价值提升的关键变量，北京西城、东城等核心区的老房，加装电梯后单价普遍上涨 5%-10%，且成交周期缩短 40%。

公共服务配套升级催生价值乘数效应。政策鼓励结合改造构建 "15 分钟社区生活圈"，优先配建养老、托育、停车等设施。北京劲松社区改造后新增的托育中心、老年食堂，不仅让居民生活便利性大幅提升，更带动周边商铺租金增长 15%。这种 "居住 + 服务" 的复合价值重构，让老房子在与新房的竞争中形成了 "区位优势 + 完善配套" 的独特竞争力。

社区治理机制完善保障价值可持续。政策创新性地将 "建立长效管理机制" 作为纳入改造计划的前提条件，要求居民对物业管理模式、费用缴纳等形成共识。这种制度设计避免了改造后 "昙花一现" 的问题，通过党建引领、业主自治、专业运营的结合，让社区环境与服务质量长期保持稳定，为资产价值提供了持续支撑。

市场分化图景：哪些老房子升值潜力更大

政策红利的释放并非均匀分布，老房子的升值潜力呈现出显著的差异化特征，区位禀赋、改造质量与运营能力成为关键变量。

核心城市核心地段的老房子展现出最强升值韧性。尽管 2025 年 11 月北京二手房整体报价同比微降 1.15%，但西城、东城等核心区域的改造后老房价格波动幅度不足 0.1%，远低于房山、延庆等远郊区县的跌幅。这类房产依托成熟的教育、医疗资源，叠加改造带来的居住品质提升，形成了 "稀缺区位 + 改善品质" 的价值组合，抗跌性与升值性尤为突出。

改造的深度与广度直接影响价值提升空间。单纯的外墙粉刷、道路铺设等 "面子工程" 对价值拉动有限，而涵盖管网更新、电梯加装、设施配套的 "综合改造" 项目，资产溢价效应更为明显。深圳某社区通过 "基础改造 + 智慧升级 + 服务植入" 的全链条改造，引入物联网管理系统与光伏屋顶，不仅物业运营效率提升 40%，房屋价值较改造前上涨 18%，印证了系统性改造的价值创造力。

社会资本参与度高的项目更具长期潜力。政策鼓励培育规模化实施运营主体，通过后续社区服务运营平衡改造投入。这类专业机构主导的改造项目，往往在设施维护、服务供给上更具持续性，避免了传统改造中 "政府大包大揽、后期无人问津" 的弊端。上海由专业运营商主导的老旧小区，改造后三年的价值保持率较政府单一主导项目高出 12 个百分点。

风险与机遇并存：理性看待资产重估

老房子业主在把握利好的同时，也需清醒认识潜在风险，避免陷入 "升值幻觉"。从市场规律看，资产升值存在明显的 "时间差"，改造项目从开工到完成平均需要 1-2 年，价值兑现往往在改造完成并稳定运营后逐步显现，短期难以实现快速套利。

资金分担机制带来的成本压力不容忽视。政策明确要求合理落实居民出资责任，电梯加装、设施升级等项目中，业主需承担一定比例费用。对于老旧小区中收入水平较低的群体，可能面临 "想改没钱改" 的困境，而出资比例协商不当也可能延缓改造进程。

区域市场差异可能导致价值分化加剧。从北京市场看，2025 年 11 月远郊区县二手房价格跌幅普遍超过 2%，延庆更是达到 8.23%。这些区域的老旧小区即使完成改造，也可能因整体市场下行压力难以实现显著升值。只有具备人口导入能力、产业支撑强劲的城市及区域，老房子的升值潜力才能充分释放。

对于业主而言，积极参与改造过程是把握机遇的关键。按照政策要求，小区改造需达到规定的居民参与率、同意率方可纳入计划，改造方案也需经法定比例居民表决通过。主动参与方案设计、监督施工质量、协商管理机制，不仅能确保改造符合自身需求，更能为后续价值提升奠定基础。

从更宏观的视角看，老房子利好井喷本质上是中国房地产从 "增量扩张" 向 "存量优化" 转型的缩影。中央部委的政策组合拳，既通过民生改善释放内需潜力，又通过资产重估激活存量价值，更为城市更新探索可持续路径。对于千万老房业主而言，这场改造浪潮带来的不仅是居住品质的提升，更是资产价值的理性回归，而这种回归，终将推动城市空间资源的高效利用与居住尊严的全面提升。