上海楼市九月数据背后：新房价格领跑全国，市场分化已成定局

上海楼市出现结构性回暖，豪宅单日销25套，土拍市场分化加剧

上海楼市真实图景：LPR连续5月不变，核心区域豪宅却逆势热销

为什么上海楼市能与全国走势背离？专家解读三大支撑因素

上海房东不必恐慌！楼市正在健康调整，优质资产依然坚挺

央行LPR连续5个月稳如泰山，上海楼市却自有其运行逻辑。这座超级都市的房产市场正上演一场“冰与火”的精彩大戏。

十月第三周，上海楼市传来一组令人玩味的信号：一边是LPR继续按兵不动，一边是上海新房价格同比上涨5.6%，涨幅领跑全国。这种看似矛盾的现象背后，反映的是上海楼市正在经历深刻的结构性调整。

LPR稳定背后的市场逻辑值得深入解读。九月二十日，最新一期LPR公布，1年期和5年期以上LPR均维持不变。这已是LPR连续第五个月保持稳定，市场期待的降息并未如期而至。当前宏观经济环境下，央行在货币政策上表现出难得的定力。银行业内人士分析，一方面银行净息差已处于历史低位，进一步降息空间有限；另一方面，中美利差倒挂情况仍然存在，稳汇率考量也不容忽视。尽管LPR保持不变，但各地房贷利率实际执行已呈现分化态势。除北京、上海、深圳外，全国多数城市已取消首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“降低利率对房地产市场的拉动作用在明显减弱，当前市场对房价的预期比较悲观，降息难以根本扭转市场趋势。”这一判断在一定程度上解释了为何央行在利率政策上保持克制。

上海楼市的独立行情令人瞩目。在全国楼市整体调整的背景下，上海市场却走出独立行情。九月份，上海新房价格环比上涨0.3%，与杭州并列全国第一。更值得关注的是，上海新房价格同比上涨5.6%，前九个月均值同比上涨5.8%，双双位居全国榜首。这一数据背后是上海楼市供需两端的活跃表现。供应方面，九月份上海全市共有43个楼盘入市，数量创2025年以来新高。内环内楼盘由上月的2个增至7个，单价超10万/平米的楼盘由上月6个增至14个。交易量方面，九月份上海新建商品住宅成交面积54.5万平方米，环比增加35.9%，同比增加18.5%。在“金九银十”传统旺季，多个项目出现“日光”或接近“日光”的热销场面。这些数据表明，上海楼市的需求基础依然坚实，尤其是改善型需求持续释放。

高端市场的表现尤为抢眼。上海豪宅市场的购买力令人叹为观止。十月十八日，万科上海黄浦区淮海中路“高福云境”项目开盘，首日销售25套总价1.3亿—1.7亿元房源。这些单套总价超1.3亿元的豪宅，单日销售额超过2024年上海同价段豪宅全年成交总额，创下当地顶豪单日去化纪录。该项目位于衡复风貌区核心，本批次推出125套面积为270—600平方米的超高层大平层，均价21万元/平方米。豪宅市场的热度不仅限于顶级豪宅。九月份，上海新建商品住宅成交面积前十榜单中，有6个均价“10万元+”的楼盘，比前期增加2个。基于这些豪宅热度持续提升，当月上海新房均价再度向上，为89728元/平方米，环比上涨10.9%。这种高端市场的活跃，反映出高净值人群对优质资产的配置需求依然旺盛。

土地市场传递重要信号。十月二十日，上海第八批次土拍收官，6宗地块总成交金额约198.77亿元。本次土拍吸引了20余家企业参与，但市场分化现象极为明显。徐汇滨江地块以44.65亿元成交，溢价率10%，成交楼面价14.85万元/平方米，成为板块新“地王”。该地块由于临近热门豪宅楼盘云锦东方，备受市场关注。静安苏河湾地块由招商蛇口、越秀地产等联合体以77.37亿元竞得，溢价率9.03%；保利置业以26.12亿元竞得杨浦滨江地块，溢价率14.7%。与核心区域地块高溢价成交形成鲜明对比的是，徐汇华泾、宝山杨行和松江中山街道三宗地块均以底价成交。上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“目前市场趋势明确，市中心项目销售压力较小，而郊区面临的去化压力较大，所以郊区土地市场预冷的现象依旧存在。”这种分化趋势说明，开发商拿地更加理性，更青睐核心区域的优质地块。

二手房市场调整中见韧性。与新房市场的火热形成对比，上海二手房市场仍处于调整期。九月份，上海二手住宅价格环比下降1.0%，这已是连续第五个月出现下降。成交量方面，九月份上海二手住宅成交1.80万套，环比增加2.53%，同比增加38.67%。但交易热点主要集中在低总价产品，300万以内的房源占比约61%。上海中原地产资深分析师卢文曦指出：“从9月上海二手住宅市场的交易热点来看，低总价产品依旧为绝对主力，房龄比较长的老公房较为活跃。”二手房市场调整与高挂牌量有直接关系。在当前环境下，“以价换量”仍是交易主流，房价依然面临下行压力。不过，不同房源房价下行的节奏会有分化，部分优质房源下跌幅度会率先收窄或止跌。这种调整实际上是市场健康的体现，有利于释放长期积累的风险。

政策优化助力市场稳健发展。上海近期多次优化调整房地产相关政策，从“825新政”调减外环外限购、优化住房公积金等措施，到九月十九日优化调整个人住房房产税试点政策，均对市场产生积极影响。这些政策调整体现了“因城施策”的精准调控思路，既满足合理住房需求，又避免市场大起大落。土地市场方面，2025年前三季度上海土地成交金额同比上升30.9%，平均成交溢价率比上年同期上升11.32个百分点。这些新增供应将对四季度及明年的新房市场形成支撑。58安居客研究院院长张波认为：“随着‘金九银十’传统旺季到来，叠加政策利好，房地产市场迎来发展契机，成交量有望增长。核心城市房价预期稳定的信心将进一步强化。”这些政策优化有助于市场平稳健康发展。

市场分化体现价值回归逻辑。上海楼市当前的分化格局实际上反映了房地产价值回归的正常过程。在过去普涨时代，不同品质、不同区位的房产价格差异未能充分体现。如今市场调整期，真正具备稀缺性、高品质的资产价值得以凸显，而普通资产则需重新定价。这种分化在全国范围内都具有启示意义。它表明未来房地产市场将更加注重产品质量和服务，而非简单追求规模扩张。对于购房者而言，这种分化也提供了更清晰的选择标准——核心区位、优质品质、完善配套的房产更具保值增值潜力。

四季度市场展望积极可期。展望四季度，上海楼市预计将继续呈现分化态势。新房市场，尤其是高端改善型项目，仍将保持一定活跃度；而二手房市场则继续面临调整压力。不过，随着政策效应持续释放和市场信心逐步恢复，上海楼市有望保持整体稳定。专家指出，上海作为国际化大都市，其楼市具有独特的基本面支撑。人口持续流入、经济发展活力强、城市更新不断推进，这些因素都为楼市长期健康发展提供坚实基础。对于有实际需求的购房者而言，当前市场环境反而提供更多选择空间和议价机会。

上海楼市的现状告诉我们，房地产市场的调整不是简单的下跌，而是价值的重新发现和分配。在这个过程中，真正具备价值的资产将经受住考验，而投机性需求将逐步出清。这对于行业长期健康发展而言，无疑是有益的。随着市场逐步回归理性，上海楼市有望实现更高质量、更可持续的发展。