2025三季度房企迎转折！1.2万亿债务拆解，挑战还在后头

2025年三季度，中国房地产行业终于盼来债务化解的关键节点，好几家规模房企的债务重组都有了决定性进展，给这几年拖拖拉拉的流动性危机带来了点曙光。

中指研究院盯着呢，三季度开始，佳兆业、龙光、远洋、金科这些房企，境内外债务重组的好消息一个接一个。

到10月30号，已经有21家房企完成了境内外债务重组，总共拆解了大概1.2万亿的债务，对应的总有息负债差不多2万亿。

这个规模不算小，至少让这些企业的短期偿债担子轻了不少。

而且三季度本身就是房企还债的高峰期，单季要还的钱就有1600亿，占全年的近三成，能在这个时候把重组落地，确实不容易。

这里面几家头部房企的操作还挺有代表性。

旭辉是第一个把境内外债务一起搞定的头部民企，6月境外重组过了香港法院这关，9月境内百亿债券的重组方案也高票通过。

本来想觉得这种同步推进的难度肯定特别大，后来发现他们把节奏卡得很准，算是给其他民企打了个样。

融创更有意思，搞了个“全额债权转股权”，把95.5亿美元的境外债全转成了公司股本，这在以前还真没见过。

按他们10月14号的公告，要是境外重组成了，加上之前境内的，总共能少还近700亿，每年利息都能省不少。

龙光则是用了“组合拳”，境内债搞现金收购、债转股，境外债用现金、可转债搭配，最后境外债削了70%，9月还跟八成以上债权人签了新协议。

除了市场化重组，司法重整也帮了不少忙。

金科作为全国性的上市房企，9月把重整转增的股票过户了，还跟中信信托签了服务合同，董事会也换了人，算是正式进入执行阶段。

新华联、华晨地产这些也都走完了重整程序。

中指研究院的刘水说这能加速行业风险出清，我觉得这话没毛病，毕竟拖着不解决，对行业和购房者都不是好事。

不过别以为重组完就万事大吉了，这些“上岸”的房企，接下来的日子其实更难。

中证鹏元的郜宇鸿说得很实在，现在最大的问题是房子卖不动，房企没了债务包袱，但融资渠道短期恢复不了，想“造血”基本只能靠卖房的现金流。

换我买房也会犹豫。

这些房企之前出过信用问题，购房者心里肯定打鼓，怕买了房又烂尾，所以就算楼盘降价，去化也费劲。

克而瑞的数据显示，三季度那些完成重组的房企，销售额比去年同期降了不少，比行业平均降幅还高。

要是市场一直这么冷，就算现在债务解决了，以后说不定还会违约，这可不是危言耸听。

更麻烦的是融资。

2025年前三季度，房企总共融了3072亿，比去年少了三成。

三季度融了1145亿，环比是涨了点，但同比还是降了35%，整体还是在历史低位。

而且钱都往国企央企跑，前三季度国企央企发债占了85%，民企只融了134亿，还少了13%。

融资成本也差得远，国企大概2.58%，民企要5.4%，差了快3个点。

本来想觉得重组后银行能松点口子，后来发现银行还是更认国企的“安全性”，民企想拿到低息贷款，难上加难。

还有模式转型的问题。

现在房地产早就不是以前“高负债、高杠杆、高周转”的时代了，郜宇鸿说房企不能再走老路，得转向高质量发展。

这话听着简单，但做起来很难。

以前房企都靠拿地扩张，现在要转去做代建、物业这些轻资产，不光是业务调整，团队和思路都得换。

不过也有房企在试，比如旭辉的林中说要“二次创业”，聚焦收租、自营开发和资管；融创也在加大物业投入，三季度物业营收涨了23%，算是找对了一个方向。

当然，也不是完全没好消息，政策和新工具倒是给房企留了条路。

2025年9月24号，央行的潘功胜说要把“金融16条”和经营性物业贷款的政策延长到2026年底。

这俩政策挺关键的，“金融16条”能给房企存量融资展期，还不算不良贷款；经营性物业贷允许用租金还，对有商业资产的房企来说，算是个实在的助力。

银保监会的数据显示，三季度银行给房企展期了890亿，六成流向了重组后的出险房企，至少能帮他们缓口气。

公募REITs也是个好东西。

到9月24号，全国已经有74只公募REITs上市，总共募了1991.5亿，里面有保障性租赁住房、产业园区这些类型。

三季度新上的5只里，有3只跟房地产相关，还有2家发起方是重组后的民企。

郜宇鸿建议房企试试这个渠道，把成熟的商业资产通过REITs卖出去回笼资金，构建“投融建管退”的闭环。

这个思路挺对的，既能盘活资产，又不用再背重包袱，很适合现在的房企。

从行业整体看，2025年三季度确实是个关键的转折点，1.2万亿债务拆解、21家房企重组落地，这些都是实实在在的进步。

但要说行业彻底好起来，还早得很。

销售低迷、融资分化、转型压力，每一个都是硬骨头。

毫无疑问，房企想真正稳住，不能只靠政策托底，更得靠自己。

一方面要把保交楼做好，重建购房者的信任，毕竟房子卖出去了才能有现金流；另一方面得抓紧转型，把轻资产业务做起来，摆脱对“高杠杆”的依赖。

孙宏斌说最困难的时候过去了，林中说旭辉站起来要三年，这俩的话结合起来看，行业恢复肯定是个慢过程，不可能一蹴而就。

未来房地产行业会更稳健，但也会更“卷”，只有那些能适应新规则、真正做好产品和服务的房企，才能在新周期里活下去。