安博REIT高价发行 但物流仓储市场寒意未消

观点网 安博REIT即将上市，但已上市仓储REITs资产仍在承压。

10月31日，华夏安博仓储REIT对外披露了《发售公告》，最终确定认购价格为6.121元/份，本次网下发售有效认购146.94倍。按发售价格6.121元/份和4亿份发售份额计算，本次发售成功，安博REIT募集资金总额预计为24.484亿元。

据了解，安博REIT基础设施项目总估值为21.71亿元，拟发售总额为22.675亿元，即募集规模为拟募集金额的107.98%，募集规模/评估价值为112.78%。

此次发行定价居于询价区间上方，但此时的物流仓储市场仍泛起阵阵寒意。

发行价格不低

从发售份额构成来看，证监会准予安博REIT发售基金份额总额为4亿份。其中，初始战略配售基金份额数量为2.8亿份，占发售份额总数的70%，网下初始发售的基金份额数量为0.84亿份，占比为21%，公众投资者初始发售的基金份额数量为0.36亿份，占比为9%。

据悉，此次安博REIT的询价区间为5.103元/份-6.235元/份，报价区间为5.400元/份-6.235元/份，无机构低价申报。参与安博REIT网下询价的共132家网下投资者管理的1052个配售对象，拟认购数量总额约为198.13万份，为初始网下发售份额数量的235.87倍。

剔除无效报价后，参与本次报价的131家网下投资者管理的1051个配售对象符合网下投资者条件，拟认购数量总和约198.08万份，为初始网下发售份额数量的235.81倍。

从定价情况来看，所有网下投资者剩余报价的中位数为6.235元/份，加权平均数为6.121元/份，最终确定认购价格6.121元/份，该价格不高于剔除不符合条件的报价后所有网下投资者报价的中位数和加权平均数的孰低值。

按发售价格6.121元/份和4亿份发售份额计算，预计募集资金总额为24.484亿元，募集规模为拟募集金额的107.98%，募集规模/评估价值为112.78%。

据有效报价确定方式，拟认购价格不低于基金份额发售价格6.121元/份，本次询价中，有28家网下投资者管理的232个配售对象申报价格低于本次基金的认购价格。最终网下发售有效报价投资者数量为112家，管理的配售对象数量为819个，有效认购数量为初始网下发售份额数量146.94倍。

在战配机构名单中，合计30家机构参与本次战略配售，其中原始权益人或其同一控制下关联方1家，持有20%份额，限售期60个月；29家非原始权益人机构50%战配份额中，锁定24个月的份额有12家，占比21.57%；12个月份额有15家，占比22.87%；另有2家机构部分份额锁定12个月，部分份额锁定24个月。

估值调降现压力

产城园区评论获悉，安博仓储REIT底层资产包括广州开发区项目、东莞石排项目和东莞洪梅项目，仓储资产总面积约为35万平方米，仓储设施均为现代化高标仓，也是目前已上市及申报中的仓储物流类REITs中唯一全部资产均位于大湾区的REITs。

据募集说明书披露，预计截至2025年9月末，广州开发区项目、东莞石排项目、东莞洪梅项目时点出租率分别为81.1%、100%、87.5%。

值得关注的是，在此前安博仓储REIT的反馈意见回复当中对估值及参数作出调整。评估机构基于审慎性原则，对资产估值模型中的市场比准租金、增长率、出租率、折现率、长期增长率、物业管理费增长率及收缴率等关键假设进行调整。

在参数调整后，上述三处基础设施项目估值由首次申报的22.49亿元调整为21.71亿元，调降幅度3.5%。其中，广州开发区项目估值调降5.9%，东莞洪梅项目调降2.9%，东莞石排项目调降幅度为2%。

据安博REIT的可供分配金额测算报告，2025年-2026年基金底层资产营业收入预测值分别为15,958.50万元、15,720.34万元，同比变化幅度分别为-8.09%、-1.49%，呈下滑趋势。

对2025年出租率预测，评估机构假设自2025年4月1日（假设基金成立日）至2025年12月31日广州开发区项目、东莞石排项目、东莞洪梅项目出租率分别为75%、90%、90%，2026年分别为85%、90%、90%。相比2025年3月期末出租率，各项目预测出租率下滑幅度较大。

报告中提及由于广州开发区项目租户部分面积于2025年8月31日提前退租，以及部分租约集中到期，需要较多去化周期，基于审慎考虑，假设2025上述期内出租率为75%、2026年出租率为85%。

这其实也反映了物流仓储市场所面临的困境。目前，物流仓储行业整体仍在承压去化，出租率各有涨跌，租金仍在下降通道当中。

仓储三季报业绩

在物联云仓披露的2025年第三季度全国物流地产市场报告显示，全国非保税高标仓受市场租户成本敏感度较高及部分区域供应增量释放的双重影响，平均有效租金持续下降，环比下降2.89%至20.96元/平方米/月。全国总体延续去化走势，空置率环比下降0.22个百分点至17.71%。

CBRE在《2025年中国仓储物流市场年中回顾与展望》中指出，下调全年租金跌幅至9.5%，而年初预测值为下跌6.5%。

具体来看，上半年华东市场租金超跌以拉动市场加速去化，全年区域租金跌幅预计超10%，主要市场租金预测均大幅下调。但下半年区域内新增供应仅116万平方米，而过去五年同时段平均净吸纳量140万平方米，租金跌幅有望收窄。

华南市场租金则见顶回落。CBRE指出，广州和佛山2025年和2026年分别有近300万平方米的供应量，跨境电商扩张放缓情况下去化压力将显著上升，2025年租金跌幅预计超过5%。深惠莞区域年内空置率仍将保持在10%以内，租金下行压力相对较小。

成渝市场存量竞争激烈，受到当地自建库以及部分空置厂房和低标物业进入市场争夺客户影响，两地全年租金预计下降5-10%，跌幅较年初预测放大。

可见，目前国内高标仓仍处于承压状态，以价换量的去化过程仍在持续。

以仓储物流REITs近期披露的三季度财务数据为例，三季度物流仓储板块项目经营呈现分化特征，主要取决于资产区位稀缺性以及租户结构。

在市场竞争加剧背景下，较多基金会对部分园区项目采取降价策略以维持或提升出租率水平，租金降幅高于出租率提升带来的收益，所以导致整体收入规模有所下降。

产城园区评论获悉在出租率方面，关联方租户占比较高项目体现较强的稳定性，如京东REIT、顺丰REIT以及中外运REIT三季度末出租率分别为100%、96.5%以及97.0%。

市场化项目则体现出波动性，其中盐田港REIT因现代物流中心项目客户受到关税政策影响提前退租，导致期末出租率略有波动；深国际REIT因竞争加剧三季度末出租率环比下降11.7ppt，但若考虑报告披露日已起租面积，整体出租率已回升至88.69%；普洛斯REIT主因淀山湖以及江门项目出租率下降较为明显，资产包整体出租率环比下降3.4ppt。

据三季报披露，部分项目在三季度租金水平下滑较为明显，其中深国际REIT、外高桥REIT、宝湾REIT分别环比下滑9.6%、5.4%、2.4%。

而且，物流仓储REITs租金水平或仍继续承压。

值得关注的是，在可供分配金额方面，三季度京东仓储REIT降幅高达16.13%。对此，该基金解释称，期内基金实现可供分配金额2002.07万元，较上年同期同比下降16.13%，主要原因系基金所属各项目公司2024年3季度收到2023年度企业所得税退税款445.73万元，使得上年同期可供分配金额偏高。

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