楼面价降28% 理性看西红门

西红门楼面价最高的时候是2023年，那一年成交的两个地块，楼面价都在4.16万元/平米左右。

而就在前几天这个板块又成交了一宗商品住宅用地，我的算法是一贯的，地上非住宅都让住宅背成本，这样算出来的该地块楼面价30001元/平米。

从4.16万元/平米到3万元/平米，这个降幅大致是28%，这是用来解释标题前半句的。

然而，其实今天我更想说的是后半句，理性看西红门。

先从整个大兴楼市说起，今年大兴区网签套数过100套的新盘，没有好房子项目。但是，头部的几个哥们儿其实卖的套数也不少。

怎么做到的？特简单，之前5万一平米，现在4.5万一平米。价格下来了，是不是好房子就无所谓了。

而西红门板块现有的新盘，网签价格在5.2、5.3万元/平米，人家本身卖的也不贵。

区域内二手房成交，合算上不满2年的税费后，大差不差的也是5.2、5.3万元/平米的成交价。

所以，不管大兴未来给的好房子，台子能不能进屋，我先给大家说的一点是，没有台子或者台子没进屋的，已经跪了。

而跪了之后的价格，五环外地铁沿线4.5万元/平米；五环内5.2、5.3万元/平米。

我想说一下，最近很多人问我，新入市的西红门新地块会不会又给好房子又卖5万出头一平米。甚至有人直接跟我说3万的楼面价，卖4.5万一平米也不是不行…

先说一件事，大兴到今天为止还没让台子进屋，不算完成了新一代好房子的究极进化。未来会不会有，咱只能说等着看。说白了就是关于好房子，不知道、不确定。

我们可以先按未来有究极好房子去做分析。

那么问题来了，现在非好房子的西红门，5.2、5.3万元/平米能卖的动。真给了究极好房子，犯得上还卖这个价位么？

我个人觉得犯不上。

况且，新地块也是这里的老用户拿的，人家难道不晓得啥子叫护盘么？

所以，我是这么想的，基于现在5万出头卖得动，后续给较之前高10个点使用率的好房子。

人家卖6万元/平米左右，不行么？我觉得是可以的吧？

可能您会说，问题是当年非好房那一拨也卖6万出头啊…现在好房子也6万左右？？？

我想说，这个无解。最简单的说我自己。

那一年我置换的时候，西红门我都没考虑，因为我家房卖了不用加钱就能平换西红门108平米三面宽三居，小加点就是128平四居。

问题在于，我三居够用啊，所以我就要向我认为更理想的地方看。

说白了，当时二手房卖价也高，那时候让我换西红门，我都觉得需求降低了。

然而，如果今天去看，虽然大家都降了…然而对于我而言，现在去置换，西红门却变成了中位选择。

说白了，这事儿此一时彼一时。

我很早就说过预测房价那是算命题，做好自己可控的环节就好了。当年的我，也是这么操作的。

最终，我想说的事儿是就俩：

第一，已经买了西红门的朋友们，我觉得没必要恐慌，后边哪怕给了好房子也不至于低到那份儿上。

第二，正在等西红门地板价的朋友们，现在非好房在当下价位卖的动，后续真给好房子了，凭啥地板价啊？

想蹲后续西红门是否好房子、卖价多少？可以找小秘书，备注‘大兴’进群讨论或者蹲消息。