北京土拍，放了一枚“烟雾弹”？

文/北京进深 林振兴

大兴区土拍托底者，换了主角。之前，都是由大兴本土国资地产平台自己来兜底；

这次，中建壹品则找来老伙伴湖北联投，以底价19.04亿元拿下大兴宝藏地块——西红门6038地块。该地块距离中建壹品在售楼盘元启，约600米左右。

只不过，一年多前，中建壹品的那场土拍是风风火火。

2024年2月，中建壹品单挑群雄，竞价到了15%上限，最终以48.76亿元拿下西红门6035地块，楼面价4.15万元/平米，打造元启。

而眼下6038地块的楼面价仅3万元/平米，直降1.15万元/平米。不仅价优，它还有临铁 低密的优势。

当然，拿下邻居地块的做法，中建壹品不仅是为了深耕区域，更是为了护盘。如果邻居地块被其它对手拿到，那必然引起价格战，造成双输局面。

更离奇的是，6038地块隔壁的6037地块，也进入了供地清单。

双子星地块供地间隔过近，不太符合北京供地常规。

通常而言，要等上一块地开盘之后，相邻地块才会进入市场。例如，建发金茂观宸，一期和二期拿地时间相隔了207天。

这样看来，6037地块更像是一枚“烟雾弹”，迷惑其他开发商，让中建壹品可以顺利底价拿走6038地块。

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这并不是中建壹品和湖北联投在京城首次联手，两家还在大兴合作过星光城项目。

此次，它们相中6038地块，是因为其是大兴西红门板块内最好的地块之一，含着金钥匙出生。

近期，北京市发改委官宣，19号线二期南延线将于2029年12月建成通车，共6站12.7公里。

6038地块正好挨着该线的西红门东站，妥妥的地铁盘。而且，它距离京开高速最远，没有车流噪音的困扰。

未来，在地下空间设计方面，该地块会与轨道车站连通，实现无风雨归家路线。

配套方面，6038地块附近确定为北京四中新校区，预计2027年9月开校；附近有荟聚、宜家、山姆会员商店等。

不止如此，地块配置建筑规模3500平方米的商业设施。这对于中建壹品而言，是个不小的“包袱”。

在入市前一个月内，6038地块经过一轮调规，用地指标大大“松绑”。主要体现在三个方面：

1.地上建面：从6.9万平米减为6.35万平米；

2.容积率：从2.5降为2.3；

3.建筑高度：从45米变成限高45米（局部60米）。

这是西红门到目前为止，容积率最低的住宅地块。

在这个高度和容积率组合下，小区楼栋可以得到更舒适的间距，园林景观也能够有更多发挥空间。

要知道周边用地基本是限高45米 2.5容积率。兴创6030地块也是经历过调规，才将高度争取到局部60米的条件。

6038地块将被中建壹品打造成什么样的产品？

大兴今年200 ㎡的大平层新盘，几乎全军覆没，6038地块项目大概率走刚改路线，中小户型为主。

“好房子”要素，它肯定也会有，不然就失去竞争力。

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眼下，6038地块以3万/㎡的楼面价入市，周围在售的楼盘都要抖三抖。

前些年开盘的橡树湾、玖玥府、御璟新城等，长期占据北京新房销售榜前几名的位置，成交均价都站上6万 /㎡。

但现在，这些西红门老盘和新盘们，各有各的故事，各有各的烦恼。

话题最热的选手，当属元启，它由中建壹品和兴创置地分别持股60%和40%。

调规前，元启都开盘七个月，它的网签仅66套；今年4月“刮骨疗伤”调规后，元启新增了奇偶阳台，摇身一变成“好房子”。

目前，元启网签244套，网签率23%，成交价5.3万元/平米，待售800来套。

更命途多舛的6030地块，在元启北侧，挨着经开高速，按理说应该是封闭阳台，但最终还是开敞阳台、奇偶阳台。

上个月，6030地块终于公示了总平图，规划10栋8-17F住宅楼，共555户，户均建面110㎡。南北均有赠送，阳台、设备平台、飘窗满配。

此外，西红门板块还有老盘的尾货在卖，如中建玖玥府现房剩200多套，橡树湾也还有不少房源。

6038地块虽然成功背刺了一众西红门老盘，但它也可能遭后来者被刺。

未来，隔壁的6037地块（用地2.44公顷、规划6.1万平米），与6040地块（用地4.08公顷、规划10.2万平米）待出阁。

6037地块、6038地块的容积率都是2.3。相较6038地块紧挨地铁站、人流大，6037地块也能享受地铁的便利，但是没有前者的烦恼。