北京凯诺律师事务所：土地被以租代征，被征地农民还能要回土地吗

　　土地是农民老百姓的命根子，也是其最主要的收入来源，没有了土地，就等于农民没有了最基本的保障。所以，在耕地保护这块也是有着非常严格的规定和政策要求。对于因公共利益需要征收农民集体土地的，对征收程序也作出了明确的规定。

　　根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定，因修建高速公路、铁路，或者是修建水利工程，保障性安居工程等因公共利益需要征收农民老百姓土地（包括宅基地上房屋）的，如果所涉及的土地是永久基本农田，或者是耕地超过了三十五公顷，其他土地超过了七十公顷的，需要向国务院申请办理审批手续，对于征收以上土地之外的土地的，需要由省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　简单点来说，只要涉及农用地转为建设用地的，也就是占用农用地进行非农业建设的，用地单位、个人都需要根据《土地管理法》第四十四条规定，办理农用地转用审批手续，这也是必须要履行的一个法定程序，任何人、任何单位都不能违背。

　　不过按照当下所实施的法律法规来说，办理农用地转用审批手续并不是那么的简单，尤其是国家严格管控土地转为建设用地的情况下，办理农用地转用审批手续可谓是越来越严格，如果用地项目不符合相关的规定和计划，或者是征收前置程序没有履行到位，细节没有落实到位等，都有可能会拿不到审批手续，也就是征地批复文件。

　　自2020年起施行新《土地管理法》以来，办理农用地转用审批手续，就只能是在征收方依法依规履行了征收前置程序之后，这与2020年以前相比，土地征收程序可谓是发生了较大的变化，以前是批后征收，现在是批前征收，这也进一步保障了被征地农民的合法权益。

　　虽然新《土地管理法》《土地管理法实施条例》施行以后，土地征收违法行为有在减少，但是违反法律法规，非法占用土地的行为也仍然发生，比如说“以租代征”。有的征收方知道现在办理审用地转用审批手续比较困难，所以便会通过以租代征的方式实际占用土地，并推进征收工作。

　　所谓的以租代征想必大家都已经知道，就是规避审批手续的一种行为，以租赁的方式永久性占用土地。具体来看就是，用地单位会直接与村委会签订土地租赁协议，按照每年给予多少租赁费，对广大被征收人进行补偿。

　　但是土地租赁费远远比不上土地征收补偿。根据《土地管理法》中的规定，因公共利益需要征收农民老百姓承包地的，需要给予被征地农民土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补助费，以及农村村民住宅费和宅基地的补偿费（对于没有征收房屋的，则没有这项补偿）、社会保障费、停产停业损失费、搬迁、奖励费等，其征收补偿不能低于被征地农民原有的生活水平。

　　而如果土地被以租代征的话，那么上述这些补偿，被征地农民很有可能都拿不到。所以对于以租代征广大被征地农民一定注意。对于村委会已经与用地单位签订土地租赁协议的，广大被征地农民可以先审查征收项目是什么，如果是永久性占用土地的征收项目，对于以租代征这种行为则可以直接向土地管理部门反映、投诉，要求他们针对以租代征的违法行为进行查处，甚至可以要求他们归还土地。

　　不过，一般情况下，对于以租代征占用土地的，想让违法用地者归还土地相对于来说还是比较困难的，尤其是在征收项目已经在实施的情况下。但是相关部门是有权针对以租代征行为进行查处的，根据《土地管理法》第六十七条规定，县级以上人民政府自然资源主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。

　　根据《土地管理法》第八十二条规定，擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。涉及违法占用基本农田和耕地的，应依法从重处罚；涉嫌犯罪的，应移送司法机关追究刑事责任。

　　对于相关部门没有针对违法用地行为进行查处的，也没有对被征收人作出处理结果的，被征地农民可以直接向人民法院提起行政诉讼，请求法院确认他们未履行自己法定职责的行为违法，并责令责令他们重新对违法用地行为进行查处等。

　　总之，凯诺拆迁律师想要告诉大家的是，按照现在的法律法规来说“以租代征”肯定是不合法的行为，违反了《国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》中“严禁以租代征擅自将农用地转为建设用地的政策要求，严重违反了《土地管理法》第四十四办理农用地审批手续的规定，并且严重侵害了被征收人的合法权益。

　　所以，广大被征收人在遇到以租代征时，一定要马上向上一级有关部门投诉、反映，这是老百姓的权利。当然了，被征收人也可以收集相关的证据材料，在专业律师的指导下，针对以租代征的违法行为启动相应的查处等法律程序，依法维护自己的合法权益。