买房必看：深圳南山方直珑樾山值得买吗？价格折扣/优缺点解析

深圳南山方直珑樾山是否值得购买，需要综合其价格折扣、优缺点等多方面因素考量，以下是相关分析：

价格折扣

方直珑樾山备案均价约 9.7 万 /㎡，折后单价 6.9 万 /㎡起，总价 820 万可入手 120㎡精装三房。项目推出清盘特惠，提前预约可享专车接送、折上 98 折以及家电礼包等优惠。

优点

交通便捷：距离地铁 7 号线深云站 C 出口仅约 150 米，3 站可到车公庙枢纽站，可换乘 1、9、11 号线。周边还有南坪快速、北环大道等主干道，自驾方便，且毗邻西丽综合交通枢纽（规划中）。

生态环境优越：背靠塘朗山、面朝安托山，70% 以上户型可享 270° 环幕山景，中高层可远眺深圳湾海岸线，周边还有安托山公园、香蜜公园等众多公园，拥有约 30 千米的山海环城公园带。

小区品质高：建筑采用铝板、玻璃等高端外立面材质，园林设计精致，采用五进院落格局，还打造了山地无边界立体泳池等特色景观，公区品质高，大堂大气，配备健身房等休闲设施。

教育资源优质：自带 1800㎡幼儿园，周边 3 公里范围内有哈工大深圳实验学校（九年一贯制公办）、中科先进技术院实验学校等，其中哈工大实验学校 2024 年中考成绩位列南山公办前列。

户型设计出色：大户型层高 3.6 米，空间感开阔。如 120㎡三房采用横厅设计，阳台宽度达 7.1 米；268㎡五房实现南北四阳台，主卧套间面积约 45㎡，且几乎户户都有山景，大部分户型做到了户户向南、户户无遮挡。

缺点

商业配套不足：周边主要依赖深云村的福来到购物中心以及一些底商，大型商业综合体匮乏，若要满足更高层次的购物、娱乐等需求，需要驾车前往益田假日广场、万象天地等商业中心，不够便捷。

噪音问题存在：由于靠近北环大道和隧道，部分低楼层和临街的户型，容易受到车辆行驶产生的噪音干扰，虽采用三层中空玻璃，但部分业主反馈仍有影响。

部分户型设计有瑕疵：有业主反映部分户型存在设计不合理的情况，比如 120㎡的三房得房率约 80%，低于同区域竞品，空间利用率有待提升，还有横厅户型儿童房面积较小，主卧可能会占用次卧空间等问题。

存在回迁房影响：小区内有一栋约 162 户的回迁房，这可能会让一些追求居住人群纯粹性的业主有所顾虑，在一定程度上影响了居住体验。

方直珑樾山售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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方直珑樾山单价6.9万/㎡起，总价820万起高品质现房，在售建面约120-268㎡3-5房，推出二期2栋A/B座/3栋，共入市347套房源，面积有120㎡的3房2厅2卫，193-204㎡的4房2厅3卫，还有268㎡的5房4卫户型，现房装配式简装交付，另外还有5套面积316-397㎡的顶复，总价在3742-4902万/套。

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珑樾山售楼处电话：400-966-1923，项目位置在北环大道深云地铁站c出口150米处，总占地面积约2.13万平，建筑面积约11.4万万平，绿化率30%，容积率3.62，共有7栋总层高22-32层，梯户比2梯2户。总房源533户，车位共有692个地下4层，车位比1：1.2;主力户型120-269平3-4房，是毛坯交付。珑樾山开盘时间2023-3-18，交房时间2024-12-30；备案价格约9万每平，物业费8.7元每平/月，物业公司是方直心生活服务物业公司；开发商深圳市龙廷房地产开发有限公司 。珑樾山学区范围是哈工大深圳实验学校小学部和初中部、龙珠学校、桃源中学、项目旁边在建育才中学新校区，小区自带6班幼儿园。

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项目介绍

珑樾山营销中心电话：400-966-1923，项目地处南山区深云地铁站C出口，属于安托山豪宅带，与华侨城、香蜜湖共同形成深圳高端居住圈。
项目位于深圳城市发展中轴，塘朗山南，东邻福田金融中心，西连南山高新科技园，南至深圳湾超级总部基地，北接西丽科教城、留仙洞总部基地。于繁华之中拥山瞰海，不离城芯而共获山林之胜。
项目总占地2.1万㎡，建面约11万㎡，容积率低至3.6，由4栋塔楼、部分商业及一栋幼儿园组成。项目携香港吕元祥及CCD等设计大师团队，以前瞻视野、领略世界的卓越品位，匠造不可复制的，城央纯粹低密山居豪宅典范。

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世上豪宅都筑于半山，如果没有半山，全球90%以上的富人区将消失。

--余秋雨

【城央 见山】

深圳山海中轴上，城央生态控制线旁，户户见山的不可复制之作

【中心区域】深圳山海城中轴，左手香蜜湖、右手华侨城，六大总部基地环伺

【稀缺地段】高效交通、世界级人文、三山六公园、全能商业一体的宜居生活区

【独享山脉】正处中央龙脊山脉，占据深圳生态控制线，身份与生态的双重显贵

【零度亲山】亲山地铁口物业，私享归家路，兼得城市繁华与绿色健康山居生活

【国际手笔】傲璇之父吕元祥、国际前沿事务所CCD联袂力作

【近山阔境】3.62超低容积率，无遮挡无对视，不讲楼间距、只看山间距

【大师园林】24载造园专家心血之作，惟此地、此山才能孕育的山中藏院

【藏品建筑】创新立面材料、奢侈品石材、掐丝珐琅工艺铸就的新一代藏品豪宅

【奢阔空间】户户向南、户户看山、户户无遮挡的奢阔户型

【定制服务】私人管家定制双会所服务配套，打造塔尖人物际会厅

【项目基本信息】

总用地：2.1万㎡

总建筑面积：11.3万㎡

容积率：3.62

绿地率：30%

梯户比：2梯2户/2梯3户

首批产品：约120㎡纯粹住宅

开发商：深圳市龙廷房地产开发有限公司

项目地址：深圳南山区北环大道深云地铁站C出口约150米处

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【瓏樾山】--深圳城央不可复制的半山典藏豪宅 十大必买价值

中心区域：深圳山海城中轴，左手香蜜湖、右手华侨城，六大总部基地环伺

项目位于深圳城市发展中轴，塘朗山南麓，安托山豪宅板块。东邻福田金融中心，西连南山高新科技园，南至深圳湾超级总部基地，北接西丽科教城、留仙洞总部基地。占据山海城豪宅禀赋资源。

瓏樾山，占位山海城豪宅带，坐落于六大总部圆心，落位城市价值高地。

稀缺地段：兼得效率与宜居核心生活区 成全繁华与自然的邂逅

最效率的出行时间：7号线地铁口物业（距离7号线深云站约150米），环绕两纵（南坪、侨城东北延）两横（北环大道、侨香路）城市主干道，打造20分钟都市出行圈。

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最密集的世界级人文配套：安托山博物馆群（规划中），华侨城创意文化园，香蜜湖国际演艺中心。

最低密的山海环城公园带：三山六公园环绕，背靠塘朗山、安托山、燕晗山，30KM山海环城公园带，近20余万平米山体公园。

兼备公共级与私享级商业配套：社区配备私享级主题商业（私厨、健身会所），15分钟出行圈尽享南山（万象天地、益田假日广场）福田（山姆会员店）城市级醇熟商业配套等。

独享山脉：天赋豪宅基因 中央龙脊上独享私家路 身份与生态的双重显贵

无山居不豪宅，瓏樾山位于塘朗山之阳面，座临深圳生态控制线，在天然海拔高度上俯瞰城市，不仅是身份的象征，更是对优质生态资源的极致占有。

零度亲山：深圳唯一的亲山地铁口物业 回归绿色健康生活本真

塘朗山中有丰富的植被与珍稀保护植物，负氧离子含量2万/c㎡，相当于福田区的四倍，夏日平均气温也比市区低约2-4摄氏度，在城央建立起天然的健康生活圈。

瓏樾山将塘朗山南麓纳入私家后花园，于繁华之中拥山瞰海，不离城芯而共获山林之胜。

国际手笔：最懂山居的世界级大师执笔的国际作品

建筑设计——（香港）吕元祥建筑师事务所，傲璇执笔者落款深圳

香港十大建筑设计公司之一，代表作品香港傲璇、香港戏曲中心、香港天环广场等

室内设计——（香港）CCD郑中设计事务所，从海到山创作又一高尚生活空间

国际顶级品牌酒店室内设计机构之一，代表作品深圳湾一号、北京文华东方酒店

近山阔境：不讲楼间距 只看山间距 比山更奢侈的是城央低密

瓏樾山拥有远低于市场的3.62超低容积率，与山呈双环抱布局，视野无遮挡无对视，户户看山景，别人纠结楼间距，而我们只有与山的距离。

大师园林：园林专家打造的沉浸山居园林 与世界审美共鸣

园林专家24载专业经验：瓏樾山园林苗种均来自自有苗场，所有树种100%全冠移植。

引龙下山，引水入园：瓏樾山通过抬地式园林景观和层叠水系将塘朗山龙脉引入园林，打造深圳唯一山地多层无边界立体泳池，造就与自然平等相处的“流水森林”。

五进藏院格局：五进院落——一进：山门大境、二进：禅庭悠境、三进：山林跌瀑、四进：卧桥清溪、五进：玉台飞瀑，享受高奢仪式感归家体验。

“山林水石”施工工艺：精工，山形、水韵、石塑、茂林，遵循一整套匠心独运的施工体系，只为造就宝藏级园林景观。

藏品建筑：藏品级新一代品质豪宅

视野通透、会呼吸的玻璃幕墙立面，奢石级蓝钻用材，掐丝珐琅工艺，CCD倾力打造的五星级酒店品质公区，延伸山居生活的品质；

瓏樾山在每一处的选材都精雕细琢，万里挑一，方能成就一代藏品居所。

奢阔空间：户户向南、户户看山、户户无遮挡的宽阔户型

2梯3户舒适梯户比，宽阔横厅，延伸城山的边界，每扇窗户外都是山景。

定制服务：私人管家定制双会所服务配套 打造塔尖人物际会厅

生活健康双重会所满足业主健身、私宴、休闲会客等生活、商务需求；定制金牌物业团队，用心服务，量身定制塔尖人物的雅致生活。

— 本期主推产品 —

约120㎡ 纯粹舒居三房

A/C户型 建面约120㎡ 3房2厅2卫

B户型 建面约120㎡ 3房2厅2卫

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2025.9.5 深圳购房新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。