最长199个月？南通各板块最新去化周期估算

2025年金九银十，南通市区（包含崇川区、开发区、苏锡通园区，下同）新房市场呈整体收缩态势。

供应端，两月累计新增房源758套，同比下滑约54%；成交端，同期备案756套，同比下滑约36%。

纵向对比，供求双双明显下滑，表明开发商推盘策略较去年更趋谨慎，购房者观望情绪更为浓厚。

横向对比，供应758套，成交756套，供求基本持平，这种“静态平衡”意味着市场几乎无法化解存量。

库存数据也印证了这一点——截至10月末，市区新房狭义库存（已获销许未备案）高达约1.08万套，按近一年月均流速（约433套）估算，去化周期约24.94个月，较9月末延长约1.35个月。

广义库存（狭义库存 + 未获销许潜在库存）更是高达约2.22万套，按相同流速估算，去化周期将拉长至约51.16个月，较9月末进一步延长约3.84个月。

10月市区新发住宅销售许可证5张，新增房源298套，供应量环比下跌约35%，同比基本持平。

目前主力在售新房项目共计56个（剔除存量小于10套的尾盘），10月总备案448套，环比上涨约45%，同比仍下滑约46%。

就细分板块而言——

目前库存压力最为严峻的是开发区——狭义库存去化周期约82个月，广义库存去化周期更达199个月。

其核心困境在于近乎停滞的去化速度。据统计，开发区近四个月累计仅备案5套，但其广义库存却仍有近3000套，且其中还有大量高层、小高层产品，与当前市场需求错配明显。

目前库存压力相对较小的是新东区——狭义库存去化周期约13个月，广义库存去化周期约20个月。

新东区目前仅4个项目在售，广义库存不到1400套。其中，中海盛和观山樾和绿城桂语朝阳，近一年月均流速在20套左右，城镇铂域澜湾也能维持在14套左右，中铁逸都仅剩30套未备案。凭借适中的体量与稳定的流速，实现了区域市场的动态平衡。

就单个项目而言——

10月销冠由主城新盘濠东璟园夺得，单月备案75套高居榜首。

该项目自9月19日首领销许到10月16日二次取证，不到一个月推出6栋、170套房源，目前已备案75套，已获销许去化率约44%，其快速供货与高效去化的综合实力可见一斑。

分析其热销原因——主城濠河畔地段，赋予其第一大优势；低密纯洋房定位，保证其居住舒适度；建面约126㎡/146㎡/176㎡三大户型，有效覆盖从首改到再改全周期需求；仅356套有限体量，有效规避长期库存压力，增强市场稀缺价值预期。

排在第二、第三名的是TOP10榜单常客——中海臻如府&大华铂璟湾，10月分别备案了46套和44套，延续一贯不错表现。

统计发现，老城区目前在售项目仅4个，其中3个跻身月度前五，除上述濠东璟园和中海臻如府之外，另一个是虹桥板块锦鸿府，再次印证核心地段在弱市中的竞争力。

另一端，滞销项目依旧不少，10月“0成交”项目多达17个，此外还有14个项目成交不足5套。

往期多次被归入滞销行列的龙憩苑、澐河天玺、远创宸樾，10月依旧“0成交”；

已进入尾盘状态的“市北四子”，北纬31度、崇州云玺、碧桂园公园星荟，10月也都是“0成交”；

中创区紫琅吾岛，10月仅备案4套，近一年月均去化不足4套，截至10月末整盘去化率仅约10%；

新城区华润澐璟，10月仅备案3套，今年下半年以来去化明显降速，四个月合计仅备案18套；

随着越来越多纯洋房、别墅新盘涌入市场，诸如华润澐璟、紫琅吾岛这些项目，竞争力将持续削弱，若不以价换量，未来将面临更大去化压力。

2025年金九银十已成过去，南通市区新房市场在调整中展现出明显分化图景。依赖普涨行情的发展模式已然终结，市场正转向对不可复制地段、高端改善产品的精准定价。

唯有深刻理解客户需求、具备核心竞争力的项目，才能在漫长的去化周期中赢得主动权；而对于那些同质化严重、缺乏亮点的项目，这场严峻的考验才刚刚开始。

数 据 说 明

*数据来源：通房e办

*统计时间：2025年11月3日

*备案存在延迟，数据仅供参考

*转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」