曹德旺预言成真了？我国二三十层的电梯房，或将面临同一个结局？

曹德旺预言成真了？我国二三十层的电梯房，或将面临同一个结局？

过去密密麻麻的高层住宅那可是城市繁荣的标志，但是现在大家对这些楼房的看法正在改变。这不只是房价涨跌的问题，这背后还有更深层的社会和经济变化。

之前就有企业家提醒，过度的依赖房地产是会透支未来的，这和房子是用来住的理念是一致的，他们都指向一个事实，高层住宅过去的价值逻辑已经开始动摇了。

那高层住宅未来会有什么变化？还会有人去买高层住宅吗？

在经济层面上高层住宅正从一个能带来高回报的香饽饽，逐渐转变为一个持有成本高昂、变现周期漫长的准负债。

曹德旺有个观点很直接，房子的本质就是“钢筋水泥”，它自身无法创造增值，它的价值完全依赖于市场赋予的功能，当投机属性退潮，它的真实面目便显露无遗。

市场数据正在毫不留情地挤压着高楼的升值神话。想要出手一套高层住宅？你可能得比住在同小区多层楼里的邻居多等待超过60%的时间。

即便买家出现，价格谈判的余地也更小，它的二手价格的跌幅，往往比多层住宅要高出整整15个百分点。这背后的现实，是市场的供需关系已经严重失衡。

在某些年份里，仅仅13个核心城市的二手房挂牌总量就已超过惊人的200万套。更值得注意的是，连银行都开始亲自下场，通过电商平台加速处理不良地产资产，某平台数据显示，银行直接供应的房源同比增长了近24.7%。这传递出的信号再明确不过了。

不仅卖起来难，养着一套高楼的成本也在持续放血，高层建筑由于电梯、二次供水等设备的运行，全年的综合能耗比低层要高出约20%。

同时复杂的设备也意味着更昂贵的物业管理费用。当房子从快速升值的资产变为一个需要不断投入的消耗品时，它的吸引力自然大打折扣。

最终的出路或许早已注定。大量的存量高层住宅，未来很可能将转向租赁市场，成为长租公寓的主要供应来源，目前全国已开业的长租公寓房源就达到了139万间。

当售卖变得困难，出租就成了唯一选择，其售价预计也将低于同地段的中低层住宅，从而完成从高价值投资品到平价租赁工具的角色转换。

过去在市场狂热中被选择性忽视的安全与维护成本，现在正成为政策制定和购房者选择时一条不可逾越的红线。许多人可能不知道，全球范围内的消防云梯，它的极限救援高度普遍都在100米左右。

这意味着一旦百米以上的超高层建筑发生火灾，高效的外部救援几乎是不可能的。这是最根本、最冰冷的物理安全短板。

顶层设计也早已洞察到这种风险，并用一系列法规为向上生长套上了缰绳。政策的演进路径清晰可见2018年，住建部就规定新建住宅原则上高度不超过80米，大约相当于26层。

到了2021年，政策进一步收紧，明确县城新建住宅主要以6层为主，最高不得超过16层，这对于那些动辄数百米的摩天大楼，限制则更为严格。

500米以上的超高层建筑被明令禁止新建，而对于城区常住人口低于300万的城市，新建150米以上的建筑也受到了严格的限制。这一系列举措，证明国家正在从源头上强制纠偏，让建筑的高度与我们的安全保障能力相匹配。

除了即时性的安全风险，长周期里的隐形炸弹更令人担忧。在人口进入负增长的背景下，购房的年轻群体基数正在缩小，高昂的建造成本和未来的拆除成本，使得高层住宅项目面临着更高的烂尾风险。

此外全国有大约三分之一的老旧电梯亟待更新，这背后涉及数百万部的庞大工程和难以估量的资金投入，对存量高层住宅来说，这是一个在未来几十年内持续存在的维护黑洞。

当然政策的转变不只是在堵，更是在疏，官方正在大力推动“好房子”的建设标准，强调多功能、空间均衡与居住品质，而非单纯追求高度。

一些新的土地出让文件中，已经开始包含明确的限高和低容积率要求，比如安徽某地块就限制建筑高度在60米以下，容积率不高于1.8，这预示着开发模式正在向更安全、更可持续的中低层形态转型。

随着社会观念的日渐成熟，人们对于家的定义，正在从追求符号化的高度与视野，回归到以人为本的舒适度和日常便利。

曹德旺曾提到一个有趣的观点，“刚需”其实是动态变化的，一个人的居住偏好，可能因为一次地震的经历就彻底改变，这个逻辑同样适用于高低层住宅的选择。

我们不妨来算一笔体验账。高层住宅的公摊系数通常在25%到30%之间，这意味着你花了100平米的钱，实际到手的套内面积可能只有七十多平，大量的资金为走廊、电梯井等公共空间买了单。这种空间效率的低下，正在被越来越多的购房者所诟病。

日常生活中的不便更是实实在在的。遭遇停电时的窘境足以让高层住户崩溃，爬上二三十楼对于年轻人尚且是种考验，对家有老人的住户而言，这简直就是一场灾难。

此外在大风、雷暴等极端天气里，高层住宅的晃动感会给居住者带来挥之不去的不稳定心理感受和压力。就连当初引以为傲的开阔视野，在宏观层面，也可能因为高密度采光而对整个城市环境造成光污染。

市场的选择最能说明问题。在重庆的一个市场案例中，供应量远小于高层的洋房项目，它的去化速度反而要快得多。这说明当选择足够多时，消费者正在用真金白银为更舒适的低密度产品投票。

与此同时中低层住宅的吸引力正在被政策和技术重新激活。新规鼓励为4层以上的新建住宅配备电梯，而大规模推进的老旧小区改造工程，也在为许多过去没有电梯的多层住宅补上短板。

当上下楼不再是问题，中低层住宅在居住体验上的优势便凸显出来，足以与高层住宅竞争，甚至实现超越。

高层住宅的价值重估，更像是整个房地产市场从狂热走向理性的一个缩影。它标志着过去那种单一的、以高度论英雄的评判体系正在走向终结。当房子回归到居住的本质，人们才发现，脚踏实地的安稳，或许比悬浮云端的视野更为重要。

展望未来新建高层住宅项目的大幅减少将成为必然趋势。庞大的存量高层住宅，或许会转型为保障性或市场化的廉价出租房，为初入社会的年轻人提供一个过渡性的落脚点。

而新的市场，将由那些更注重绿色、健康、空间均衡和人文关怀的中低密度好房子来主导。这不仅意味着家的选择变得更加多元化，也可能促使社会资本从投机性的地产业，流向更具创造力的实体经济领域。

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