保租房REITs“首发+扩募”并行，租赁住房资产可投性增强

从年初“好房子”写入《政府工作报告》，到9月《住房租赁条例》正式施行，政策倡导与法规落地成为今年住房租赁行业的标志性事件。政策端的一系列组合拳为行业带来了哪些新的机遇？在10月30日举行的第七届领航·住房租赁产业国际论坛上，全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强表示：“制定《住房租赁条例》的目的之一，补全‘租’的短板，完善租购并举的住房制度。”

值得关注的是，今年首单保障性租赁住房REITs（不动产投资信托基金）扩募，保障性租赁住房REITs市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行的新阶段。与会专家认为，保租房REITs与持有型不动产ABS等金融创新产品的引入，使得租赁住房逐渐成为资本市场认可的长期配置标的，极大提升了行业的“可投性”和资本的可进入性。

住房租赁行业正从“模糊边界”走向“产业显形”

柴强分析称，“多渠道增加租赁住房供给，住房租赁市场更规范了，租赁住房更好了，加上“租购同权”等政策支持，越来越多的人将选择租房住，租赁市场空间会更大。”

《住房租赁条例》的实施，推动了住房租赁行业从一个临时性的配套工具，逐步发展为独立的产业主体，正式纳入城市治理、住房保障和产业结构调整的长期议程。这一转变不仅为行业带来了更加专注的政策研判、差异化的资源配置、机制性的金融支持和系统性的产业引导，还使其在房地产行业中的地位变得更加明确和重要。

正如ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然所指出的，住房租赁行业正从“模糊边界”走向“产业显形”。这一变化不仅体现在行业对经济活动的贡献日益显著，还体现在市场机制的优化和公众认知的提升上。《住房租赁条例》为行业带来了政策红利和市场秩序的进一步规范，推动住房租赁行业走向精细化、产业化、长期化发展的新阶段。随着政策环境的不断优化，行业将迎来更多发展机遇，逐步迈向高质量、可持续的成长路径。

租赁住房逐渐成为资本市场认可的长期配置标的

今年6月，国内首单保障性租赁住房REITs——华夏北京保障房REITs完成了扩募；9月，国内首单持有型不动产ABS——建信长租也完成了扩募。随着扩募力度的加大，保障性租赁住房REITs市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行的新阶段，标志着保障性租赁住房逐步成为资本市场认可的“好资产”。

在上述论坛上，信达资本董事会执行委员、中国保险资管业协会不动产投资专委会委员姜浙分析了保障性租赁住房REITs的金融赋能作用。他表示，保租房REITs与持有型不动产ABS（资产证券化）等金融创新产品的引入，使得租赁住房逐渐成为资本市场认可的长期配置标的，极大提升了行业的“可投性”和资本的可进入性，为行业的持续发展提供了充足的资金支持。

今年的REITs产品呈现出新的特征，诸如同城多项目组包成为趋势，扩募时一次性注入多处租赁住房，提高了组合的分散度和管理效率。此外，城市布局更加稳健，租金表现“逆势相对较强”。

随着REITs进入二级市场，不同类型投资者的结构差异也在逐步形成。赵然举例，保险资金、银行理财等长期机构资金偏好稳健分红与可持续收益，成为市场的“压舱石”；券商资管、公募专户等交易型机构则活跃于扩募和上市初期，更关注流动性与价格发现效率。长期资金与活跃资金形成互补格局，共同支撑市场的稳健运行，体现出市场对“分红稳定+流动性提升”的双重预期。

高出租率、高收缴率与降本提效成为租赁住房REITs稳健经营的核心要素。据ICCRA数据显示，保租房REITs项目平均出租率超过96%，收缴率达98%以上，企业通过精细化管理，人力成本下降约2%至3%，NOI（净运营收入率）和EBITDA（息税折旧及摊销前利润）持续增长，部分项目的非租金收入占比已提升至5%左右。稳定的现金流与可持续分红，正是REITs长期价值的根基所在。