天津
还挺有钱的！天津的存款又涨了！
9月底，天津的金融存款余额（也称城市资金总量或本外币存款）一举突破5万亿。
比去年同期增长7%。
能排全国前十，领先武汉、西安、宁波等城市。
要说最近几年，咱天津可是真能存钱！
2015年才2.8万亿，10年翻一番，一直创新高！
但房价却跌回2015年，很多区域相比于高点缩水50%。
是不是很匪夷所思？
财富涨一倍，房价跌一半！
很多人看不懂，为什么钱越来越多，房价却越来越低？
房价本质是货币效应，按理说应与存款涨幅同频。
现在的房价，是不是应该比2015年翻一番？
天津房价与存款的关系，经历了4个阶段：
>>2015年之前：
房价与存款涨幅基本同频;
>>2015-2018年：
房价涨幅过快，明显高于存款，即房价泡沫；
>>2019-2021年：
房价去泡沫，已与存款同频，趋于合理；
>>2021年至今：
房企暴雷、经济受损，房价加速下行，与存款形成巨大剪刀差。
罕见的走势诠释了一件事：
传统货币理论与楼市反馈“得死一个”。
很难理解，大规模的货币增长，不应该推动资产价格吗？
核心原因是：财富集中度在提高。
存款总量的增长，并不代表财富的平均分配。
说白了，大部分存款掌握在少数人手中，有钱人的钱越来越多。
银行的数据，最能说明情况。
截至去年年底，招商银行共有2.1亿零售客户。
金葵花及以上客户（日均资产≥50万）有523.6万户，占总数2.5%，却攥着12.22万亿资产，占总额的81.9%。
剩下97.5%的普通储户呢？人均账户里只有1.33万元。
这不是“二八分化”而是“二九八分化”。
2%的人拥有98%的财富，98%的人拼了命也仅能挣到2%的财富。
还有个更扎心的数据。
金葵花用户的人均资产，是普通客户的177倍。
6年的复利是122%，而普通用户只增长58%。
说明有钱人在已经很有钱的情况下，财富增长速度是普通人的两倍还多。
因普通人只能靠工资收入，富人还有资产型收入，而且是指数级别的。
这就能解释通了。
买房人手里的钱，才能决定房价的高度。
财富集中度提高，直接导致房价结构性分化。
>>高端盘房价稳定
有钱人越来越有钱，购买力没受损。
买格调初晴别墅、体北金茂府等豪宅的业主，都不缺房。
无非就是别墅和大平层换着住，图个新鲜。
今年800万以上豪宅的全款比例还在提高。
因为中产退潮，不踮脚买豪宅了；有钱人该买还买，不受影响。
分母变小，但分子没变。
绿城凤起悦鸣套均价近千万，以前每个月成交5-10套，现在还是这样，9月成交9套。
>>市区改善盘房价相对稳定
买市区300-600万改善盘的主力人群是谁？
科教文卫体制内，都是超稳定置业。
收入稳定，公积金高，还款能力不受损，尤其现在首付1.5成，对他们极其友好。
市区新房成交份额已达18%，2019年才占6%。
>>刚需盘一降再降，压力山大
底层人群，经济受损最严重。
包括工资受损（经济环境）和资产受损（二手房贬值）。
200万以内的房子，房价跌幅最狠，甚至单价越低跌的越狠。
单价四五千，今年屡见不鲜。
来个彩蛋。
假设天津房价与存款同频，那各区现在的均价应该是多少？
二手房价是温度计，相对更准。
只有和平与假设值相差最少，只差13%。
南开、河西，差值在40%以内，也算少的。
上三区的二手房以学区为主，其实是在掐尖愿意支付学区高溢价的购买力。
其余区都差了一半以上。
低总价刚需房面对的人群，经济能力较弱。
新房价格存在结构影响，但也能说明一些问题。
只有和平，不但同频甚至还“超额完成”。
5万+是和平相比2015年两倍的价，但现在高达7万5，超涨了。
说明和平一直在“掐尖有钱人”。
津南的差值也较小，才14%，全靠海教园支撑，近几年房价始终在1.6-2万。
其实是掐尖“山河四省能出得起价的人”。
再次证明，房价不是成本定价，是需求定价，由出得起价的人来定价。
如果本身吸引的是低购买力人群，那经济不好房价就扛不住。
如果吸引的是高购买力人群，房价相对稳定。
圈层很重要！这句话一点也不矫情。
关键点不在于你跟邻居聊啥天，而在于你的邻居能不能让房价扛住。
经济好，大多数人能多挣到钱，房地产才能好。
就是这个顺序。
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