匪夷所思！10年时间，天津存款翻倍，房价减半！

还挺有钱的！天津的存款又涨了！

9月底，天津的金融存款余额（也称城市资金总量或本外币存款）一举突破5万亿。

比去年同期增长7%。

能排全国前十，领先武汉、西安、宁波等城市。

要说最近几年，咱天津可是真能存钱！

2015年才2.8万亿，10年翻一番，一直创新高！

但房价却跌回2015年，很多区域相比于高点缩水50%。

是不是很匪夷所思？

财富涨一倍，房价跌一半！

很多人看不懂，为什么钱越来越多，房价却越来越低？

房价本质是货币效应，按理说应与存款涨幅同频。

现在的房价，是不是应该比2015年翻一番？

天津房价与存款的关系，经历了4个阶段：

>>2015年之前：

房价与存款涨幅基本同频;

>>2015-2018年：

房价涨幅过快，明显高于存款，即房价泡沫；

>>2019-2021年：

房价去泡沫，已与存款同频，趋于合理；

>>2021年至今：

房企暴雷、经济受损，房价加速下行，与存款形成巨大剪刀差。

罕见的走势诠释了一件事：

传统货币理论与楼市反馈“得死一个”。

很难理解，大规模的货币增长，不应该推动资产价格吗？

核心原因是：财富集中度在提高。

存款总量的增长，并不代表财富的平均分配。

说白了，大部分存款掌握在少数人手中，有钱人的钱越来越多。

银行的数据，最能说明情况。

截至去年年底，招商银行共有2.1亿零售客户。

金葵花及以上客户（日均资产≥50万）有523.6万户，占总数2.5%，却攥着12.22万亿资产，占总额的81.9%。

剩下97.5%的普通储户呢？人均账户里只有1.33万元。

这不是“二八分化”而是“二九八分化”。

2%的人拥有98%的财富，98%的人拼了命也仅能挣到2%的财富。

还有个更扎心的数据。

金葵花用户的人均资产，是普通客户的177倍。

6年的复利是122%，而普通用户只增长58%。

说明有钱人在已经很有钱的情况下，财富增长速度是普通人的两倍还多。

因普通人只能靠工资收入，富人还有资产型收入，而且是指数级别的。

这就能解释通了。

买房人手里的钱，才能决定房价的高度。

财富集中度提高，直接导致房价结构性分化。

>>高端盘房价稳定

有钱人越来越有钱，购买力没受损。

买格调初晴别墅、体北金茂府等豪宅的业主，都不缺房。

无非就是别墅和大平层换着住，图个新鲜。

今年800万以上豪宅的全款比例还在提高。

因为中产退潮，不踮脚买豪宅了；有钱人该买还买，不受影响。

分母变小，但分子没变。

绿城凤起悦鸣套均价近千万，以前每个月成交5-10套，现在还是这样，9月成交9套。

>>市区改善盘房价相对稳定

买市区300-600万改善盘的主力人群是谁？

科教文卫体制内，都是超稳定置业。

收入稳定，公积金高，还款能力不受损，尤其现在首付1.5成，对他们极其友好。

市区新房成交份额已达18%，2019年才占6%。

>>刚需盘一降再降，压力山大

底层人群，经济受损最严重。

包括工资受损（经济环境）和资产受损（二手房贬值）。

200万以内的房子，房价跌幅最狠，甚至单价越低跌的越狠。

单价四五千，今年屡见不鲜。

来个彩蛋。

假设天津房价与存款同频，那各区现在的均价应该是多少？

二手房价是温度计，相对更准。

只有和平与假设值相差最少，只差13%。

南开、河西，差值在40%以内，也算少的。

上三区的二手房以学区为主，其实是在掐尖愿意支付学区高溢价的购买力。

其余区都差了一半以上。

低总价刚需房面对的人群，经济能力较弱。

新房价格存在结构影响，但也能说明一些问题。

只有和平，不但同频甚至还“超额完成”。

5万+是和平相比2015年两倍的价，但现在高达7万5，超涨了。

说明和平一直在“掐尖有钱人”。

津南的差值也较小，才14%，全靠海教园支撑，近几年房价始终在1.6-2万。

其实是掐尖“山河四省能出得起价的人”。

再次证明，房价不是成本定价，是需求定价，由出得起价的人来定价。

如果本身吸引的是低购买力人群，那经济不好房价就扛不住。

如果吸引的是高购买力人群，房价相对稳定。

圈层很重要！这句话一点也不矫情。

关键点不在于你跟邻居聊啥天，而在于你的邻居能不能让房价扛住。

经济好，大多数人能多挣到钱，房地产才能好。

就是这个顺序。