今年秋天，楼市提前下雪了！

金九银十过去了，今年楼市成色如何？

从全国范围来看，地域分化的预期较为明显。

今天咱们聚焦四个一线城市，看看这些 “领头羊” 的表现。

主要关注二手房的成交量和价格，这两项是衡量市场温度变化的核心指标。

下图是四个一线城市二手房的月度成交量走势图。

最右侧的红色柱体（代表十月份）环比九月份下跌了 14%，同比去年十月份（第二根红色柱体）大幅下降 26%。

今年九月份的成交量（最右侧倒数第二根柱体）同比上涨 12%，且相比七、八月份有小幅反弹，但十月份的量能明显低于七、八、九这三个月。

综合来看，二手房成交量在十月份出现了明显下滑。

为何九月份成交量会上涨？

主要是因为八月到九月期间，北京、上海、深圳这三个重要城市出台了限购放松和信贷优惠政策。

而十月份成交量下滑明显，主要有两个原因：

其一，每年十月份相比九月份，成交量一般都会出现下滑，主要是受十月份长假因素干扰，2023 年也是如此。

其二，2024 年十月份相比九月份大幅下滑，还需结合去年情况来看 —— 去年九月下旬国家出台了一系列重磅政策，导致去年十月份成交量大幅反弹，基数较高也使得今年十月同比降幅更显著。

总体来看，今年三月份之后，楼市成交量呈震荡下行趋势，十月份的成交量更是创下了三月份以来的最低值。

这意味着，即便部分大城市出台了放松政策，但 “药效” 有限，成交量在反弹几周后便继续掉头向下。

我们再分别看一下四个一线城市的量能走势：

• 北京：十月份成交量比九月份大幅下降 24%。北京在八月初新政出台后，九月份二手房成交量出现明显增长，但十月份又不行了，甚至比七、八月份的成交量还要低。

• 上海：十月份成交量环比九月份下跌 9%，跌幅小于北京。但上海九月份相比七、八月份的量能仅是微增，政策效应小于北京。

• 深圳：十月份成交量环比九月份小跌 9%，相比去年十月份则大跌 29%。不过，今年以来深圳累计的二手房成交量，同比去年前十个月增长了 24%，增幅大于北京、上海和广州。

• 广州：十月份成交量环比九月份下跌 10%，且九月份相比七、八月份呈连续下降趋势。广州在八、九月份没有出台新政，因此九月份的成交量根本没有反弹，市场非常低迷。

看完二手房的交易量，我们再来看二手房的价格变化。

不同机构（包括统计局）发布的二手房价格数据较多，总体来看，今年四月份以来，全国二手房价格的跌幅逐步扩大。

这里我们以贝壳的成交均价为参考，看看深圳的二手房价格：

十月份深圳二手房价格相比九月份出现下跌，而八、九月份曾连续两个月小幅上涨，这与深圳此前出台的限购放松和信贷刺激政策有关。

但十月份深圳二手房价格降幅较为明显，已低于七月份水平，每平米 4.93 万元的价格更是创下了深圳二手房价格过去多年的新低。

结合成交量和价格来看，深圳在政策出台后虽出现了一波小反弹，但持续时间很短，仅一两个月，十月份便出现了量价齐跌的惨淡局面。

通过上述客观数据分析可以看出，今年十月份一线城市的楼市相比九月份明显降温。

要知道，全国很多地区在九月份就没有出现反弹，十月份更是沿着九月份的下滑轨道继续下行。

如果要给今年九、十月份的楼市成色定性，一线城市可以说是 “铜九铁十”，而全国更多的二、三、五线城市，市场情况则更差。

老杨呼吁，国家层面必须考虑出台新政策了。

仅靠地方政策，即便像北上广深这样的城市，政策的力度和效果也非常有限。

如果今年第四季度乃至全年都不出台新政策，那么今年的楼市数据肯定会惨不忍睹。

到了明年上半年，大概率要出台重磅政策。