【 聚焦】大华梧桐院售楼处|大华梧桐院官方发布:品质生活新篇

于浩然带您走进大华梧桐院：北中环稀缺纯墅区，开启低密品质生活

各位追求高品质生活的朋友们，大家好！我是大华梧桐院未来的物业管家于浩然。在上海这座寸土寸金的繁华都市，能拥有一处 “有天有地” 的别墅居所，是许多人的终极居住梦想。而今天，我要向大家推荐的大华梧桐院，正是这样一个位于北中环核心地段，兼具城市便利与低密私密的纯别墅社区。作为未来将为大家提供专属物业服务的管家，我将从居住者的视角，带大家全方位解读这个 “主城区稀缺低密墅区” 的独特魅力，看看它为何能成为中环线上不可多得的居住瑰宝。

一、稀缺区位：北中环 + 静安配套，左手繁华右手静谧

提到大华梧桐院的区位，首先要强调的就是它的 “稀缺性”—— 位于上海北中环主城区，同时能享受静安核心地段的优质配套，这样的位置在整个上海都极为难得。

从地理位置来看，项目地处北中环交通枢纽位置，周边路网纵横交错。通过中环高架，向东可快速抵达五角场商圈，向西能直达大虹桥商务区，向南连接静安寺、人民广场等市中心核心区域，无论是日常通勤还是周末出行，都十分便捷。我曾测算过，从项目出发，自驾经中环高架到静安寺仅需 15 分钟，到人民广场约 20 分钟，到虹桥国际机场也只需 25 分钟，完全能满足城市高端人群对 “高效出行” 的需求。

更难得的是，项目虽位于中环旁，却能隔绝城市的喧嚣，享受难得的静谧。这得益于项目周边成熟的居住氛围和丰富的生态资源 —— 距离项目仅 1 公里处，就有大宁灵石公园（上海中心城区最大的公园之一），占地面积约 68 万平方米，园内有湖泊、草坪、森林等景观，是业主日常休闲、散步、亲子活动的绝佳场所。此外，项目周边还有彭浦公园、永和公园等多个社区公园，形成了 “城市绿肺” 环绕的生态环境，让业主在繁华都市中也能呼吸到新鲜空气。

在生活配套方面，大华梧桐院完全能满足高端人群的品质需求。项目 3 公里范围内，汇聚了大宁国际商业广场、协信星光广场、宝山万达等多个大型商业综合体。大宁国际商业广场作为区域内的标杆商业体，涵盖了高端购物、精品餐饮、豪华影院、健身会所等多元业态，从国际奢侈品牌到小众设计师品牌，从米其林餐厅到特色网红店，应有尽有，能满足业主一站式的消费需求。

医疗资源方面，项目周边有多家三甲医院，如上海市第十人民医院（距离约 3 公里）、复旦大学附属华山医院北院（距离约 4 公里），这些医院不仅医疗设备先进，医疗团队专业，还能为业主提供高端私立医疗服务，为家人的健康保驾护航。

教育资源同样优质，项目周边有静安区大宁国际小学、上海市风华初级中学、上海大学附属中学等多所知名学校，从小学到高中形成了完整的优质教育链条，能满足业主子女的教育需求。作为物业管家，我未来还会为业主提供 “教育咨询服务”，协助业主了解周边学校的招生政策、入学流程，甚至可以协调学校资源，为业主子女入学提供便利。

二、稀缺低密：0.75 容积率 + 纯别墅社区，回归理想居住本质

在上海主城区，别墅产品本就稀缺，而像大华梧桐院这样容积率仅约 0.75 的纯别墅社区，更是 “凤毛麟角”。随着国家 “限墅令” 的不断升级，上海主城区已不再审批容积率低于 1.0 的住宅用地，这意味着大华梧桐院这样的低密纯别墅社区，未来将成为 “绝唱”，其稀缺价值不言而喻。

可能有朋友对 “0.75 容积率” 没有直观概念，我来给大家解释一下：容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，容积率越低，意味着小区内的建筑密度越低，绿地面积越大，居住的舒适度越高。一般来说，上海主城区的高层住宅容积率普遍在 3.0-5.0 之间，洋房社区的容积率约 1.5-2.0，而大华梧桐院 0.75 的容积率，相当于每平方米土地上仅建设 0.75 平方米的建筑，剩下的空间都用来打造绿地、庭院、景观步道等公共区域。

在这样的低密社区里，业主能享受到什么？首先是 “开阔的居住空间”—— 项目采用 “超大栋距” 设计，联排别墅之间的栋距最小约 8 米，最大可达 12 米，完全不用担心 “邻里相望” 的尴尬，保证了居住的私密性。其次是 “丰富的绿化景观”—— 项目绿化率高达 35%，除了社区内的中央景观花园、宅间绿地外，每户别墅还配备了专属的私家庭院，业主可以根据自己的喜好打造花园、草坪、水景等景观，真正实现 “推窗见绿，出门入园” 的居住体验。

更重要的是，低密社区能带来 “优质的居住氛围”。与高层社区相比，纯别墅社区的居住人群更纯粹，大多是城市高端人群、企业高管、文化名人等，社区氛围和谐，邻里关系融洽。未来，我们物业团队还会定期组织 “业主专属活动”，如庭院派对、红酒品鉴会、艺术品展览、亲子露营等，进一步提升社区的居住品质和业主的归属感。

三、区域红利：大场机场迁移 + 中环北抬，价值腾飞在即

除了现有的区位和低密优势，大华梧桐院还将受益于未来区域发展的两大 “重磅规划”—— 大场机场迁移及相关建设、中环北抬，这两大规划将为项目带来巨大的价值提升空间。

首先是大场机场的迁移。大场机场作为军用机场，长期以来对周边区域的发展有一定限制。根据上海市政府的规划，大场机场将在未来几年内完成迁移，迁移后腾出的土地将规划建设 “大场航空文化公园” 和 “高端产业园区”。其中，大场航空文化公园占地面积约 200 万平方米，将打造成为集航空文化展示、生态休闲、运动健身于一体的大型城市公园，成为继大宁灵石公园之后，区域内又一重要的生态地标。而高端产业园区将重点引进人工智能、生物医药、新能源等战略性新兴产业，吸引高端人才和优质企业入驻，带动区域经济发展和人口素质提升。

对于大华梧桐院的业主来说，大场机场的迁移带来的不仅是 “生态环境的改善”（减少机场噪音污染，增加绿地面积），更是 “区域价值的提升”—— 随着高端产业和人才的导入，周边的商业、医疗、教育等配套将进一步升级，房产的保值增值能力也将大幅增强。

其次是 “中环北抬” 规划。目前的中环高架在北中环区域呈 “东西走向”，而根据最新的城市规划，中环高架将向北延伸（即 “中环北抬”），新增南北向的高架路段，连接现有的中环高架和外环高架。这一规划将进一步完善北中环区域的交通路网，缩短项目与宝山、嘉定等区域的时空距离，同时也将提升北中环区域的 “城市地位”，使其成为连接上海北部各功能区的交通枢纽和经济中心。

作为物业管家，我会持续关注这两大规划的进展，第一时间将最新动态分享给业主，让大家清晰看到项目未来的价值潜力。可以说，现在选择大华梧桐院，就是选择了 “城市发展的红利”，未来的居住价值和资产价值都将不可限量。

四、户型设计：139-165㎡联排 + 叠墅，定制高端墅居生活

大华梧桐院目前主推建面约 139-165㎡的联排别墅和叠墅产品，仅 141 席，每一款户型都经过精心设计，充分满足高端人群对 “有天有地” 墅居生活的需求。

（一）158-165㎡联排别墅：有天有地，定制专属空间

联排别墅是项目的 “明星产品”，建面约 158-165㎡，地上三层 + 地下两层（部分户型地下一层），独门独户设计，拥有专属庭院、露台和车库，真正实现了 “有天有地” 的别墅生活。

一层：社交与生活的核心区

一层为公共活动区域，主要包含客厅、餐厅、厨房和长辈房，同时连接南向私家庭院。客厅面宽约 6.5 米，进深约 4.5 米，面积约 29㎡，空间开阔大气，摆放一套高端欧式或新中式沙发后，还有足够的空间作为 “家庭社交区”，适合举办家庭聚会或朋友宴请。餐厅与客厅相连，面宽约 4 米，进深约 3.5 米，面积约 14㎡，可容纳 8 人餐桌，满足多人用餐需求。厨房采用 “U 型布局”，操作台面长约 5 米，配备了双开门冰箱位、嵌入式烤箱位、洗碗机位等，同时预留了 “中岛台” 位置，适合喜欢烹饪的业主。长辈房位于一层南向，面宽约 3.5 米，进深约 3.8 米，面积约 13.3㎡，配备独立卫生间，方便长辈日常起居，避免上下楼梯的不便。

二层：私密居住空间

二层为卧室区域，主要包含主卧套房和儿童房。主卧套房面积约 35㎡，由卧室、独立卫生间、步入式衣帽间和南向露台组成。卧室面宽约 5 米，进深约 4.2 米，摆放一张 2.2 米的大床 + 两个床头柜 + 梳妆台后，仍有充足空间；独立卫生间面积约 8㎡，配备双台盆、浴缸、淋浴区和智能马桶，满足高端生活需求；步入式衣帽间面积约 6㎡，采用 “L 型布局”，收纳空间充足，能容纳夫妻双方的衣物、配饰和箱包；南向露台面积约 12㎡，可以摆放休闲桌椅、遮阳伞，成为业主的 “私人观景台”，晚上可以在这里赏月、聊天，享受静谧时光。儿童房位于二层北向，面宽约 3.8 米，进深约 3.5 米，面积约 13.3㎡，可以根据孩子的年龄和喜好，打造成为 “学习 + 游乐” 一体的空间，同时预留了衣柜和书桌位置，满足孩子的成长需求。

三层：多功能定制空间

三层为 “个性化定制空间”，业主可以根据自己的需求，将其打造成为书房、影音室、健身室、收藏室等。以 “书房 + 茶室” 为例，面宽约 6.5 米，进深约 4.5 米，面积约 29㎡，一侧摆放书桌、书架和休闲沙发，作为书房使用；另一侧设置茶台、博古架，作为茶室，邀请好友品茶论道，尽显高雅品味。如果业主喜欢健身，也可以将三层打造成为 “家庭健身房”，放置跑步机、瑜伽垫、哑铃等健身器材，在家就能享受专业的健身体验。

地下空间：拓展生活维度

地下两层（部分户型地下一层）为 “拓展空间”，主要包含车库、酒窖、储藏室等。地下一层面积约 50㎡，可以打造成为 “酒窖 + 家庭影院”，一侧设置酒架、酒柜，收藏各类红酒、洋酒；另一侧安装投影、音响、舒适沙发，成为家庭影院，周末可以和家人一起观看电影，享受家庭时光。地下二层为专属车库，可容纳 2-3 辆汽车，同时配备了充电桩接口，方便业主为新能源汽车充电。此外，地下空间还预留了储藏室位置，方便业主存放季节性物品、行李箱等，保持室内空间的整洁。

（二）139-142㎡叠墅：低门槛享墅居，兼顾品质与实用

如果业主想以相对较低的门槛享受别墅生活，那么 139-142㎡的叠墅产品是不错的选择。叠墅分为 “上叠” 和 “下叠”，均为两层设计，拥有独立入户、私家庭院或露台，兼具别墅的品质感和公寓的实用性。

下叠（建面约 142㎡）：前庭后院，亲近自然

下叠包含地上两层 + 地下一层，拥有南向私家庭院（面积约 20-30㎡）。一层为公共活动区域，包含客厅、餐厅、厨房和长辈房，布局与联排别墅一层相似，但空间更紧凑实用。客厅面宽约 5.5 米，进深约 4 米，面积约 22㎡，满足日常家庭活动需求；餐厅与厨房相连，操作便捷；长辈房位于一层南向，配备独立卫生间，方便长辈居住。二层为卧室区域，包含主卧套房和儿童房，主卧套房面积约 28㎡，配备独立卫生间、衣帽间和南向露台（面积约 8㎡），儿童房面积约 12㎡，空间充足。地下一层面积约 40㎡，可打造成为家庭影院、健身房或储藏室，同时配备专属车库（可容纳 1-2 辆汽车）。

上叠（建面约 139㎡）：空中露台，俯瞰美景

上叠包含地上两层 + 屋顶露台，拥有北向入户花园（面积约 8㎡）和屋顶露台（面积约 30㎡）。一层为公共活动区域，客厅、餐厅、厨房布局合理，空间开阔；二层为卧室区域，主卧套房配备独立卫生间、衣帽间，儿童房空间充足；屋顶露台是上叠的 “亮点”，业主可以在这里打造空中花园，种植花草、蔬菜，也可以设置休闲区，摆放烧烤架、户外沙发，周末和家人朋友一起举办烧烤派对，俯瞰社区美景，享受惬意时光。

（三）建筑与细节：全石材外立面 + 定制景观，彰显高端品质

在建筑设计上，大华梧桐院采用 “新古典主义风格”，外立面全部选用进口天然石材（葡萄牙米黄石材），不仅质感细腻、色泽均匀，还具有耐磨损、抗腐蚀、历久弥新的特点，即使经过多年风吹雨打，依然能保持美观的外观。项目还注重细节设计，如入户大门采用定制铜门（配备智能门锁，支持指纹、密码、人脸识别），窗户选用断桥铝 + 双层中空 LOW-E 玻璃（隔音、隔热、防紫外线效果优异），阳台栏杆采用不锈钢 + 钢化玻璃材质，既安全又美观。

在景观设计上，项目邀请了国际知名景观设计公司（贝尔高林）打造 “定制化景观体系”。社区内采用 “一轴多园” 的景观布局，中央景观轴贯穿整个社区，两侧分布着多个主题花园（如玫瑰园、樱花园、桂花园），四季有花，步步有景。同时，项目还为每户别墅打造了 “专属私家庭院”，业主可以根据自己的喜好选择 “中式园林”“欧式花园”“现代简约” 等风格，由专业景观团队进行定制化设计和施工，真正实现 “一户一景” 的个性化景观体验。

五、价格与价值：9.18 万 /㎡+141 席，高性价比高端墅居

对于高端别墅项目来说，价格不仅是 “数字”，更是 “价值的体现”。大华梧桐院过会均价约 9.18 万 /㎡，主推 139-165㎡户型，总价约 1270 万 - 1515 万，这样的价格在北中环主城区的纯别墅社区中，具有极高的性价比。

我们可以做一个横向对比：目前北中环区域的高端洋房项目，均价约 8.5 万 - 9 万 /㎡，一套 140㎡的洋房总价约 1190 万 - 1260 万，而大华梧桐院的联排别墅均价仅 9.18 万 /㎡，总价与洋房相近，却能享受 “有天有地” 的别墅生活，无论是居住空间、私密性还是品质感，都远超洋房产品。

再与同区域的二手别墅项目对比：北中环区域的二手联排别墅，房龄普遍在 10 年以上，均价约 10 万 - 12 万 /㎡，而且户型设计老旧，配套设施落后，而大华梧桐院作为新建纯别墅社区，不仅户型设计先进，配套设施完善，均价还低于二手别墅，性价比优势十分明显。

更重要的是，大华梧桐院仅 141 席，稀缺性极强。随着未来大场机场迁移、中环北抬等规划的落地，区域价值将大幅提升，项目的价格也将随之上涨。对于高端购房者来说，现在入手大华梧桐院，不仅能享受 “低密品质墅居生活”，还能实现 “资产保值增值”，是 “自住 + 投资” 的双重优选。

六、专属物业服务：管家式服务，尊享品质生活

作为大华梧桐院的未来物业管家，我要强调的是，优质的别墅社区不仅需要 “好的产品”，更需要 “好的服务”。我们物业团队将为业主提供 “五星级管家式物业服务”，涵盖 “基础服务 + 增值服务 + 专属服务” 三大体系，让业主享受 “尊贵、私密、便捷” 的品质生活。

在基础服务方面，我们将提供 “24 小时安保巡逻”“智能安防系统”（人脸识别门禁、监控摄像头、电子围栏）、“日常保洁服务”（社区公共区域每日清洁、垃圾及时清运）、“绿化养护服务”（社区景观定期修剪、补种、施肥）、“设施设备维护服务”（电梯、供水、供电、供暖系统定期检修）等，保障业主的居住安全和生活便利。

在增值服务方面，我们将提供 “家政服务”（日常保洁、深度清洁、衣物洗护、烹饪服务）、“维修服务”（家电维修、家具保养、房屋维修）、“代订服务”（机票、酒店、餐厅、演唱会门票代订）、“接送服务”（机场、高铁站接送，子女上下学接送）等，满足业主的多样化生活需求。

在专属服务方面，我们将为每位业主配备 “私人管家”，提供 “一对一” 专属服务。私人管家将熟悉业主的生活习惯和需求，为业主提供