政策、金融双轨并进 住房租赁行业廓清产业边界

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

从年初“好房子”被写入《政府工作报告》，到9月《住房租赁条例》正式施行，一系列政策组合拳为住房租赁行业注入了新活力。

10月30日，在第七届领航·住房租赁产业国际论坛上，《中国经营报》记者从与会专家处了解到，随着房地产行业步入存量时代，住房租赁市场正驶入规模化扩张的黄金期。行业正从“量的满足”转向“质的提升”，从“模糊边界”走向“产业显形”，并稳步迈进规范化、产业化、长期化的高质量发展新阶段。

“好房子”重塑资产价值

“好房子就是好资产。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在论坛上指出，随着住建部《住宅项目规范》的发布，“好房子”已成为行业发展的核心导向。她强调，“好房子”不仅是一套建设标准，更代表了一种生活理念，为住房租赁市场的长期价值和可持续发展厘清了演进框架。

“好房子”理念的落地为资产运营带来显著效益。ICCRA研究报告显示，通过对存量房进行提质改造，“好房子”项目平均装修成本下降15%至20%，改造周期缩短35%至40%，能耗和维保支出下降25%，资产寿命提升20%至30%，净营运收益提升3%至5%。赵然指出，这些数据表明，“好房子”在提升居住体验的同时，也实现了资产回报的可持续增长。

据赵然分享，在具体实践中，多家机构化租赁品牌围绕“物理空间、功能设置、社区环境、服务体系”四个维度展开探索。例如，部分品牌将“网红打卡”思路引入公共区域设计，根据I/E人格类型划分空间功能：为内向者设置天文观景台、迷你农场、发呆亭，为外向者配置舞台剧场、运动场、会客厅，实现差异化场景营造，增强租客归属感与黏性。

服务方面，标准化、体系化的运营模式正成为品牌建设的核心。从节日装饰到社群运营，从色彩规范到互动机制，细节服务正在转化为可复制的品牌价值，推动租客从“短期过渡”转向“稳定长居”。ICCRA的调查数据显示，家庭型客源占比从2018年的不足10%提升至2025年的25%，平均租期也从2022年的9.8个月延长至2025年的11.2个月，反映出租赁需求的结构性升级。

行业向“独立产业”转变

今年9月份，《住房租赁条例》（以下简称“《条例》”）正式施行，标志着我国住房租赁行业进入有法可依、有章可循的新时期。

全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强在论坛上指出，《条例》的出台填补了国家层面住房租赁法规的空白，旨在补全“租”的短板，完善租购并举的住房制度。

《条例》的实施推动了住房租赁从“临时配套”向“独立产业”的转变。赵然分析指出，行业正从“模糊边界”走向“产业显形”，政策研判更加专注，资源配置更趋差异化，金融支持更具机制性，产业引导更系统化。这一转变不仅提升了行业的经济地位，也增强了公众对租赁住房的认同与信任。

随着市场化长租房与保障性租赁住房双轨并行，租赁产品的多元化趋势显著。与会嘉宾一致认为，从临时居住到长期安家，租赁住房正成为越来越多城市人群的主动选择。政策红利的释放与市场秩序的规范，共同推动行业走向精细化、产业化、长期化的新阶段。

租赁住房资产可投性增强

今年6月份，华夏北京保障房REITs完成扩募；9月，建信长租持有型不动产ABS也成功扩募。随着保障性租赁住房REITs的不断成熟，市场已经从“首发为主”进入“首发+扩募”并行的新阶段。

信达资本董事会执行委员、中国保险资管业协会不动产投资专委会委员姜浙在论坛上指出，保租房REITs与持有型不动产ABS等金融产品的创新，极大提升了租赁住房的“可投性”和资本的可进入性，为存量资产盘活与行业可持续发展提供了重要资金支持。

据ICCRA观察，今年的REITs产品呈现出新的特征：“同城多项目”组包成为趋势，扩募时一次性注入多处租赁住房，提高了组合的分散度和管理效率；城市布局更加稳健，资产主要集中在北京、上海、苏州等一线和核心二线城市，新项目多位于轨道交通便捷、产业园区周边的人才与安居社区，出租更容易、收缴更稳定；租金表现“逆势相对较强”，在行业租金整体承压的背景下，保租房REITs二季度单位月租金仍同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5%，显示出租赁住房REITs的抗压能力和长期价值。

赵然进一步指出，REITs市场正在形成“长期资金稳底、活跃资金提效”的良性结构。保险资金、银行理财等长期机构资金偏好稳健分红，成为市场“压舱石”；券商资管、公募专户等交易型机构则活跃于扩募与上市阶段，提升流动性与价格发现效率。这种资金结构的互补，为REITs市场的健康发展奠定了坚实基础。

随着“好房子”理念深入人心、《住房租赁条例》落地实施、REITs市场持续扩容，住房租赁行业正迎来政策、产品与金融的三轮驱动。从居住体验到资产价值，从规模扩张到品质运营，行业逻辑已从“有没有”转向“好不好”，从“能融资”升级为“能投资、能持续、能分红”。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）