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02.项目信息

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【项目名称】：保利海上臻悦

【项目地址】：上海市宝山区丰皓路1288弄（保利海上臻悦东方美术馆）

【开 发 商】：上海市保利置业有限公司

【项目产权】：70年

【楼 栋】：13栋

【总 户 数】：1446栋（可售450套左右）

【绿 化 率】：35%

【容 积 率】：2.6

【项目总高】：20-26层

【层 高】：2.95米

【梯 户】：一梯一户，一梯二户，二梯二户，三梯六户。

【得 房 率】：75%

【项目户型】：99平-128平-130平-154平

【项目均价】：63000元 /m²

【交付时间】：合同约定2026年6月

【物业公司】：上海保利物业服务有限公司

【物 业 费】：5.4元

【停车位数】：地上161个，地下1488个

【停 车 费】：具体租售价格以交房为准，参考周边小区租500元/月，售25万左右/个

【水 费】：5.8元/吨

【电 费】：白天0.617元/度，晚上0.331/度

【交房标准】：装修交付（约4500/平）

【首付几成】：首套2成，二套3成

【贷款几成】：首套8成，二套7成

【贷款年限】：最长30年

03.项目价值

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上大不仅享有宝山之心的地理优势，同样也是宝山相关部门重点打造的核心区域，更有南大智慧城和双TOD商业环绕，同时南大智慧城坐落于北上海门户的科创高地。

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示意图（来源网络）

◐ 从张江到漕河泾到南大智慧城，中环上的黄金三角关系呈现出了不可复制的“黄金中环科创带”，南大智慧城在空间格局上占据了北上海门户的科创中心。

◐ 同环线性价比来看：以环线价格梯度逻辑，与项目相同的中外环区域新房，如桃浦8万+（距离本案仅约2KM），三林10万+，金桥9万+，古美8万+，淞南7万+，6.3W的价格极具潜力。

◐ 同板块性价比来看：南大新增地块（与地铁站直线距离1.4公里）联动价6.7W+，桃浦板块新房（直线距离约3公里）均价8.3W+，二批次南翔板块（外环外）预计联动价6.5W+，本案6.3W极具区域性价比。

◐ 紫竹高新区：国家级高新区排名第9位，产值超1000亿元。

◐ 大零号湾：定位世界级科湾区，预计2025年产值达到1000亿元。

◐ 漕河泾：国家级经开区&高新区&综合保税区，产值超6000亿。

◐ 桃浦智创城：占地面积约7.9平方公里，智创TOP综合体预计2025年完工。

示意图（来源网络）

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◐ 南大智慧城：总建筑面积约540万方，体量超越前滩，拉动宝山经济发展的新引擎。

◐ 南大智慧城规划绿地约261.6公顷，占比达43%，通过合理化生态绿化布局，构建水绿融合、疏密有致的空间格局，规划特色公园40余个。

◐ 人均公园绿地面积约39.38㎡/人，超上海市人均绿化12.5㎡三倍，营造蓝绿交织的天然氧吧。

◐ 南大中央公园距离本项目仅约1.2KM，占地面积约300亩，其中三分之一为水域面积。

◐ 南大智慧城计划将南大中央公园打造成一个地上地下空间联动、集“科创、休闲、娱乐”三位一体的高度智能化主题探索型城市乐园。

04.周边配套

【交通方面】：距地铁15号线（丰翔路站约500米）、7号线（祁华路站约1.7公里）、规划18号线、规划22号线、规划26号线、城域铁路南何支线；

自驾约8km可上外环高速、沪嘉高速、沪太快速路，向南畅达人民广场，向西抵达铁路上海虹桥站；中环直线距离约3.8KM；距离沪嘉高速约2.2公里，快速通达市区核心区域。

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【商业方面】：

◐ 约2km生活商业配套：弘基文化广场、聚丰购物广场、经纬汇、山姆会员店等商业；

◐ 约9km国际商业配套：日月光广场、静安大融城、大宁商圈（大宁音乐广场、大宁国际商业广场、上海久光中心）；

◐ 未来商业配套全面升级：大华周边将配套约7500平的商业，可为业主提供家门口的繁华与便利。更有南大智慧城双TOD商业配套合计约61.7万方，满足各层次消费需求。

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【教育方面】：

◐ 距上海大学附属学校（九年一贯制公办学校）约500米；

◐ 距宝山区南大实验学校（九年一贯制公办学校）约1.1公里；

◐ 距上海大学附属小学约1.3公里；

◐ 距上大附中（市级示范性高中）约1.5公里；

◐ 距上师大附属经纬实验学校约3.8公里；

◐ 南大智慧城核心区已落地上师大附中宝山分校（市级实验性示范性高中）已开始招生。

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【医疗方面】：

◐华山医院北院为三甲综合性医院，2站地铁或者自驾5公里就能抵达；

◐ 祁连社区卫生服务中心（约1.4公里）；

◐ 仁济医院宝山分院（约1.7公里）。

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示意图（来源网络）

05.户型鉴赏

示意图（来源网络）

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示意图（来源网络）

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示意图（来源网络）

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