步步高又复工了，这次能成吗？

前两天路过人民广场南侧，突然发现沉寂许久的原白鹭宾馆地块热闹起来 —— 换了中铁城建的项目门头，大红色的门头上 "步步高新天地" 的字样簇新醒目，场地内还传出来施工的声音。

作为盯着这个项目 4 年的地产小编，看到 "复工" 的场景，第一反应是：真的要来了？这次低调的复工，能不能一鼓作气地把项目做起来？

从 "加速 flag" 到三次起伏，它藏着吉安商业的尴尬

第一次关注到这个项目，还是 2021 年 6 月。当时步步高刚 "秒拍" 下这块核心地块，直接立下 "2022 年 9 月完工试运营" 的 flag，规划里 14 万方的体量、涵盖超市影院的业态，让不少人期待它能填补老城高端商业的空白。可没过多久，工地就陷入沉寂，第一次停工悄无声息。

2023 年 8，项目突然更新了信息，重申 "城市级商业标杆" 定位，甚至放出了写字楼与购物中心的初步规划。我特意跑去现场看了看，确实有少量工人进场，但没过俩月又恢复了平静，第二次复工成了 "昙花一现"。

这几年里，吉安这个最繁华的十字路口依旧车水马龙，我不止一次听到周边商户的叹息："这么好的位置空着太可惜"。

要知道，这里北接人民广场南路，东临井冈山大道，身处日均客流超 20 万人次的成熟商圈，说是吉安商业的 "黄金角" 毫不为过。可就是这样的宝地，却在动工、停工的循环里耗到了 2025 年。

步步高的起伏，其实也是吉安商业综合体现状的缩影。这几年我跑遍了城区的主要商场，发现分化早已显现。

最亮眼的当属广场天虹。去年引进 10 余家首店，今年 "五一" 又靠 "蛋仔派对"IP 联动和全媒体宣传爆火，2025 年至今客流同比涨了 37%，超市客单量更是接近 2500 元。秘诀很明确：抓首店经济 + 做场景营销。区商务局的数据显示，天虹的区域首店占比已达 30%，而首店恰恰是拉动高端消费的关键。

与之形成对比的是星光 PARK。最近去过一次，不少露天商铺还关着门。这个参照深圳模式打造的开放式商场，却栽在了吉安的气候上 —— 雨天潮湿、晴天过热，消费者根本不愿久留。虽然地理位置不错，但业态与本地需求脱节，短期内难改冷清局面。

至于国光超市这类本土商超，则靠着民生刚需稳扎稳打。但局限性也很明显：缺乏体验式业态，年轻人更愿意去能逛能玩的综合体。

"这次步步高能成吗？" 客观说，它的优势很突出，但挑战也不少。

先看手里的好牌。最核心的还是地段王牌—— 人民广场商圈是吉安目前唯一成熟的商业中心，医疗、教育配套齐全，人口密度全市最高，这是新城区商场难以复制的基础。

其次是业态创新，这次规划明确提出 "商业 + 文化" 融合，还要以白鹭洲书院文化为母体打造文化高地，甚至借鉴成都 IFS 和上海新天地的经验引入首店和沉浸式娱乐。这种配置，刚好踩中了吉安商业 "缺高端、缺体验" 的痛点。

还有就是政策的加持。作为吉州区 "十大攻坚战" 重点项目，它能享受到一些政策倾斜。

但隐忧同样不容忽视。首当其冲的是竞争压力，天虹已经靠首店经济抢占了先机，步步高要引进更有吸引力的品牌才能突围。其次是运营能力考验，前两次的停工历史难免让商户和消费者心存疑虑，后续能否通过持续运营建立信任，还要打个问号。

再者，"文化 + 商业" 的模式看似美好，但若只是简单堆砌非遗元素，没有深度体验设计，很可能重蹈星光 PARK"水土不服" 的覆辙。

还有一点，我一直不太明白，地块前的文化馆为什么不能一起拆掉重建，这一栋楼，楼龄也不小了，就矗立在步步高项目的正前方，既不美观，还容易遮挡新的建筑，对一个主打高端的商业项目来说，影响还是挺大的（有知道原因的小伙伴，欢迎在评论区留言，也给我解解惑）。

按照计划，项目预计 2026 年初竣工，成熟期目标年营收 25 亿元，日均客流超 10 万级 —— 若能实现，确实能撑起老城商业的升级。

作为长期关注吉安地产的小编，我其实比谁都期待这个项目能真正落地。这些年，我们见过太多 "规划很美好，落地变泡影" 的商业项目，前车之鉴太多太多了，一直想就却救不起来的金鑫未来港，一直努力想要出圈却还是没有火花的庐陵老街，城南一整个铜锣湾，也就一个天虹人气还算过得去...

吉安的商业升级，还有很长的路要走。项目建成，也仅仅只是一个开始而已。

接下来，我会持续盯着工地的进展，也会跟踪它的招商动态。如果你有关于这个项目的记忆或期待，欢迎在评论区聊聊 —— 毕竟，这座城市的商业温度，从来都是由我们每个人的期待和选择构成的。

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