香港楼市回暖，有何启发？

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去年2月份的时候，香港楼市全面“撤辣”，也就是全面取消限制。且取消交易环节额外印花税，即取消额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，大大降低了交易环节的税费成本，尤其是对非永居居民购房变得非常友好了。

效果如何？2024年第二季度，楼市成交量继续走低，成交额也是大幅下降。“撤辣”的效果可以说很一般，应该算是远低于预期。

那么香港楼市究竟是何时开始好转的，真正开启了止跌回升？

香港楼市出现较为明显的回升迹象是从今年5月份开始，相关数据也能一定程度上说明问题。据香港差估署数据，9月私人住宅售价指数达292.5点，环比上涨1.3%，创14个月新高，该指数已连续4个月上升，年内累计涨幅由负转正。另有数据显示，香港一手住宅成交量已连续9个月突破千宗，追平2019年3月至11月创下的历史纪录。二手市场全港20大主要屋苑成交量连续10周维持在40宗以上。

而促使香港楼市回升的导火索原因是利率的变化。美联储释放降息信号，导致香港的利率走低（香港实行与美元联系汇率制度）。9月份美联储今年首次降息饿了25个基点，香港金管局同步下调隔夜贴现率，各大银行将最优惠利率降至5.125%，新建住宅按揭利率从3.5%跌至3.375%，部分优质客户的利率甚至可以到3%以下。

利率的降低对于购房者来说，大大降低了其购房成本，主要是降低了房子持有环节的成本，无疑是能够促进楼市交易的活跃度的，进而也使得楼市逐渐企稳回升。

香港楼市的发展路径对于内地一线城市及强二线城市的楼市还是有一定借鉴性和启发性的。取消印花税大幅度降低购房者的交易成本固然很重要，但利率下降对于楼市的交易支持可能更大，这一点对于内地楼市来说算是一个很大的启发了。

之前，我在一文中阐述一个长江证券研报的观点：

从部分房价泡沫案例中可以看出，租售比和房贷利率趋近时，房价在前后一年内止跌的概率比较大。租售比和房贷利率代表了居民在房地产投资上的预期收益和预期成本。当收益和成本匹配，或收益大于成本时，将形成对房产投资需求的支撑，有利于房价的企稳。

这个观点是从很多国家的房地产市场发展历史经验中观察得到的，理论上也说得过去。当租售比与利率趋近的时候，对于房子购买者来说，成本和收益就匹配上了，就对房地产投资需求起到了支撑，利于楼市和房价的企稳。而实际上，无论怎么讲，在国内买房都是具有一定投资属性的。

租售比和房贷利率如何匹配？在当前情况下，租金和房价均在下跌的过程中，只有调整利率让其与租售比匹配是最快的方法了。

对于房地产，利率降低对其作用是非常大也是非常明显的。

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