广州旧改周报┃黄埔区南岗西路城中村改造项目首开区动工

2025年第43周广州城市更新市场周报

（10月20日—10月26日）

本期看点

政策资讯：

本周重点收录了3条最新政策，其中国家级1条，省级1条，市级1条，内容主要集中于城市更新可复制经验和国土空间规划等。

行业资讯：

1.广州黄埔区南岗西路城中村改造项目首开区动工

2.广州黄埔区永和街永岗田心经济社城中村改造项目复建安置地块开工建设

3.广州黄埔区新田村城中村改造项目首开区清表交地

4.广州番禺区南村镇里仁洞村更新改造项目首批复建房正式交付

项目动态：

本周，广州市共发布标图建库动态调整公示18项，用地面积2.8万㎡、8个项目动态：基础数据公告1项；控制性详细规划调整2项，用地面积120.2万㎡；土地征收公告4项，用地面积16.5万㎡；微改造1项。

市场资讯：

1.土地挂牌

本周有10宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有21宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有5个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

本周，住宅成交1451套，成交面积152637㎡；商业成交36套，成交面积4106㎡；办公成交111套，成交面积13445㎡；车位成交1473个，成交面积19101㎡；合计成交3071套，成交面积189289㎡。

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政策资讯

本周重点收录了3条最新政策，为国家级1条，省级1条，市级1条。内容主要集中于城市更新可复制经验和国土空间规划等，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：住房城乡建设部办公厅关于印发城市体检可复制经验做法清单（第一批）的通知

发布单位：住房城乡建设部办公厅

发布日期：2025-10-23

文件要点：

为贯彻落实中央城市工作会议精神和《中共中央、国务院关于推动城市高质量发展的意见》、《中共中央办公厅、国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》部署要求，深入推进城市体检工作，我部总结各地在建立健全城市体检工作组织机制、创新城市体检工作方法、建立一体化推进城市体检与城市更新工作机制、加强城市体检工作保障等方面的经验做法，形成《城市体检可复制经验做法清单（第一批）》，现印发给你们，请结合实际学习借鉴。

2.文件名称：广东省自然资源厅关于印发《广东省市县国土空间总体规划体检评估技术指南（试行）》的通知

发布单位：广东省自然资源厅

发布日期：2025-10-22

文件要点：

1、适用范围。本《指南》适用于市、县级国土空间总体规划体检评估工作，乡镇级规划体检评估可参照执行。

2、体检评估内容。围绕战略定位、目标指标、空间格局、底线管控、规模结构、功能布局、城市品质、支撑体系、实施保障九方面评估内容，对照规划批复要求、把握城市发展规律、结合重点工作实施情况等，对市县国土空间总体规划明确的主要内容进行实施性评估，梳理规划实施进展、总结实施成效、分析主要问题，并对规划批复实施以来规划与新战略、新形势、新政策、新规划等适应性、衔接性进行评估，形成体检评估结论，提出规划优化调整建议。

3.文件名称：广州市人民政府办公厅关于印发广州市提振消费专项行动实施方案的通知

发布单位：广州市人民政府办公厅

发布日期：2025-10-21

文件要点：

《实施方案》围绕“扩大消费规模、提升消费品质、推动消费升级”目标，提出了八部分33条具体措施。前七部分聚焦供需两侧和制度环境，分别实施居民就业增收促进行动、消费能力保障支持行动、服务消费提质惠民行动、大宗消费更新升级行动、消费品质提升行动、消费环境提升行动、限制措施清理优化行动，第八部分提出强化投资、财政、信贷、统计等支持政策保障。其中，《实施方案》第十五条明确，更好满足住房消费需求。扎实推进城中村及老旧小区改造，2025年计划推进新开工老旧小区改造超150个，完成城中村改造固定资产投资1000亿元，全力推进利用超长期国债开展老旧电梯更新。推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房。持续优化住房公积金使用政策，支持缴存人在提取住房公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，进一步优化租房提取政策措施，实施商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款。

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行业资讯

1.广州黄埔区南岗西路城中村改造项目首开区动工

10月17日，南岗西路城中村改造项目迎来关键进展，复建安置区35地块正式开工建设，标志着该项目进入实质性建设阶段，为提升区域能级、改善民生福祉按下“加速键”。

此次项目率先启动建设的复建安置35地块，用地面积约3.37万㎡，总建筑面积达16.67万㎡，规划建设6栋安置房，可提供1448套回迁住宅，并配套1万余㎡的公共服务设施，预计于2028年4月竣工，可满足2600名村民回迁安置。建成后将显著提升社区环境品质，推动村民居住环境，从“旧村”到“新城”的跨越，切实增强村民的获得感和幸福感。

南岗西路项目地处广州“东部中心”核心区，属黄埔临港经济区板块，北联科学城，南接狮子洋，是广州实施“两江东进”战略、打造“现代活力核”的重要抓手。该项目由开发区城发集团作为改造主体，以优化城市功能与产业布局为核心，规划构建“一廊一轴、三芯四片”空间结构，依托南岗河生态绿廊与黄埔东路发展轴，串联综合服务、宜居生活、特色文化与科创服务四大片区，致力于打造集产业、生活、生态于一体的山水融城社区和产城融合高品质服务组团。

项目通过拆除低效商业用地、腾挪用地空间，导入符合南岗发展定位的优质产业，构筑“引擎产业+重点产业”的“2+N”产业发展体系，激活南岗片区创新型经济发展活力，优化区域产业结构，为广深科创走廊节点发展提供有力支撑。

此次项目地块的顺利开工，将推动南岗西路项目从传统城中村转型为广州东部产城融合、宜居宜业的现代化新城。

项目效果图

2.广州黄埔区永和街永岗田心经济社城中村改造项目复建安置地块开工建设

近日，黄埔区永和街永岗田心经济社城中村改造项目复建安置地块正式开工建设，标志着该项目进入全面提速阶段。

本次开工的首期复建安置房项目改造范围为2.68万㎡，规划总建设量为12.36万㎡，毛容积率4.61，规划人口0.05万。项目规划建设2栋24层住宅楼，其中底下3层为商业和公服设施，总用地面积为5878㎡，总建筑面积为3.09万㎡。

此次开工的复建住宅地块，位于广州科学城版块永和组团东北角，东临增城区，处于永和工业区腹地。从户型规划到功能布局，该项目始终以村民需求为核心，设计充分考虑村民生活习惯。底层3层规划商业与公服设施，涵盖社区居委会、嵌入式社区养老服务机构、社区警务室等12处便民设施，与住宅形成“楼上居住、楼下服务”的便捷生活格局，步行5分钟即可满足日常购物、养老照料、政务办理等需求，不仅将兑现安居的承诺，更将通过完善的配套，实现从“安居”到“优居”的幸福跨越。

随着复建住宅地块正式开工，田心社城中村改造迈入“加速期”。该项目可进一步盘活存量用地，提高土地利用效率，改善城市面貌，支撑产业发展，助力片区实现转型升级，促进广州科学城永和片区功能完善，融入黄埔高质量发展进程。同时，通过项目建设，可新增商业及办公建筑面积10余万㎡，为片区提供优质产业配套空间，支撑产业人才生活服务配套，为新型显示、智能与新能源汽车、食品饮料等产业的研发、办公、商务、会议等提供优质载体，助力黄埔区“12136”现代化产业体系落地生根。

该项目的推进，不仅为小体量城中村改造提供了“复建先行、民生优先”的实践经验，同时更是“以点带面”提升片区品质的开端，届时，这片曾经的老旧村居，将变身“环境优美、配套齐全、产业协同”的现代化社区。

3.广州黄埔区新田村城中村改造项目首开区清表交地

在区委、区政府的正确领导下，在村民们的热切期盼和大力支持下，新龙镇领导班子及项目工作组攻坚克难，最终推进新田村城中村改造项目复建首开区（复建01地块）清表任务圆满完成，标志着项目建设迈入全新阶段！

新田村城中村改造项目建新范围约66万㎡，安置区计容总建筑面积约85万㎡（含回迁住宅、集体物业及公配）。安置区总面积约33.78万㎡，规划总建筑量85.34万㎡。首开区用地约33.01亩，规划建设5栋高层住宅，配建约902套回迁安置房。

截至目前，项目已取得显著成效。改造模式成功转型，转模式意愿征询同意率为：经联社成员同意率87.10%，18周岁以上村民同意率85.77%；改造方案编制完成，控规调整通过审议；私宅签约率96.73%，拆除率86.77%；请领到账20.11亿元专项资金；复建首开区清表交地完成。

随着清表完成和施工单位确定，项目即将进入实质性建设阶段。新龙镇将携手各方，全力推进项目建设，致力于将新田村打造成为：生态宜居，保留自然风貌，实现“望得见山、看得见水、记得住乡愁”；全龄友好，配备口袋公园、儿童游乐场、运动场地等公共空间；便捷生活，构建15分钟便民生活圈，混合布局商业文化设施；产业融合，引入文创、旅游、康养等多元产业，壮大集体经济；人文传承，尊重地方风貌，有机融入社区景观设计。

4.广州番禺区南村镇里仁洞村更新改造项目首批复建房正式交付

10月24日，广州市番禺区南村镇里仁洞村迎来城市更新重要节点——首批复建房正式交付，1688户村民陆续搬入现代化品质社区，标志着这一广州规模最大的旧村改造项目取得阶段性成果。

本次交付的首批复建房共10栋住宅及1处宗祠广场，提供75至180㎡多种户型，精准匹配村民需求。项目在设计上对标商品房，楼间距最大达80米，绿化率超40%，配备环形跑道、儿童乐园、游泳池等设施，实现从“有房住”到“住好房”的跨越。

同时，教育、医疗等配套也同步落地。社区周边配建18班幼儿园、36班九年一贯制学校、敬老院、肉菜市场等，番广附万博学校已于今年9月开学，真正实现“家门口上好学、出门能就医”。

除了硬件升级，项目还特别注重保留村落文化记忆。社区入口处建有高15米的全石材牌坊，两侧石狮雄踞；专设近4000㎡宗祠广场，预留水电负荷以支持传统民俗活动。

作为广州体量最大、涉及村民最多的城市更新项目之一，里仁洞旧村改造总计容面积近400万㎡，总投资额超过500亿元，目前已累计投入112亿元。项目自2019年启动以来，在番禺区政府与越秀地产的高效协作下，屡次刷新广州旧改纪录：从地块划拨到方案获批仅用20天，整村私宅签约率在6个月内突破80%，首期复建房8个月实现全面封顶。里仁洞项目通过“全域土地综合整治+城市更新”模式，探索出一条“拆、治、兴”协同发展的新路径。里仁洞复建房实现高品质交付，这一成果不仅是广州城市更新的重要里程碑，还为特大城市城中村改造提供了可复制、可推广的“广州经验”。

03

项目动态

本周，广州市共发布标图建库动态调整公示18项，用地面积2.8万㎡、8个项目动态：基础数据公告1项；控制性详细规划调整2项，用地面积120.2万㎡；土地征收公告4项，用地面积16.5万㎡；微改造1项。

1、标图建库动态调整公示

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广州市黄埔区2025年第六批“三旧”改造地块标图建库动态调整成果入库前公示

2、基础数据公告

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广州市番禺区沙湾街道大涌口村村镇工业集聚区更新改造项目

地理位置：位于番禺区沙湾街道大涌口村

土地总面积：119000㎡，其中：

（1）集体土地面积：31400㎡

（2）国有土地面积：56900㎡

（3）其他土地面积：30700㎡

现状实测建筑面积：改造范围内现状实测建筑面积约93880.7㎡，其中：

（1）村集体物业建筑面积：20973.4㎡；

（2）非村属国有物业建筑面积：62264.6㎡；

（3）其他类型物业建筑面积：10642.7㎡。

土地权属分布示意图

3、控制性详细规划调整

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广州市黄埔区新龙镇镇龙村（西片区）城中村改造项目首期（黄埔区AG0638、AG0643规划管理单元）

用地位置：位于黄埔区新龙镇镇龙村，南至广汕公路，北近知新路，西至永九快速路，东近镇龙西地铁站

用地面积：267300㎡

主要批准内容：

一、用地布局调整

首期规划调整范围内将规划待定区、村庄建设用地、商业用地兼容商务用地、二类居住用地、供应设施用地、防护绿地、水域调整为二类居住用地、中小学用地、服务设施用地、社会福利用地、公共交通站场用地及公园绿地。首期规划调整范围外，落实《黄埔区水系控制线优化调整方案》，并结合士地权属和规划路网调整情况，相应修正和优化相邻地块的用地布局及边界。

二、开发强度调整

调整后，首期规划调整范围内总建筑面积为57.35万㎡，较现行控规增加55.26万㎡。

三、道路交通规划

规划新增2条支路，调整优化2条主干路、2条次干路和1条支路线形及位置，新增公交首末站1处。

四、公共服务设施及市政公用设施规划

调整后，首期规划调整范围内规划公共服务及市政公用设施72处，较现行控规增加72处，总建筑面积5.36万㎡。

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广州市花都区新雅街道岑境村、东莞村、东镜村村镇工业集聚区改造项目

用地位置：位于花都区新雅街西部，雅瑶涌以南、广花公路以东、华兴工业园以北，包括凤凰南路两侧用地

用地面积：934900㎡

申请修正内容：

一、本规划将在编的《花都区产业区块和工业集聚区划定优化方案》中的一级控制线产业区块编码HD0024扩大，产业区块线优化后，区块面织为87.6699万㎡（增加了15.7904万㎡）。

二、深化优化范围93.49万㎡，其中：调整前工业用地27.93万㎡，约占29.87%，调整后为47.72万㎡，约占51.04%；公用设施用地1.51万㎡，约占1.62%，调整后为1.55万㎡，约占1.66%；调整前绿地与广场用地12.22万㎡，约占13.07%，调整后为9.40万㎡，约占10.05%；调整前道路用地和规划待定区共35.46万㎡，约占36.95%，调整后都为道路用地，面积为22.44万㎡，约占24.00%；调整前水域和园地17.09万㎡，约占18.28%，调整后为5.66万㎡，约占6.05%；调整前加油加气站用地0.21万㎡，约占0.22%，调整后为0.19万㎡，约占0.20%；调整后新增居住用地为6.53万㎡，约占6.98%。

4、土地征收公告

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广州市荔湾区冲口街道坑口村城中村改造项目

项目位置：位于荔湾区冲口街道

用地面积：11251㎡

土地现状：拟征收广州市荔湾区冲口街坑口股份合作经济联合社集体所有土地1.1251万㎡（16.8765亩）。征地范围涉及土地现状均为建设用地。根据用地报批地类还原相关规则，上述征收地块报批地类为建设用地1.1251万㎡（16.8765亩）。

土地补偿费和安置补助费标准：根据《广州市人民政府关于公布实施征收农用地区片综合地价的公告》的规定，土地补偿费标准为25.5万元/亩（折合382.5万元/万㎡），安置补助费标准为25.5万元/亩（折合382.5万元/万㎡）。

安置方式：

（1）货币安置：有关费用已包含在土地补偿费与安置补助费中。

（2）留用地安置：根据《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）的规定，按实际征收土地面积的10%核定留用地指标。根据《广州市荔湾区坑口村城中村改造方案》，本次征地不安排实地留地，按核定留用地指标乘以净用地容积率2.5折算预留权益建设量，相关建设费用由村集体自筹。

征地范围图

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广州市天河区凤凰街道柯木塱城中村改造项目（首期安置区地块二）

项目位置：位于天河区凤凰街道柯木塱村广汕公路以南、柯木塱南路以西

用地面积：46242㎡

土地现状：拟征收广州市天河区凤凰街柯木塱股份合作经济联社集体所有土地4.6242万㎡（69.3630亩），均为建设用地。

土地补偿费和安置补助费标准：根据《广州市人民政府关于公布实施征收农用地区片综合地价的公告》的规定，土地补偿标准为382.5万元/万㎡，安置补助标准为382.5万元/万㎡。

安置方式：

（1）货币安置。有关费用已包含在土地补偿费与安置补助费中。

（2）留用地安置。该项目属于柯木塱村城中村改造范围安置区建设用地（包括复建住宅、复建物业），无需安排留用地。

征地范围图

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广州市白云区石井街道广州湾区新岸（罗冲围）片区潭村项目地块三

项目位置：位于白云区石井街道潭村村

用地面积：39469㎡

被征收土地情况：广州市白云区石井街潭村经济联合社集体土地共3.9469万㎡。

征地补偿安置方案：

（单位：万㎡、万元/万㎡、万元）

征地范围内的青苗补偿费及地上附着物补偿费等其他补偿费用按白云区政府有关规定进行补偿，涉及的被安置农业人员由被征地村以货币补偿的形式安置。为妥善安置被征地农民，切实解决被征地农民的生产生活出路，在保证货币安置落实的同时，白云区政府根据留用地相关政策，按实际征地面积的10%比例核定留用地。给上述被征地农民落实基本养老保障等社会保障措施，确保被征地农民的原有生活水平不降低，长远生计有保障，具体将按省、市的征地社会保障实施方案办理。

征地范围图

4

广州市黄埔区黄埔街道下沙（新溪村）旧村改造项目

项目位置：位于黄埔区临港经济区的重要区域，北至大沙地东路，南至黄埔东路，西至丰乐中路，东至乌涌

用地面积：68357㎡

土地现状：广州市黄埔区黄埔街下沙股份经济联合社的集体土地6.8357万㎡，全部为建设用地。

补偿安置方式：经广州市黄埔区黄埔街下沙股份经济联合社成员（股东）代表会议依法表决同意，申请将6.8357万㎡的集体建设用地由政府征为国有建设用地，并拟采取货币补偿和复建房回迁安置的方式进行补偿安置。

征地范围图

5、微改造

1

广州市越秀区北京路南段街区成片连片改造示范区

项目位置：位于越秀区，北至泰康路－万福路，南至沿江中路，西至侨光路，东至文德南路

建设规模及主要内容：本项目研究范围约27万㎡，改造实施范围约11万㎡。改造实施范围涉及珠光街道和人民街道，涉及仰忠社区、爱家园社区、海傍社区以及太平通津社区4个社区。主要包括街巷空间环境精细化整治提升、老旧小区房屋建筑与基础设施改造提升、公共空间环境改善与品质提升3项主要工作内容。

（一）主要街巷空间环境精细化整治提升：整治提升片区内北京路、太平沙、太平通津等主要街巷沿线空间的环境品质和通行体验。

（二）老旧小区房屋建筑与基础设施改造提升：主要工作内容集中于片区内的22栋老旧楼宇，并对片区内11个老旧小区的局部建筑、第五立面和基础设施等开展查漏补缺式改造提升。

（三）公共空间环境改善与品质提升：提升片区内仓前直街、南关海傍街、东明街、回龙上路、回龙下路等背街小巷空间环境品质，更新改造爱家园广场、石德街邻里广场等社区公共活动空间。

总投资：约4750.36万元

资金来源：中央补助资金、市补贴资金、区财政资金

申报单位：广州市越秀区房屋管理局

建设期限：2025年至2027年

04

市场资讯

1.土地挂牌

本周有10宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有21宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有5个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2025年10月20日至2025年10月26日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

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