2026年业主能翻身做主？物业全面取消吗？三项新权益正式落地

2026年业主能翻身做主？物业全面取消吗？三项新权益正式落地
小区业主群里最近炸开了锅：张叔晒出物业刚公示的电梯广告收入明细，念叨着“这钱终于见着影了”；李姐吐槽了大半年的物业不作为，如今正跟着邻居们准备启动更换流程；还有人转发消息说“2026年要取消物业”，引得大家纷纷追问真假。从物业费的“糊涂账”到公共收益的“隐形钱”，再到物业“干得差也换不掉”的难题，这些困扰业主多年的痛点，终于在2025年密集出台的新规里有了明确说法。

2026年业主能不能“翻身做主”？物业真的会全面取消吗？答案藏在三项刚落地的官方权益里，每一条都有政策撑腰。
一、先澄清：物业不会全面取消，官方定调“改革而非取消”
不少人传“2026年全面取消物业”，这其实是对政策的误读。官方从未提过“取消物业”，反而明确要通过改革提升服务质量。2025年5月，国家层面印发《深化物业管理改革创新 持续提升物业服务质量三年行动计划(2025-2027年)》，清晰指出改革方向是“规范物业行为、强化业主监督”，而非一刀切取消。
对老旧小区来说，不仅不会没物业，反而会实现服务全覆盖。计划明确了时间表：2025年先推动300个老旧小区引入物业服务，2026年扩大到1000个，到2027年实现1800个老旧小区全覆盖。这些小区的物业可能是正规企业，也可能是社区组织的公益性服务队，资金来源除了物业费，还有政府补贴，困难群体还能减免费用，彻底解决“没人管”的问题。

二、权益一：公共收益透明化，电梯广告钱业主说了算
以前小区电梯广告、停车位租金这些钱，大多成了物业的“糊涂账”，现在新规把这笔钱的管理权彻底还给了业主。2025年3月1日，《福建省住宅小区公共收益管理办法》正式施行，明确规定小区共有部分产生的收益归全体业主共有，必须单独建账、每季度公示收支明细，公示期不少于30天 。
郑州的实践更直观，2025年9月当地出台管理办法后，已有3400余个小区在智慧物业管理平台公示公共收益，规范资金规模达7400余万元 。更关键的是，这笔钱怎么用业主说了算，要么抵扣物业费，要么升级小区设施，物业挪用要双倍赔偿，严重的还会被吊销资质。现在业主想查账不用看物业脸色，个人就能申请查询，不配合还能单独起诉。
三、权益二：物业费说了才算，乱涨价、重复收都行不通了
物业费“想涨就涨”“巧立名目收费”的日子彻底结束了。2025年住建部修订的《物业管理办法》草案明确，物业费调价必须经业主大会“双过半”（人数+面积）同意，否则一律不准涨，而且物业得提前三个月公示成本明细，接受业主质询。要是敢擅自涨价，最高能罚50万元，还得退还多收的钱。
还有些“隐形收费”也被明令禁止。2025年新规明确，已买车位的业主不用再交停车位管理费，电梯维护费要是含在物业费里就不能重复收，物业费预收也不能超过6个月，超了必须退。像江苏、兰州新区等地还规定，空置6个月以上的房子，物业费能减免到原标准的20%-70%，凭水电零消耗记录就能申请。
四、权益三：换物业不再难，20%业主提议就能启动流程
“物业干得差却换不掉”是很多小区的痛点，2026年起这个问题有了破解办法。2025年8月，上海市房屋管理局公布《关于进一步规范本市物业管理招投标工作的若干意见》，明确2026年1月1日起，哪怕没成立业主大会，只要有20%以上业主提议，居委会就能组织全体业主投票决定是否解聘物业。
南阳市更早在2025年8月就出台了《住宅小区物业服务企业退出办法（试行）》，规定业主主动解聘物业，提前60天书面通知即可，物业要是拒不退出，会被纳入信用黑名单，还能申请司法强制执行。同时官方还推动成立业委会或物管会，实在成立不了业委会的小区，街道会组建物管会代行职责，保证业主有发声渠道 。
说到底，2026年业主“翻身做主”，靠的不是取消物业，而是这些实打实的权益落地：公共收益明明白白，物业费自己说了算，换物业有了正规流程。这些政策都来自住建部、地方房管局等官方部门，时间和条款写得清清楚楚。对业主来说，不用再靠“吵架维权”，拿着政策文件就能理直气壮护权益——这才是真正的“当家做主”。