深圳安居集团公布“十四五”成绩单

近日，深圳安居集团在官方微信公众号公布“十四五”成绩单。

“十四五”期间，深圳计划建设筹集保障性住房不少于74万套（间）。

作为深圳市委市政府保障深圳人才安居乐业的平台，深圳市保障性住房投资建设和运营管理的主力军，深圳市安居集团截至目前累计开工119个项目，建设筹集保障性住房约32万套（间）、供应15.5万套（间），约占全市同期总量1/3。

▲ 安居高新花园项目实景

运营规模深圳第一

目前深圳市安居集团运营住房规模超12.8万套，面积613.72万平方米，是深圳单一市场上运营规模最大的房屋租赁企业，已累计服务超9100家企业、32.66万市民及其家属。

值得注意的是，深圳市安居集团成立城中村板块全资企业“安居乐寓”，收储1074栋城中村房源、总建筑面积133万平方米，可筹集房源5.3万套（间），已投入运营超5万套，打造了白石龙、宝罗小区等全国先行示范样板项目。

▲ 宝罗项目实景

改造成本高，租赁模式周期长、收益低，安居乐寓何以快速筹集5.3万套房源，并在不涨租的前提下提供改造运营服务？

第一，政策支持，超七成资金来自银行低息贷款。

安居乐寓的城中村改造资金主要来源于国资股东实缴资金和银行贷款。“其中银行贷款资金占比高达70%～80%。这是一个长周期微利的项目，能够获取到低成本资金至关重要。”深圳市安居集团副总经理、安居乐寓董事长周柏新说。

在城中村改造政策支持下，安居乐寓已与国开行、四大行开展合作，一些贷款期限长达13年，整体融资成本可控制在3%以内。随着贷款市场报价利率（LPR）下降，企业融资成本将进一步下降。

第二，房源改造，摊薄投入成本。

“稳定市场租金”是深圳城中村改造的重要原则，改造后单套租金与改造前需基本持平。安居乐寓将城中村中的大单间、两房、三房户型，改造为以小单间为主、一房一厅为辅户型，增加房源套数，摊薄投入。据测算，这一改造模式动态投资回收周期为14.5年，全投资内部动态收益率为4.5%，可实现持续经营。

第三，创新合作模式，与业主利益共享、风险共担。

安居乐寓根据房地产市场变化，及时创新合作模式：给予业主“低保底租金+超额利润分成”模式；探索“业主委托改造+乐寓装修款担保+长期轻资产运营”模式等。“以风险共担、收益共享为核心理念，既可满足不同村民的预期差异，也能减少企业前期投入，同时缓解市场波动带来的经营负担，让城中村改造实现健康可持续发展。”周柏新说。

此外，深圳市安居集团推出长租公寓品牌“寓见安居”，运营已开业市场化租赁项目14个，房源6953套。

金融创新赋能保障房建设

“十四五”期间，深圳市安居集团深入探索保障性住房资本运作机制，正在构建以公募REITs、类REITs、Pre-REITs协同发展的多层次REITs体系，以存量资产带动增量投资，推动保障性住房可持续发展。

发行全国首批保障性租赁住房公募REITs。

2022年8月，深圳安居REIT挂牌上市，发行规模12.42亿元，发行时点创造机构投资者网下询价倍数全国最高、公众认购倍数全国最高、净现金流分派率全国最低等三项行业纪录。该项目作为典型案例被国家发改委、住建部在全国推广。

▲ 红土深圳安居REIT上市敲钟

积极开展类REITs试点。

2024年1月成功获取深交所50亿元储架发行额度，并于2024年2月成功发行首期产品，发行规模8.65亿元；2024年7月类REITs二期成功发行，规模38.76亿元，为促进深圳市保障性租赁住房存量资产和增量投资的良性循环创造了经验。积极探索Pre-REITs模式。发挥公募REIT作为资产上市资本运作平台的优势，“轻重并举”，整合政府、企业存量租赁住房资产，不断扩大深圳安居REIT扩募储备资产规模。

助力各群体来深筑梦

深圳市安居集团创新开展“深梦”系列品牌活动。

“深梦扬帆”为来深求职的应届毕业生提供15天免费居住权益，累计报名超3.83万人，已入住约1.97万名毕业生。

其中，“深梦启航”重点解决高校应届毕业生来深就业的阶段性、过渡式居住需求，在租房源约1.48万套，累计服务约2.77万人次。

“深梦团聚”为来深城市建设者提供1个月免费住房，为其家属暑期来深团聚，报名人数达650户，累计服务109户家庭共计365人。

“深梦系列”品牌活动社会效益显著，获新华社、《人民日报》《经济日报》《中国青年报》等近百家媒体报道超2.6万篇次、总阅读量超3000万次，网络正面声量高达96.9％，成为彰显深圳惜才爱才、兼具人文关怀形象的一张张亮丽名片和现象级城市IP。

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