济南土地市场高溢价现象解析与供地策略创新

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（来源：易居研究院）

今年以来，全国土地市场整体呈现深度调整态势，而济南市场却出现了值得关注的结构性亮点。前三季度，济南七宗地块以显著溢价成交，其中一宗溢价率高达51.97%，经过138轮激烈竞价方告落槌。这一现象，与其说是市场自发的选择，不如说是济南市自然资源和规划局主动创新供地策略、从而推动市场向高质量发展所取得的直接成效。

溢价地块特征解析

从空间分布看，核心区域价值获得市场高度认可。7宗溢价地块中有5宗集中在历下区，形成了明显的热点板块集聚效应。其中，茂岭山片区两宗地块楼板价达20,232元/㎡，创下年内新高；盛福庄片区两宗地块溢价率均超50%，显示出核心区位土地的稀缺价值。这与济南城市发展“东强”战略高度契合，反映了市场对核心区域未来发展潜力的坚定信心。

从价格梯度看，市场已形成清晰的价值分层格局。数据显示，济南土地市场呈现出三级梯队：茂岭山片区代表的第一梯队（2万元/㎡以上）、盛福和科技城片区构成的第二梯队（约1万元/㎡），以及北湖片区所在的第三梯队（7000元/㎡以下）。这种分层结构既反映了不同区域的价值差异，也为各类开发企业提供了精准的市场定位参考。

从市场主体看，品牌房企成为溢价地块的主要竞得者。中海地产独揽3宗溢价地块，总金额超41亿元，展现出对济南核心资产的坚定信心。瑞马、山东鲁投等房企的积极参与，以及济南能源集团在北湖片区的布局，共同构成了“全国性品牌房企+地方实力企业”的竞争格局，反映出优质土地资源正在向具有产品力和运营能力的头部企业集聚。

从用地性质看，纯住宅用地成为市场关注焦点。全部7宗地块均为纯住宅用途，这一特征凸显了在当前市场环境下，住宅开发因其去化路径清晰、资金回笼预期明确而更受青睐。这也从侧面反映了济南自规局在土地用途规划上的精准把控，确保了土地供应与市场需求的结构性匹配。

二

供地策略创新

在供应理念层面，实现了从“量的扩张”到“质的提升”的战略转型。济南自规局通过系统性的供应策略调整，创新性地建立了“优质地块筛选”机制。该机制具体体现在三个方面：优先推出配套成熟、区位优越的优质地块；科学控制单宗土地出让规模；合理设定规划指标参数。这种精准化的供应策略，既确保了土地资源的集约高效利用，又为提升住宅品质创造了有利条件。

在规划管理层面，创新性的容积率计算规则成为品质提升的关键支点。《济南市建筑工程容积率计算细则》通过对入口大堂、第四代住宅庭院空间等设施的不计容规定，实现了“政策减法”与“品质加法”的有机结合。这种规划思路的转变，从制度层面有效激励开发企业将资源投入到产品品质提升的关键环节，推动了行业从“规模导向”向“品质导向”的转型升级。

在供应节奏层面，建立了市场信号与供地计划的动态协调机制。通过建立商品住房库存周期与土地供应规模的联动调节机制，创新实施“以销定产”的供应模式。这一机制既避免了过量供应对市场价格的冲击，又通过优质地块的适时投放有效维持了市场活力。配套推行的电子保函制度和交易流程优化，进一步降低了企业资金压力，提升了市场运行效率，形成了供给与需求的良性互动。

三

未来展望

基于对溢价地块特征的分析和济南实践经验的总结，未来供地模式的转型需要在“人、房、地、钱”四个维度系统推进和协同发展。

首先，要建立完善的土地价值评估体系。应根据人口流动趋势和住房需求结构变化，建立差异化的土地供应策略。具体而言，核心区域坚持“优地优价”原则，新兴区域注重“价值引导”策略，城市更新区域强调“活力再造”目标，形成精准化的供应体系。

其次，要推动成功经验的制度化转化和体系化建设。应将容积率计算规则优化等创新实践固化为长效制度安排，并进一步探索在好房子、绿色建筑、智慧社区、公共服务等领域的激励措施，构建完整的品质导向政策体系。同时，要建立健全土地市场监测预警机制，保持供地节奏与市场需求的动态平衡，实现市场活力维持与风险防范的双重目标。

第三，要创新土地金融支持政策体系。通过优化预售资金监管、推广电子保函等措施，促进资金要素与土地要素的顺畅对接。更重要的是，要建立土地供应多元目标协同机制，在追求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益，通过系统性规划引导，实现人口集聚、住房供应、土地配置、资金保障的良性循环。

济南的创新实践表明，在房地产市场转型发展的关键时期，通过精准把握“人、房、地、钱”四大要素的联动关系，以精准供应、规则创新和节奏优化为核心抓手，完全能够实现市场活力激发与行业品质提升的有机统一。这种系统化、精细化的土地供应新模式，不仅为其他城市提供了可借鉴的实践经验，更代表着行业未来发展的方向。