未来中国房价还会不会涨？

未来中国房价还会不会涨？

现在网上关于房价的观点，两极分化。有人说，中国房地产彻底完了，再也涨不起来了。也有人信誓旦旦地说，明年房价就会暴涨，劝你现在赶紧抄底。但我要告诉你，这两种说法都是错的。

十多年前，我提出过一个房地产行业金融行业广泛采用的标准分析框架。房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。2015年，我根据这个分析框架公开预测，现房价翻一倍，随后，房价大涨被评为十大商业经典预测。后来我在2020年预测房价将会出现历史性大顶后房电时代到来。随后，房电市场出现深度调整。

那么未来中国房价还会不会涨？房子还能不能买？

首先，中国房子真的已经过剩了吗？总体看，中国城镇住房确实从严重短缺转向总体平衡。1978年，全国城镇住房大概只有3100万套，而今天2025年已经超过3.7亿套，户均比也从0.8升到了1.07。从短缺时代的不构筑变成了总量平衡的基本构筑。但请注意这个平衡是有问题的，它是静态的，不是动态的，是总量的，不是结构的。

2023年一线城市，比如说北京、上海，户均比只有1.01，住房仍然紧张，而部分三四线城市已经达到1.12，明显过剩。更关键的是，很多城市的老房子占比高，户型差，大家真正想要的改善性好房子依然短缺。

那么，究竟什么决定房价走势？房地产长期看人口。过去20多年是我国房地产的黄金时代。因为1962到1976年是我国人口出生高峰，平均每对夫妇生5个孩子，这些婴儿潮人口在过去20多年正好赶上结婚生子，是这段时期的买房主力，他们赶上了改革开放、全球化、城镇化加速、货币宽松的时代红利，成为推动房价上涨的主力。

但今天这个基本盘变了，我国的劳动年龄人口总规模在2013年触顶，从那以后一路下降，从10亿人降到了9.6亿人。劳动年龄人口在总人口当中的占比从74.5%降到了68.3%，预计到2050年会降到大约58%。2024年，我国城镇化率达到了67%，农村往城镇转移人口也接近尾声。那么同时呢，老龄化进一步加剧。

2024年65岁及以上老年人口占比上升到15.6%，预计到2032年先后进入超20%的超级老龄化社会。更严峻的是，2024年总和生育率已经跌到1左右，远低于维持人口正常更替所需的2.1水平。这就意味着靠人口增长推动高房价的时代已经结束了。

既然人口总数在下降，那房地产是不是就彻底没戏了呢？不是的，因为人虽然在变少，但人口持续往都市圈城市群集中。美国、日本、韩国这些发达国家在城镇化后期都出现了这个现象，中国也一样，人口逐步往都市圈城市群迁移。

比如2021到2024年，深圳常住人口年均增长10万人，杭州年均增长14万人。而东北、西北以及那些低能级城市人口在持续流出，未来不是所有城市房价普涨，而是20%人口流入的一二线城市，未来还有新增购房需求，房价可能会涨。而80%人口流出的低能级城市，未来没有新增购房需求，不仅房价可能不涨，甚至还会长期下跌。

所以基本结论是，中国房地产大开发时代已经落幕，房价普涨时代结束，我们正在进入存量时代。未来房价的主要特征是区域大分化。一线和强二线城市，因为人口流入，有产业有需求，房价有望逐步企稳，未来甚至还会上涨，而大多数三四线城市，因为人口流出，老龄化加剧，库存高，将面临有价无市和长期的阴跌。

所以你看，如果你问中国房价还会不会涨，不如问哪里的房价会涨，哪里还有机会。