海淀宝山双子选房，关键看总价

文/北京进深 林振兴

王晴（化名）在这个周末去看了金隅海淀新盘——北京隅海岄，却无奈吃了闭门羹。

她在社交平台上吐槽，“也不是第一天看房了，但被销售赶出来还真是头一回”。

海岄样板间原本预计10月26日开放，都已装修好，但却又延迟到11月初。

隔壁海宸元境，早在10月12日就开放了营销中心，并搞了一个盛大仪式，该项目是中建壹品总部营销团队联合北方区域一同作战。

一步慢，则步步慢。

在北京，能称得上真正竞争关系的双子座项目并不多，宝山村双子就是其中一对。

眼下，它们进入拼刺刀的阶段，火药味十足。

在同面积段户型上，海岄比海宸元境稍大，但是功能是一样的，都是三居或者四居。对于购房人来讲，面积大了，总价自然就贵了。

以海宸元境123㎡和海岄129㎡为例，都是四叶草四室，假设均价都是8.5万/㎡，两者总价相差50万 。

而且海宸元境最小户型是99㎡，800万就能上车，海岄的上车门槛是900万。

区别于海淀北的富人阶层，不care价格，更在乎品质；海淀西的购房人群，对价格很是敏感。

这也意味着，海岄在价格上比海宸元境失去了优势。想要卖出高溢价，海岄需要拿出诚意。

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海宸元境共计11栋、414套房，社区体量更小，但选择面更广，户型99–107-123-139-181㎡ ，总价约800万-1550万/套。

中建壹品很机智，99㎡用来引流，181㎡大平层用来保利润。

海岄共计13栋、458套房，金隅瞄准纯改善群体，户型面积段108/129/145㎡，总价约900万-1300万/套 。

相较海宸元境，海岄楼面价仅贵了500元/㎡，但它想要卖出高溢价，需要讲更动人的故事，砸更贵的材料。

在立面上，海岄用了金属铝板 石材 玻璃，首创金属 陶板 石材竖向插接工艺。

有购房者调侃，在宝山村现如今的城市界面中，海岄造价更高的铝板外立面，总给人一种穿高级西装逛菜市场的割裂感。

当然，海岄在建材选择上是有优势的。

依托集团“造好材料”的核心优势，金隅地产也构建起从上游建材，到下游施工装修的全产业链，能精准匹配更优建材组合。

但材料成本高了，最后买单的还是购房者。

现在购房者更加精明，不会被堆砌奢石材料而忽悠，他们在乎的是，多花几十万，能不能买来对等的居住体验以及未来溢价。

此外，海岄还砸了不少真金白银，搞了一个1800㎡下沉庭院会所，并打造立体式园林。

在园林比拼中，两家都拿出了看家本领，但海宸元境有一个天生优势，它南面林地0.7公顷，轻松秒杀海岄南面林地0.39公顷。

从总平图看，海岄也有不少bug，交通动线较为复杂。

它有东、西两个大门，东门北面紧邻消防出入口，南面还有车库出入口；西门正对海宸元境车库出口，交通上不是很方便。

而且，海岄横排楼栋较多，多单元设计。

这么做主要是为了保证面宽，南北向可以拥有更好的采光和视野；缺点是，边户房源会比较少，部分楼栋东西距离过近。

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在户型设计上，宝山村双子也是针尖对麦芒。

海宸元境107㎡ vs 海岄108㎡，整体布局相似，南向三面宽三室两卫。

在得房率方面，海宸元境北侧的设备平台明显更大，得房率高于海岄。

北侧卧室，海宸元境是北面开窗，海岄是东面开窗。

如果卧室窗子朝东，早上的阳光非常强烈，影响睡眠。传统风水学则认为，东面开窗易导致“财气外泄”。

在细节上，海宸是独立家政间，带一个窗户；海岄的家政间和餐厅联通。

海宸元境123㎡ vs 海岄129㎡，都是四叶草四室。

海宸元境北侧两个卧室相邻，可变空间；海岄北侧中间是厨房，面宽2.5m，比海宸元境厨房面宽（2.65m）还窄。

更奇葩的是，海岄129㎡户型的客厅面宽仅4m，在海淀、朝阳类似面积段的房子，面宽都比这个大。

北侧卧室，海宸元境均是北面开窗，海岄有一间靠西次卧是西面开窗。

传统观念认为，西边开窗可能会导致家中的正财运受损，因为西方被认为是夕阳的方向，象征着收敛和内聚的能量。

更关键的是，西边窗户会导致严重的西晒问题，夏天室内温度会显著升高，冬天则会感觉闷热不舒适。

海宸元境139㎡ vs 海岄145㎡，在赠送上，海宸元境北侧有设备平台，海岄则有一整面的侧边飘窗，大转角设计，得房率在海淀来看应该也算高的。

海岄把飘窗赠送当作卖点，但殊不知这却成了槽点。

别的开发商都很巧妙采取削减、隐蔽或转化为实用功能等策略，优化飘窗墙垛，海岄却把飘窗设计成“显眼包”。

尤其是海岄129㎡和145㎡户型中，甚至主卫、公卫都有飘窗。

淋浴房与飘窗并存，是洗澡可以坐下休息用，当这是公共澡堂？就这么点大的淋浴房，里面还有墙垛子，老人和孩子洗澡跌倒怎么办？

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海岄位于海淀与石景山交界，有人调侃它为“贴牌盘”。

因为买这里的海淀人民，得蹭石景山配套，山姆会员店、万达广场、大悦城都得往那边跑。

自家门口，仅有锦绣大地物流港。

学区目前也是海淀靠后，1公里内有规划九年一贯制学校，有消息说将引入首师大附中，但没确定文件；2公里内有北京十一晋元中学、首师大附属小学，在海淀属于垫底梯队。

周边城市界面一般，老旧小区居多，离豪宅板块的定位差距可不小。

6月5日，海淀宝山双子地块完成出让。

金隅地产以33.64亿元总价摘得东侧0017地块，楼面价5.73万元/㎡，溢价率1.48%，打造第三座“北京隅”产品。

开发主体北京海隅建业房地产，成立于2025年6月13日，注册资本2000万元，由金隅地产100%持股。

项目公司法定代表人、总经理为王亮，他是金隅地产北京管理中心总经理，同时也是北京隅东序的项目总。

西侧0016地块由中建壹品以27.78亿元总价竞得，溢价率1.76%，楼面价约5.68万元/㎡，打造在北京的第一座“元境”。

海岄现在有两个强劲的对手。

一个是靠近西四环的半壁店项目，由保利发展 北京建工联合体以45.45亿元摘得，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。地块建筑规模约5.8万㎡，容积率1.4。

另一个是靠近海淀的中海玉华玖章。它的城市界面足以秒杀宝山村地块，且还有一个不容忽略的因素，石景山可以有大尺度的阳台，但海岄却只有飘窗。

此外，地块北侧3公里内的西郊机场地块也在最新一轮供地清单中，还没正式上架。

目前来看海淀西四环至西五环一带新盘不少，多个项目面临去化压力。现在高价上车海岄，后续会不会站岗？