最高院：有这些情形的，对已查封商品房可以监督开发商自行销售！

作者：周军律师.

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“商品房被法院查封后只能等待司法拍卖？” 这一传统认知正被 “监督自行销售” 的创新执行模式打破。

那么，有哪些情形的，法院对已查封商品房可以监督开发商自行销售？

最高人民法院案例库入选案例《某银行股份有限公司成都分行与成都某置业有限公司执行实施案》

中明确：

查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。

法院认为，

本案系借款合同纠纷，申请执行人为金融机构，被执行人系房地产开发企业。申请执行人的诉求是兑现债权，被执行人可供执行的财产为已被保全查封但尚未取得商品房预售许可证的待售房产。

执行法院认为，按照常规的执行流程，法院可以通过拍卖推进查封资产的司法处置。但通过拍卖方式处置资产，存在被执行人资产价值缩水的风险，还会引发系列纠纷，加重被执行人的债务诉讼负担，最终可能导致企业资不抵债，还可能影响该项目已售房产的正常交付。

依据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》规定，对资金周转困难、暂时无力偿还债务的房地产开发企业，人民法院应按照下列情形分别处理：

（1）查封在建工程后，原则上应当允许被执行人继续建设。

（2）查封在建工程后，对其采取强制变价措施虽能实现执行债权人债权，但会明显贬损财产价值、对被执行人显失公平的，应积极促成双方当事人达成暂缓执行的和解协议，待工程完工后再行变价；无法达成和解协议，但被执行人提供相应担保并承诺在合理期限内完成建设的，可以暂缓采取强制变价措施。

（3）查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。人民法院在确定期限时，应当明确具体的时间节点，避免期限过长影响执行效率、损害执行债权人合法权益。

同时，按照“保交楼”的工作要求，应当充分兼顾双方当事人及购房者、施工单位、材料供应商等其他主体的利益诉求。

在此基础上，人民法院着眼全局考量纠纷的妥善高效、化解，积极引导双方当事人联合申请以监管账户监管限额外资金保障案涉工程建设；主动对接住建部门，了解相关办证程序，在不解除查封情况下助力房企成功办理商品房预售许可；为保障申请执行人的合法权益，及时冻结案涉房屋的商品房预售资金监管账户，监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋，并将销售房款用于偿付债务。

周军律师提醒，已查封商品房监督开发商自行销售，是司法执行从 “强制处置” 向 “精准施策” 的转变。核心在于通过资金监管、过程监控与违约追责实现风险可控。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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