取消期房销售的制度有望取得一石三鸟的效果。

取消期房销售的制度有望取得一石三鸟的效果。

2025年10月底，我们看到二十届四中全会通过了“十五”发展规划的草案，其中有一个重要的关于房地产的表述，即“要推动房地产高质量发展”。可能很多朋友觉得这句话谈得太模糊、太宏大，实际上里面有一句话说得更加具体：“要加快构建房地产开发的新模式，要完善商品房的开发、融资、销售等基础制度的改革。” 你注意，这其实也包含了大家所说的房地产开发过去模式的改革。

过去是什么模式呢？大家知道，就是期房销售的模式：土地招拍挂之后，楼只建了一层，就开始售卖整个楼几十层的未来期房。当然，在2021年以来，由于房地产行业的调整，这种期房销售制度也滋生了很大的金融风险和社会风险。其实在2023年，我就在不同的场合提过要取消期房销售制度。

目前根据“十五”发展规划的表述，较大的概率是从2026年开始，房地产这种基础性的销售、开发制度会得到一些改革，现房销售会越来越成为更主流的方式。11月上旬，我也看到住建部部长在媒体新闻发布会上讲过，要逐步取消期房销售制度，建立现房销售的新制度。

其实要取消期房制度，在我看来可以起到一石三鸟的效果，尤其结合当前房地产调整、“稳楼市”压力山大的局面，应该说还是有一定正面作用的。

第一个，站在购房的居民家庭角度来看，如果取消期房制度，实行现房销售，它可以降低家庭购买房产的潜在不确定性风险。过去我们知道，在期房销售模式下，由于房地产下行，房地产企业经营可能遇到麻烦，最后会导致已付全款的家庭仍然面临烂尾楼迟迟无法交付的问题。所以如果实行现房销售、取消期房，对于购房家庭来说，这种风险今后就不会再有了。我想这是第一个，对居民购房家庭的积极影响。

第二个，站在房地产企业的角度。我们知道，过去房地产开发在全国雨后春笋般出现，全国各地不论什么样的企业，几乎没有门槛，只要能疏通当地关系、成立公司，就可以开展房地产开发业务。所以过去房地产开发企业数量很多，其中良莠不齐。一旦出现房地产行业调整的大风险，对整个社会的就业、金融风险等方方面面都会带来非常大的负面影响。

如果实行现房销售制度、取消期房制度，就意味着进入房地产行业的门槛一下子提高了。比方说，从资本角度，如果资本不到位，要覆盖从土地拍卖到最终开发建筑、封顶后才能销售的整个周期成本，恐怕小公司很难应付。

另一方面，朋友们知道，只有把房子都盖好才能开始卖，这会对房地产企业形成另一种压力，即对房子的品质、户型甚至功能可能都会重新定义。因为这时候房地产开发企业有压力了，如果卖不出去，最后砸在手里，恐怕很难消化，所以会倒逼房地产企业开始关注品质。另外，通过现房销售对资本等多方面的筛选，会淘汰那些良莠不齐、没有竞争力的小企业。我想这是第二个好的作用。

第三个，站在整个房地产行业的角度。大家知道，从房地产期房制度来看，拍卖土地后盖了一层就可以开始卖，对房地产企业而言，从土地到销售的周期非常短。而如果实行现房销售制度，从拍卖土地到开发完成，可能得一年到两年时间。

这就意味着，整个房地产行业的供给周期会拉长，同时市场上的房地产供给数量在可预见的未来两三年会明显减少。所以从供求决定价格的角度来看，由于供给明显减少，一定程度上可以改善过去房地产行业调整的压力，实现“稳楼市”的意图。

我想，期房制度过去大家可能仅从解决烂尾楼等社会问题的角度去思考，其实结合当前形势，我认为改革期房制度、实行现房销售，可以起到一石三鸟的作用。