购买“二手房”如何避免买到“凶宅”等忌讳的房屋

购买房屋是一般老百姓的重大事件。尤其是在购买二手房时，人们普遍害怕购买到“凶宅”等忌讳的房屋。因为购买人一般对所购买房屋的具体居住使用等历史情况知之甚少或者一概不知，而对于影响出卖的情形的房屋出卖人往往也不愿意介绍和告知，购买人自己也难以打听的到。这种情况下作为购买人该如何是好呢？前不久，笔者的一位朋友A因购买到B的一套曾经发生过有人坠亡的房屋，在发现后，买卖双方协商解决不成，诉讼到法院后，法院的调解下，双方达成调解协议：解除双方的房屋买卖合同，退房退款，卖方赔偿买方5000元损失。那么，我们看看，A在购买“二手房”时是如何具体操作的。

大约在半年前，朋友A就打算购买一套“二手房”一事向笔者咨询，如何避免购买到“凶宅”以及在房屋内死过人的房屋。笔者说无非是两点：一是事前进行认真详细的调查，以了解真实的情况。但这一点未必能做得到，因为知情的人很少，重要的是知情的人也未必愿意告诉你。事前调查这一点恐怕是不大可靠的。二是和房屋中介签订的《中介合同》以及和出卖人签订的《房屋买卖合同》中要有出卖人保证出卖房屋不是“凶宅”以及该房屋内不曾发生死亡事件，事后如果买方发现该房屋属于“凶宅”或者发生过死亡事件的，有权单方解除合同并有权赔偿买方损失的相关内容。虽然这属于事后救济，但也是可以弥补损失的。朋友A连连说，看来我们买方也只能在合同方面作文章了。

在今年5月底，朋友A通过某房屋中介和房屋所有人B签订了《房屋买卖合同》，在该合同中，除了约定有房屋的价款及交付期限、交付方式，房屋交付时间及过户时间等条款外，还特别约定“出卖人保证该房屋不属于是‘凶宅’以及该房屋内没有发生过死亡事件，如果事后买方了解到有上述情况，买方有权单方解除该房屋买卖合同并有权要求出卖人赔偿损失”。同时，A在和某中介公司签订的《中介合同》中也有这样一个条款：“中介人保证A购买的房屋不属于是‘凶宅’以及该房屋内没有发生过死亡事件，如果事后A了解到有上述情况，中介人则协助A解除《房屋买卖合同》并赔偿损失，如果不能和卖方解除房屋买卖合同的情况下，中介人退还中介费8000元并再赔偿8000元损失”。在《中介合同》和《房屋买卖合同》签订后，买卖双方均按合同履行了交付房屋、支付房屋价款以及房屋过户的义务。

在房屋过户一个月后，A在其购买的房屋所在小区的门口食杂店购买食品时，偶尔听到自己购买的房屋原房主B的母亲在该房屋内坠亡的情况，并且警察还因此出警过。A经过当房屋当地派出所打听，派出所警察告知A确有此事。B的母亲患有阿尔茨海默症，在2018年12月在该房屋阳台上坠落地面死亡，警察出警后认为坠亡，不属于刑事案件。A很生气地找到B询问此事，B也承认确有此事，但认为不属于是在房屋内死亡的，是坠落以后在地面死亡的。双方不能就解除合同及赔偿问题达成一致。于是，A将B诉讼到法院，请求解除与B签订的《房屋买卖合同》并赔偿中介费等损失总计人民币10000元。

法院在审理中，A申请中介公司的工作人员出庭作证，中介公司工作人员证明在和B的谈话向其了解房屋情况时，B保证说房屋内没有死过人，自己的父母在农村老家和哥哥一起生活，父母曾经到该房屋居住过一段时间，但都是在农村老家在医院去世的。工作人员还提供了他们与B谈话的录音。工作人员还作证证明，买方A也专门询问过B，B也是如此保证的。经过法官多次调解，原告A和被告B双方达成调解协议：双方解除合同，退房退款，被告B向原告A赔偿损失人民币5000元。

本案中，购房人A虽然不幸购买到了自己忌讳的曾经死过人的房屋，但最终还是挽回了损失。主要原因还是在其签订的《房屋买卖合同》中，订立了出卖人证其出卖的房屋不是“凶宅”以及房屋内不曾死过人的特别条款，以及在和中介人签订的《中介合同》中要求中介人保证不买到死过人的房屋以及违约的责任的条款。本案如果没有这样一个特别条款，恐怕A是不可能解除房屋买卖合同的。因为严格来说，该房屋难以认定为是“凶宅”。 因为“凶宅”的认定，通常是在房屋内发生有人非正常死亡的情形，例如，自杀、被杀，以及其他不正常死亡，譬如被电击死亡、煤气或者燃气中毒死亡等。在房屋内因疾病死亡，尤其是老人寿终死亡的，通常被认为是正常死亡，这样的房屋是不能被认为是“凶宅”的。如果是“凶宅”的话，通常认为房屋从出卖人或者出租人是有告知义务的，未尽到告知义务，则通常认为构成欺诈，依法是可以撤销合同的。但如果不是属于“凶宅”则在购买方没有询问的情况下则没有告知义务。因在本案中，在《房屋买卖合同》中订立有出卖人B也有保证出卖房屋中不曾死亡过人的内容，尽管B抗辩说人是死亡在室外的，但通常这种情况也是认定是在该房屋内死亡的。另外，在《中介合同》也订立一个这样的特别条款，中介人也会在事前以及纠纷发生后，积极履行其义务，有助于买方弥补损失。

再一种情况就是房屋出卖人和中介人描述该房屋所在的位置几年之后会修建商超等商业设施以及修建学校等，即该房屋升值的空间很大。以此来吸引人购买。这种情况下，为保证将来真的可以实现，其有效做法也是在签订的《房屋买卖合同》以及《中介合同》中订立类似的条款以及违反该条款应当承担的法律责任，如此，就可以最大程度免受损失以及受到损失后获得法律救济。