高盛改口背后：93 万亿库存下的楼市真相

各位家人们，最近高盛那篇《2025 年中国房地产展望》是不是刷到不少？咱先把时间线理清楚：去年这时候，高盛放话说 “2025 年底前房价还要跌 20%-25%”，当时不少人觉得是危言耸听；结果今年 10 月 22 日，同一批分析师又改口说 “触底在望”，还给出了两组扎心数据 —— 截至 2024 年底，全国房地产库存高达 93 万亿，相关债务更是冲到 59 万亿元。

现在离年底就剩俩月，回头看高盛这波预测还真有点 “神预言” 那味儿。就拿 9 月的房价数据说，一线城市二手房环比跌了 1%，上海、深圳都没扛住；二三线新房二手房全在降，烟台二手房同比直接跌了 6.5%。咱广州更直观，增城二手房 10 月报价 11027 元 / 平，环比跌了 1.09%，南沙跌得更狠，达到 1.18%。算下来这一年多的跌幅，确实往高盛当初预测的 20%-25% 靠拢了，只不过不是 “一刀切” 的跌，而是分化着跌 —— 上海新房反而同比涨了 5.6%，成了一线城市里的异类。

那为啥高盛能预判这么准？核心就是那俩吓人的数据：93 万亿库存和 59 万亿债务。先说说这 93 万亿库存，不是单指市面上没卖出去的房子，而是连在建的、待售的加一块儿的广义库存，换算成房子大概够 2 亿人住。更要命的是，七成以上库存都堆在三四线城市，这些地方的去化周期高达 47.6 个月，啥概念？就是按现在的销售速度，得卖四年才能清完，远超 12 个月的合理区间。

再看 59 万亿债务，这里面门道更多。房企境内外债券就有 10 万亿，今年到期的就有 5327 亿，比去年还多 500 亿；银行贷款更是占了 50 万亿，按土地贬值程度算，银行至少要亏 15 万亿；还有给房企供血的信托理财 15-20 万亿，以及欠建材商、施工队的 5-8 万亿上下游欠款。说白了，这 59 万亿就是悬在楼市头顶的 “堰塞湖”，去年高盛看跌，就是算准了这俩雷没排干净。

但为啥现在又说 “触底在望”？关键是政策端出手了。从 2022 年到现在，全国出台了近 3000 次救市政策，光是房贷利率就降了 8 次，5 年期 LPR 降到 3.5% 的历史最低。一线城市更是放大招：北京五环外不限购，二套房公积金贷能到 100 万；上海降存量房贷利率，静安有个新盘开盘就卖光。更实在的是 “金融三支箭” 和项目白名单，已经给房企放了 7 万亿贷款，保下了近 2000 万套房子的交付。这些政策没让房价反弹，但确实把 “硬着陆” 的风险接住了。

这波调整到底影响了谁？最直观的是房企，民营房企债券至少要赖掉 80%，不少老板从 “首富” 变成 “首负”。但咱普通人也能感受到变化：小区楼下的装修队活儿少了，建材店老板抱怨生意难做，这都是 59 万亿债务里上下游欠款被赖掉的连锁反应。对城市来说分化更明显，成都库存超 2000 万平方米压得喘不过气，长春去化周期超 36 个月；但上海消化周期才 13.5 个月，核心区的好房子照样抢手。

聊到这儿得说句实在话，高盛的预测准，但没说全。它看到了跌幅，却没说清 “分化” 才是现在楼市的真相 —— 不是所有房子都在跌，也不是所有城市都能触底。北京中建・运河玖院卖了 47 亿，上海新房逆势上涨，这些信号说明：人口往哪儿流，钱就往哪儿去，好城市的好房子还是有韧性的。

但别被 “触底在望” 骗了，这可不是说房价要反弹。93 万亿库存要消化，59 万亿债务要化解，哪有那么容易？住建部建了 1100 多万套保障房，就是要让商品房回归 “住” 的本质，以后再也不会有 “闭眼买房涨” 的好事了。高盛改口，本质是看到政策托住了底线，不是市场真的热起来了。

最后说句掏心窝子的：以前咱看楼市，就看涨跌两个字；现在得看三张图 —— 城市人口流入图、库存去化周期图、债务化解进度图。那些还在喊 “楼市回暖” 的，要么是卖房子的，要么没看懂这 93 万亿库存的分量。楼市的 “底” 可能真要到了，但这个 “底” 是分化的底，不是普涨的起点。