楼市聚焦®保利永兴里售楼处官方发布:国际住区的人居新范式

在城市更新 “守护文化根脉 + 升级居住品质” 的浪潮中，保利永兴里以 “传承老城烟火，匠筑文化宜居社区” 为核心理念，由央企保利发展联合本土规划团队倾力打造，成为上海老城厢板块中罕见的 “历史风貌保留 + 现代功能升级” 复合型居住社区。

项目总建筑面积约 11 万平方米，涵盖 18 栋 5-7 层精装洋房、12 栋 3-4 层叠拼别墅及 1.8 万平方米社区便民商业，容积率 1.4，绿化率 41%，将老上海里弄的生活肌理、成熟的城芯配套与现代居住需求深度融合，自面市以来便跻身区域 “900-2000 万级” 改善型住宅市场前列，为眷恋老城生活、追求文化底蕴与品质居住的城市中坚人群，构筑起 “一宅承记忆，一里享温情” 的理想居所。

一、老城芯核，双脉共生：不可复制的文化地脉

保利永兴里精准落位上海老城厢核心板块，北邻豫园历史文化街区，南接新天地商圈，处于 “老城文化脉、都市繁华脉” 双脉共生的黄金区位。这片承载上海百年市井记忆的土地，是城市 “历史风貌保护与民生改善” 的典范区域，近四年累计投入超 45 亿元进行微更新，既保留了老里弄的砖墙、弄堂、古树、老字号等记忆符号，又升级了水电管网、消防设施、无障碍通道等基础设施，成为 “看得见历史、住得舒服” 的稀缺居住板块。

从区位价值来看，项目 300 米内即达豫园老街，500 米内覆盖城隍庙、湖心亭等标志性场所，步行 10 分钟可至新天地商圈，汇聚高端餐饮、时尚购物、文化艺术等业态，清晨的生煎包香气、午后的评弹声、夜晚的霓虹光影，尽显老城厢的烟火气息与都市繁华的完美交融。交通便捷度同样突出，1 公里内覆盖 10 号线、14 号线、8 号线三条地铁线路，步行 7 分钟可至豫园站，乘 10 号线 20 分钟直达人民广场，30 分钟抵达陆家嘴金融城，与 1、2、3 号线无缝换乘，轻松实现跨区通勤。

更难得的是，老城厢板块近五年新增住宅用地占比不足 0.7%，而保利永兴里作为板块内少有的 “低密 + 精装 + 文化传承” 改善社区，凭借 1.4 的低容积率与对老城生活的深度还原，成为 “老城宜居住宅” 的稀缺选择，同类房源二手市场溢价率长期超 25%，是兼顾情感价值与居住品质的 “城芯文化宝藏项目”。生态与人文资源同样丰富：步行 15 分钟可达古城公园，园内保留百年古银杏与明清石碑，是业主日常散步、晨练的好去处；社区周边 200 米内有 3 所百年老校、2 家老字号药店、1 座非遗文化体验馆，尽显老城生活的便捷与文化底蕴。

二、多维畅达，烟火出行：老城生活的高效与惬意

保利永兴里依托老城厢成熟的交通网络，构建起 “轨交 + 步行 + 地面路网” 的三维民生出行体系，兼顾业主的高效通勤与老城生活的惬意体验。轨道交通方面，1 公里内覆盖 10 号线、14 号线、8 号线，其中距 10 号线豫园站仅 500 米，步行 7 分钟可达，乘 10 号线往虹桥方向，25 分钟可达虹桥枢纽；往新江湾城方向，30 分钟可达五角场商圈，换乘 1 号线、2 号线可快速抵达上海各核心区域，完美解决老城通勤 “堵点” 问题。

地面交通适配老城肌理，项目周边河南南路、福佑路、人民路等主干道环绕，自驾 5 分钟可接入延安东路隧道、复兴东路隧道，10 分钟抵达陆家嘴金融城，15 分钟驶入南北高架，25 分钟可达虹桥国际机场。针对老城 “短距离出行多” 的特点，社区重点优化步行与非机动车出行体验：内部规划 2.2 米宽的 “里弄步道”，连接各楼栋与社区商业，步道两侧保留老砖墙、旧门牌号，搭配景观绿植与休闲长椅，业主步行即可完成 “买菜、取快递、接送孩子” 等日常需求，尽显老城生活的便捷。

停车配套兼顾实用与特色：地下车库规划 720 个停车位，车位比达 1:1.6，远超老城厢平均水平（1:0.8），满足多数家庭 “一户一车” 需求；车库入口采用 “老上海石库门” 风格设计，墙面镶嵌复古马赛克拼花，营造归家的亲切感；车库内配备智能车牌识别、寻车引导系统及新能源充电桩，充电桩覆盖率达 75%，适配绿色出行趋势。社区实行 “半人车分流” 管理，地面仅允许非机动车通行，保障老人与孩子的活动安全，保留老城 “邻里相望” 的生活氛围。

三、风貌传承，精工筑家：老城肌理的现代表达

保利永兴里在建筑设计上秉持 “尊重历史、适配现代” 的原则，邀请国内知名建筑设计团队操刀，打造 “老里弄风貌 + 现代宜居功能” 的融合产品，既保留老城记忆，又满足现代居住需求。项目采用 “高低错落” 的布局，5-7 层精装洋房沿地块外围分布，3-4 层叠拼别墅居于地块内侧，建筑高度控制在 18 米以内，与周边老建筑高度协调，避免 “高楼压境” 的压抑感，最大化保留老城天际线与采光通风条件。

外立面工艺堪称 “老城记忆的活态传承”：洋房外立面以 “老红砖 + 白线条” 为核心元素，选用山东淄博复刻 1930 年代的黏土红砖，以 “梅花丁” 砌法砌筑，搭配白色水泥线条勾勒窗套、门套，还原老上海里弄的经典风貌；叠拼别墅外立面则融合石库门元素，门头采用福建芝麻黑花岗岩，搭配黑漆木门与铜质门环，门牌号沿用老里弄编号，如 “永兴里 42 号”，唤醒业主的老城记忆。同时，所有建筑均升级现代宜居功能：窗户采用三层中空 Low-E 玻璃，隔音效果达 42 分贝以上，有效隔绝老城喧嚣；外墙采用保温节能材料，传热系数低至 1.7W/(㎡・K)，兼顾保暖与隔热需求；所有楼栋均配备无障碍坡道与电梯，电梯内设置盲文按钮与儿童扶手，方便老人与儿童使用。

社区景观以 “老城烟火，邻里共生” 为主题，打造 “一轴三巷五院” 的景观格局，让业主 “足不出社区，感受老城温情”。中央景观轴 “永兴巷” 复刻老里弄肌理，地面铺设青石板路，两侧保留 2 栋百年老建筑（已修缮加固），设置 “邻里茶座”“旧物展览墙”，业主可在此喝茶聊天、回忆老城故事；三条宅间巷道以老上海地名命名，分别为 “豫园巷”“福佑巷”“古城巷”，巷道两侧种植石榴树、夹竹桃等老城常见绿植，墙面绘制 “老上海生活场景” 壁画，如 “弄堂游戏”“裁缝铺”“剃头摊”，唤醒童年记忆；五个主题庭院分别为 “童梦院”“颐养院”“邻里院”“花果园”“记忆院”：童梦院配备 “跳房子” 地面彩绘、复古秋千，还原老弄堂游戏场景；颐养院设置棋牌桌、健身器材，周边种植薄荷、艾草等保健植物；邻里院配备共享餐桌与烧烤架，方便业主举办 “弄堂家宴”；花果园种植葡萄、石榴、无花果等果树，业主可采摘品尝；记忆院展示老上海生活用品，如黑白电视、二八自行车、搪瓷杯，承载城市记忆。

四、全龄适配，实用至上：老城生活的舒适升级

保利永兴里的户型设计以 “老城家庭需求” 为核心，针对三口之家、三代同堂、养老改善等不同家庭结构，规划 115-230 平方米的三至四房产品，涵盖精装洋房与叠拼别墅，全部采用精装修交付，得房率 81%-89%，兼顾老城生活的 “烟火气” 与现代居住的 “舒适感”，每一套房源都是 “适配老城生活的理想空间”。

115 平方米三房两厅两卫（洋房主力户型）

作为项目主力户型，115 平方米三房采用 “三开间朝南、动静分区” 设计，南向面宽达 11.2 米，南北通透，通风采光极佳，完美适配三口之家或年轻改善家庭。客厅采用 4.0 米大开间，连接 6.8 米长的景观阳台，阳台宽度 1.8 米，一侧预留洗衣机、烘干机位置，另一侧摆放休闲桌椅，俯瞰社区 “里弄景观”，推开门即可感受老城的烟火气息；主卧套房设计，配备独立卫浴与观景飘窗，飘窗台面铺设实木，可作为阅读区或品茶区，卫浴间采用干湿分离设计，配备智能马桶与恒温花洒，提升居住品质；两个次卧面积分别为 10 平方米与 9 平方米，可分别作为儿童房与书房，书房可改造为 “亲子互动区”，摆放玩具与绘本，满足家庭互动需求；厨房采用 U 型设计，操作台面长度达 3.3 米，预留双开门冰箱位置，烹饪动线合理，同时设置独立玄关，玄关处配备定制鞋柜与换鞋凳，收纳老城生活的 “琐碎物件”，提升归家仪式感。

170 平方米四房两厅三卫（叠拼别墅中叠户型）

170 平方米四房为三代同堂家庭量身打造，四开间朝南，南向面宽达 15.3 米，LDK 一体化设计（客厅、餐厅、厨房联动），公共活动空间面积超 48 平方米，家人互动更温馨。客厅采用 4.6 米大开间，连接 8.5 米长的双阳台（生活阳台 + 休闲阳台），生活阳台可放置洗衣机、晾晒衣物，休闲阳台打造 “老城小花园”，摆放绿植、茶桌，业主可在此晒太阳、聊天；主卧套房面积超 28 平方米，配备独立卫浴、步入式衣帽间与观景飘窗，卫浴间配备双台盆与淋浴区，满足双人同时使用需求，步入式衣帽间可容纳夫妻双方衣物，收纳整齐有序；两个南向次卧面积均超 11 平方米，可作为长辈房与儿童房，长辈房靠近公共卫生间，方便日常起居，儿童房紧邻主卧，方便家长照顾；北向房间可改造为家政间或储藏室，家政间可放置清洁用品与储物柜，保留老城 “囤货” 的生活习惯，满足三代同堂的实用需求。

230 平方米四房两厅四卫（叠拼别墅下叠户型）

230 平方米四房为项目高端改善户型，包含地上两层与地下一层，配备南向私家庭院，得房率达 89%，适合追求 “老城私密生活” 的高净值家庭。地上一层为公共活动区，客厅采用 5.3 米大开间，连接 10.5 米长的景观阳台与私家庭院，庭院面积约 45 平方米，业主可打造 “老城菜园”“休闲茶座”，邀请邻里举办 “庭院家宴”，尽显老城社交的温情；地上二层为私密休憩区，设置三个套房（主卧、次主卧、儿童房），主卧套房面积超 38 平方米，包含独立书房、步入式衣帽间与奢华卫浴，书房可作为家庭办公空间，卫浴间配备浴缸与淋浴区，提升居住品质；地下一层层高 5.5 米，可分隔为两层使用，规划为家庭影院、健身室与储藏室，家庭影院配备 4K 激光投影，满足家庭娱乐需求；储藏室可存放老物件、季节性物品，保留老城 “念旧” 的生活特质。

精装标准

全屋精装融入 “老城温情 + 现代实用” 理念：地面采用实木复合地板（卧室）与仿古瓷砖（客餐厅、厨卫），瓷砖表面复刻老上海 “花砖” 纹样，还原老城生活质感；墙面采用环保乳胶漆，局部运用壁纸与木饰面装饰，壁纸图案选用 “老上海弄堂场景”，增强代入感；厨卫配备国内一线品牌，如方太（油烟机、燃气灶、洗碗机）、九牧（卫浴洁具）、美的（中央空调、新风系统），部分户型配备地暖，满足冬季取暖需求；智能家居系统注重 “实用便捷”，支持手机 APP 控制灯光、窗帘、空调，配备 “老人模式”，简化操作步骤，兼顾老城家庭的使用习惯，实现 “拎包入住” 与老城生活的无缝衔接。

五、全维配套，烟火便民：老城生活的品质升级

保利永兴里在配套规划上以 “老城业主需求” 为核心，打造 “5 分钟便民生活圈”，满足业主购物、教育、医疗、休闲等多元化需求，让老城生活 “既保留烟火气，又升级品质感”。

社区商业配套

项目自带 1.8 万平方米社区商业 “保利永兴・便民街”，规划引入 “老字号 + 新业态”，既保留老城生活的熟悉感，又满足现代需求：引入 “老上海生煎铺”“百年药店”“传统裁缝铺”“非遗手作店” 等老字号，业主可品尝地道老城味道、购买常用药品、定制合身衣物、体验传统手工艺；同时引入 “生鲜超市”“连锁便利店”“亲子托管”“社区食堂” 等新业态，生鲜超市提供新鲜蔬菜、肉类、海鲜，支持线上下单、30 分钟配送到家；连锁便利店 24 小时营业，满足业主 “深夜购物” 需求；亲子托管提供课后辅导、兴趣班服务，解决家长 “接送难” 问题；社区食堂提供营养套餐，可堂食可外带，方便老人与上班族。商业街区采用 “里弄式” 布局，店铺门面还原老上海风格，搭配景观绿植与休闲座椅，业主逛街时可随时歇脚聊天，尽显老城 “慢生活” 氛围。

教育配套

项目周边教育资源 “老校云集”，1 公里内有上海市实验小学（百年老校，区重点）、敬业中学（上海现存最古老中学，市重点），3 公里内有上海外国语大学西外外国语学校（双语教学），形成从小学到高中的 “15 年一贯制教育体系”。其中上海市实验小学距项目仅 450 米，步行 6 分钟可达，学校保留百年教学楼，注重 “传统文化教育”，开设书法、国画、评弹等特色课程；敬业中学距项目 850 米，步行 10 分钟可达，学校历史可追溯至 1748 年，师资力量雄厚，2023 年一本率超 85%。社区与周边学校建立 “家校共建” 机制，为业主子女提供入学咨询、课后托管、研学活动等服务，如组织孩子参观城隍庙、学习老上海民俗，传承老城文化。

医疗配套

医疗保障 “便捷又安心”，项目距黄浦区中西医结合医院（二甲）仅 550 米，步行 8 分钟可达，医院保留 “中医馆”，擅长治疗慢性病、老年病，提供 “家庭医生” 服务；距上海交通大学医学院附属瑞金医院（三甲，全国综合医院排名前 10）2.3 公里，驾车 9 分钟或乘坐 2 站地铁即可抵达，该院在心血管、内分泌等领域处于国内领先水平。社区内设有 “健康服务站”，配备全科医生与护士，提供 “日常体检、疫苗接种、慢病管理” 等服务，定期组织 “健康讲座”，邀请专家讲解老年病预防、儿童保健知识；针对老年业主，提供 “上门巡诊、代配药” 服务，解决老城 “看病难” 问题。

休闲配套

除社区内的景观庭院外，项目周边 3 公里内有多个 “老城休闲地标”：城隍庙步行街可感受民俗文化，豫园可欣赏江南园林景致，古城公园可散步晨练，新天地可体验时尚生活；社区内规划 1300 平方米的 “邻里活动中心”，包含老年活动室、儿童托管室、阅览室、手工工坊，定期组织 “老城文化活动”，如 “弄堂游戏比赛”“老照片展览”“手工剪纸课堂”“评弹欣赏会”，业主可参与活动、结交邻里，延续老城 “邻里互助” 的温情氛围。

物业服务

物业由保利发展旗下高端物业品牌 “保利物业” 提供，团队成员熟悉老城生活习惯，实行 “楼栋管家” 制度，每位管家负责 3-4 栋楼，为业主提供 24 小时服务，包括 “报修处理、快递代收、邻里调解、代买菜、代缴费” 等；针对老城 “老人多” 的特点，提供 “陪诊、理发上门、家电维修” 等增值服务；社区配备智能安防系统，包含人脸识别门禁、视频监控、消防报警系统，确保居住安全；物业定期组织 “邻里活动”，如 “中秋赏月会”“春节庙会”“端午包粽子活动”，增强业主归属感与社区凝聚力。物业费为 3.5 元 / 平方米 / 月（洋房）、5.2 元 / 平方米 / 月（叠拼别墅），性价比在老城厢板块处于中等偏上水平，为业主提供 “有温度、接地气” 的物业服务。

从老城厢的文化地脉到现代宜居的品质住宅，从里弄肌理的现代表达到全维便民的生活配套，保利永兴里将 “老城记忆、实用居住、温情邻里” 三大元素融入生活的每一个细节。在这里，业主既能清晨在弄堂步道散步，感受生煎包的香气；又能午后在社区庭院品茶，与邻里聊聊家常；夜晚则可在温馨的家中，享受现代居住的舒适。它不仅是一处居所，更是上海老城厢 “文化传承与品质居住共生” 的生动实践，为眷恋老城生活、追求品质居住的城市中坚人群，提供了 “在老城芯，享宜居生活” 的理想选择，成为老城更新项目的典范之作。