西青楼市的战火 ，波及谁了？

• 天津楼市已然是个大战场。这边烽火连天，那边荷枪实弹，也有的地方隔岸观火。供应远大于需求，战火就烧的旺。哪些区域/板块价格战激烈？哪里没有战火很安全？365淘房推出年度专题《天津楼市的“战火指数”》，直观了解“火力分布”。

“环城一哥”西青区，一直称霸环城。

今年1-9月新房已签约50万方，签约均价也是环城中唯一登上2字头的。

成交分布相对“散装”，能分出 10个板块（包括海泰高新区）。

有的板块供应只有1-2个楼盘，有的月均成交不足20套，根本谈不到战火。

还有部分板块，对应独立客群，也不会有激烈战火。

比如杨柳青，几乎不会有外溢客户，都是本地人买房，板块自给自足。

还有梅江南板块，在售的是格调初晴和梅江壹号院这种高端住宅，有独立市场。

所以，对于西青楼市战火的分析，主要集中在五个板块：中北镇、水西、李七庄、大学城和海泰高新区。

中北镇

中北镇名副其实激战正酣，是西青各板块中战火最浓的地方。

新盘很“拥挤 ”，随着格调安澜花园开盘，6盘同时在售。

因格调安澜花园刚首开，签约数据还未体现

战火值指数达到8.5。

关键是，作为后来者，格调安澜花园后发优势强，价格还合适。

洋房119平米总价210万，135平米总价262-280万。

好在板块内格调系楼盘多，价格战不会特别焦灼，战场状况是热兵器。

水西

水西板块目前还是三足鼎立：绿城水西雲庐、城投水西东方天宸和金地水西印

今年水西板块新房累计成交459套。

因为处在分界线上，紧邻南开，成交均价在2.7-3.4万/平米之间。

潜在供应就是城投东方玖玺，有联排产品，客群也会独立。

水西板块还是吸收南开改善为主，市区改善为辅。

而市区新产品越来越多，后发优势越来越强，总价门槛还在不断降低。

但水西还没出现最新一代的产品，想吃到市区的份额，只能打价格战。

所以，未来战火指数会升高，达到热兵器等级。

大学城

大学城风光不再，好像和现在的楼市“脱节”。

没有新产品，也没有新供应。

在售的老几位除了价格战别无他法，比如万科翡翠大道80平米高层80平米总价112万起。

好在以价换量起效，成交量保住了，今年1-9月大学城新房成交了931套。

其中有南站板块的衬托，因为南站新房只有一个，新天津人稍微往里走走，就到大学城。

平均下来，每个楼盘月均成交超过20套，蛋糕够分，战火等级只能算冷兵器。

李七庄

李七庄板块正在“更新换代”，主角一直是金地和绿城。

在售的是绿城晓月晴川和金地兿华里，而接棒者绿城晓月熙棠和金地锦墅里都有“两低一高”特点。

经测算，未来战火指数达13.8，但等级只能算冷兵器。

首先，板块内只有两盘 ，绿城晓月晴川和金地兿华里已在清盘阶段，相比去年，成交量自然下降。

两新盘已进入内部认购阶段，还是两盘竞争。

而且都属于代建楼盘，背后甲方更关注利润，去化速度倒不是最重要的。

价格战也就不会夸张，战火等级只能算“冷兵器”。

海泰高新区

海泰高新区的火药味够浓。

在售的保利拾光年有点尾房，不着急卖。

面对纯新盘新城·万青云启的虎视眈眈，金辉江山铭著已开始以价换量。

新供应很有看点，格调砚溪花园和新城·万青云启都是最新的产品。

海泰高新区虽有学校和产业的加持，但地铁和商业迟迟没跟上，居住烟火气还差点事儿。

能不能重振旗鼓，吸引新天津人，只能看两个新产品的威力。