专家喊出10年上升周期，我扒了楼市的真实底色

家人们，最近是不是刷到不少 “楼市要回暖 10 年” 的消息？这事得从半夏投资的李蓓说起，就是那个管理着几百亿资金的女基金经理，她最近在访谈里放了个大招：“本轮房地产调整已经 4 年多了，接下来有望迎来长达 10 年的上升周期”。

可能有人会说 “又来一个唱多的”，但先别急着骂街。咱们先搞懂她这话不是拍脑袋说的，是有实打实的依据。李蓓自己也承认，2023 年说 “十年一遇机会” 时入场早了点，现在为啥敢再提这事？核心是她看到了供需两端的大变化。

先看需求端，这是最接地气的逻辑。黄奇帆之前算过一笔账，全国 500 亿平米的老房子，按 50 年折旧算，每年光换新房就得 10 亿平米。但你们知道吗？2024 年全国新房才卖了 9.7 亿平米，今年前 9 个月更是只卖了 6.5 亿平米，比正常需求差远了。而且咱们身边的老房子是真不行了，我老家那 2000 年的小区，墙皮掉渣、没电梯、停车位都没有，这种房子早晚得换。这就是李蓓说的 “向均值回归的需求”，不是炒出来的，是真得住。

更关键的是供给侧的变化，这才是行业的 “生死局”。2021 年那波调整前，房企多如牛毛，抢地、高杠杆、高周转玩得飞起。但现在呢？李蓓说 90% 的企业都退出了。咱们身边就能感受到，以前街上到处是中小房企的售楼处，现在剩下的不是央企就是少数优质民企。这带来啥好处？开发商拿地便宜了，一线城市好地块都没什么溢价；融资成本也降了，央企借钱利息才 2% 左右，比以前 10% 的高息债省老鼻子钱了。成本下来了，开发商才有心思做品质，不像以前只顾着赶工期。

那要是真像李蓓说的那样，这 10 年上升周期会带来啥变化？咱们普通人能感觉到的肯定不是房价一夜暴涨，而是行业慢慢 “回血” 的细节。

首先是房企活过来了，但不是以前的活法。现在已经有 11 家房企完成了债务重组，融创、龙光这些以前的巨头也在慢慢爬起来。但他们不敢再玩高杠杆了，旭辉老板都说要 “二次创业”，搞轻资产、做收租业务。这意味着以后烂尾楼会越来越少，新楼盘的品质会越来越好，我最近看的几个新盘，小区绿化、户型设计比前几年强太多了。

然后是上下游行业会跟着回暖。这几年房地产不行，建材、厨电行业惨得很，2024 年水泥产量跌了 10%，集成灶四小龙业绩全下滑。要是楼市真起来了，工地开工多了，卖水泥的、做装修的、卖家电的生意肯定会好起来。我楼下的装修师傅说，最近接的新房装修单比去年多了三成，这就是最实在的信号。

但别以为所有地方都会一样，分化才是关键。你看 9 月份的数据，一线城市二手房还在跌，北京、上海都降了 1% 左右，但核心区的新楼盘却有人抢。库存也是，一二线城市去化周期降到 12 个月以内了，三四线虽然也降了，但人口外流摆那儿，想涨起来难。所以这 10 年周期，可能是核心城市的 10 年，不是所有城市的 10 年。

说到这儿，我得跟大伙掏句实在话：李蓓的判断有道理，但别理解成 “闭眼买都赚”。

第一，这 10 年绝对不是直线上升，中间肯定有波动。开发商还有三分之一的高价地没消化完，得 1-2 年才能扛过去。而且 2025 年房企还要还 5342 亿的债，压力还没完全解除。就像人大病初愈，得慢慢养，不可能一下子跑马拉松。

第二，“产品力” 才是真王牌。以前开发商靠拿地、高周转就能赚钱，现在不行了。李蓓说以后能活下来的，是那些能把房子做好、给土地创造溢价的企业。我最近去看了个央企的新盘，户型南北通透，还配了社区食堂、老年活动中心，这种房子就算贵一点也有人买，这就是趋势。

第三，别被 “10 年” 这个数字忽悠了。李蓓自己也说，现在还得等二手房价格企稳，这个信号可能要等半年甚至更久。咱们普通人看楼市，别听大 V 喊口号，就看身边的工地是不是真开工了，中介门店是不是真热闹了，这些比任何预测都靠谱。

其实这几年楼市调整，对咱们普通人来说未必是坏事。以前开发商闭着眼造房子都能卖出去，现在倒逼他们做好产品；以前炒房客把房价炒得虚高，现在市场冷静了，真正的居住需求才能被满足。李蓓说的 10 年周期，本质上是行业 “洗心革面” 后的重生，不是回到以前的疯狂。

最后想说，不管周期来不来，房子最终是用来住的。那些喊着 “楼市要崩” 的和 “马上暴涨” 的，都太极端了。咱们就抱着平常心，看行业慢慢变好，看开发商做出更舒服的房子，这就够了。