天津
与新房不断爆款频出相对，二手房却越来越难了。
无论量还是价格，都没能顶住压力。
成交量持续萎缩
9月份的贝壳二手房成交量，比8月又少卖7%。（注：以下数据来自贝壳找房）
*数据来源：贝壳二手房
关键，此下行趋势已持续半年。
从3月份过后，二手房成交就像只被扎破的气球，一直在往外漏气。
现在这个量都不及2月，已是今年至今的第二低。
更令人大跌眼镜的是，跌幅最大的竟然是和平，环比8月少了47%。
成交量近乎“腰斩”。
同比去年同期，也有20%的跌幅。
*数据来源：贝壳二手房
事实上从8月和平就很明显在走下坡路了。之前一个月都能卖300多套，到8月直接砍去了一半。
没想到，9月又从中间给了一刀。
一个月才卖了93套，平均一天就3套。
*数据来源：贝壳二手房
如今10月已过去三分之二。
和平依旧每天个位数成交，过5套都成一大关。
*数据来源：贝壳二手房
河西、南开相对好一些。
偶尔周末能到二三十套，但也已不多见。
*数据来源：贝壳二手房
这可是之前二手房的“成交大户”。
价格也跌了
反倒是1月成了今年的高点，之后基本是一月更比一月低。
最新的9月贝壳成交均价为1.32万/平。
环比价跌4.6%。
*数据来源：贝壳二手房
值得一提的，这波调整是全范围的。
不止老破小、老破大……连学区房，现在也没扛住。
幅度甚至比没学区的还狠。
*数据来源：贝壳二手房
拢了下贝壳近半年的二手房涨幅，和平竟然领跌，价格半年跌了21.5%。
河西、南开也跌了，半年跌幅分别为9.6%、5.4%。
二手房门店经理表示，从今年四五月份到现在，二手房的成交价格平均跌了10%左右。
现在价格上松动特别多。
像河西一片普小私产一居，之前卖120万左右，现在都已经破百了。
前几天新成交的一套私产，98万。
公产更低，一套直管公产顶楼，成交价才77万。
这要放在原来，完全不可能。
和平学区房也下探了。
年初和平普小拆间还能卖110万左右，现在已经掉到90万左右。
私产门槛也降了20-40万。
比如，二片新星小学，年初215万左右，现在180万左右。
基本上和平除了实验、岳阳道、昆明路，现在私产门槛都已回到200万以内。
究其原因，有几点：
1）大涨后回落
和平是2021年出的831政策，进而催生出了“末班车”行情。
转年便进入爆发式增长。
当时特别疯狂，新星小学私产独单都卖到260万。
也正因此，全市的高点是在2017年3月，而和平却是2022年3月。
现在需求释放完，迎来了回调。
河西也是如此，和平“关门”后把需求挤压到了河西。
带动起河西一片的价格冲高。
所以现在在回归市场。
这也是为什么河北区反跌得最少，没有学区溢价，纯卖性价比。
2）学区房淡季
现在正值学区房淡季。
今年上学的已打完收工，明年上学的则不急于一时。
到明年入学报名前还有好几个月，学区置业的迫切性并没有那么强。
大多数人都还在观望。
一是再看看行情，二是等合适捡漏。
加之，入学高峰已过，今年很多学校的新一年级班级数都减少了。
比如万全小学今年少了4个班，实验小学少了3个班，湘江道小学少了2个……
这也意味，学区需求没之前那么强烈了。
而房价说到根上，就是供需关系。
3）新房“掀桌子”
一二手房并非是割裂的市场。
两者既是竞争关系，又存在紧密联动。
二手房卖不动，新房的置换链条就无法打通；而新房价格调整，也会拖拽二手房。
本来新房产品迭代，就已经给二手房造成了冲击。
现在又在以价换量。
这导致二手房价格更加混乱。
没有了定价锚点，业主都在按照自己的原始买入成本去计算。
最终必然是价低者胜。
现在的天津市场，买方不急，卖方慌。
去年还有政策强刺激了一波，现在整体市场预期不振，也没有有效政策。
尤其是要置换的，价格调整的特别多。
有的本来已经在第一次挂牌价基础上调了。若是三周或一个月还没卖掉的话，业主会主动再次调价。
很多人都是在抱着“捡漏”的心态在看房。
非必要不买房，无性价比不成交。
（注：文中数据均来自贝壳二手房）
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