上海
01
投资客大举回归墨尔本房市！这些80万以下的区是宝藏！
随着维州房市吸引力回升，投资者开始强势回归。
过去一年内投资客约占全州新增房贷的三分之一。
但与此同时，有16%的投资性房产在转售时出现亏损。
《PropTrack Terri Scheer投资者报告》指出：尽管市场整体走势趋稳，投资者仍需谨慎，特别是在一些房价较低、租金回报较高的区域，已经成为今年春季的 “投资客必争之地” ，预计将与首次置业者展开正面竞争。
报告列出10个房价中位数不高于80万澳元的维州投资热点，其中排名前三的分别是：Cranbourne South、Meadow Heights 和 Coolaroo。
这些郊区的房屋过去一年中价格涨幅均超过9.5%，且租金回报表现优于平均水平。
至于公寓房，Notting Hill、Sunshine 和 Broadmeadows 则被列为首选。
尽管目前墨尔本在全澳范围内仍属较为 “可负担” 的首府城市，这一性价比也可能吸引更多投资者入场。
不过，并非所有人都能从中获利。
报告显示：过去一年内，维州有84%的投资者实现了正收益，但仍有16%的人亏本售出。
相比之下，全澳平均亏损率仅为10%。
REA集团资深经济学家Angus Moore表示：出现亏损的原因多与近年墨尔本房市走弱有关。
过去三年中有两年房市表现不佳，尤其是那些在2021年或2022年底高点入市的人，承受了更大的贬值风险。
Moore指出：期间表现较稳的反而是价格较低的区域，因此近期的投资热点多集中在价格亲民的郊区。
澳洲房地产买家代理协会（REBAA）维州代表Matthew Scafidi则补充说：那16%的亏损者中，部分人可能是买入了高密度公寓楼，亦有不少是在利率尚低、房价处于高点时出手，但随着借贷成本上升、建造费用飙升，原本打算开发的物业价值反而缩水。
尽管如此，他透露：目前约三成客户是来自外州的投资者，其中不少人会选择购买需要一定整修的房产，这也意味着他们将更多地与首次购房者争夺价格实惠的市场。
Moore进一步指出：近几年持续紧张的租赁市场也是促使投资者积极入场的主因之一。
考虑到市场普遍预期澳洲央行还有一次降息，以及租房市场依旧吃紧，投资者的活跃度预计将在今年和明年持续走强。
Terri Scheer公司执行经理Carolyn Parrella也表示：目前的市场状况或为房地产投资者带来可观的回报机会。
报告还披露：约每七位澳洲人中就有一人拥有出租物业，其中近三分之二的投资者仅持有一套房产，约20%拥有两套，拥有三套及以上者则占12%。
从年龄层来看：55至64岁的群体是澳洲最大的房产投资者群体。
而全澳收入排名前20%的人群，持有了近30%的投资物业。
02
阿德莱德成为澳洲仅次于悉尼第二难以负担的城市
很少有人会想到阿德莱德会跻身于与悉尼昂贵的房地产市场最接近的城市之列，但今年的《Demographia国际住房负担能力报告》将这座教堂之城列为澳洲第二难以负担的城市。
该报告根据当地收入与住房成本的比较，对全球城市进行了排名。最新调查结果显示，悉尼是全球第二难以负担的住房市场，仅次于香港。与此同时，阿德莱德在全国范围内升至第二位，令人震惊的是，在全球范围内排名第六。
曾经被视为澳洲可负担性首府的阿德莱德，其房价中位数已攀升至家庭收入中位数的10.9倍，超过了墨尔本的9.7倍和布里斯班的9.3倍。悉尼仍然以13.8倍领先。
这一发现标志着南澳首府的重大转变。就在几年前，阿德莱德的住房市场还是该国最容易进入的市场之一。
报告发现澳洲的五个主要城市都处于最高级别的难以负担水平。澳洲的房价中位数倍数（9.7倍）超过了加拿大（5.4倍）、英国（5.6倍）和美国（4.8倍），使澳洲成为高收入国家中最难以负担的住房市场之一。
虽然报告将限制性规划列为澳洲住房难以负担的关键驱动因素，但是城市扩张的限制、当地对高密度住房的抵制以及澳洲人对大房子的渴望也在产生影响。
自疫情以来，建筑成本的急剧上涨也影响了供应。
除了供应有限外，首次购房者激励措施和澳洲储备银行的降息预计将进一步推动澳洲房价上涨，这意味着阿德莱德的负担能力问题不太可能在短期内得到改善。
03
北领地租赁法律全国垫底 「房东市场」下租客遇困境
一天晚上在支付租金仅数小时后，艾玛和室友便无家可归。起因是她们与达尔文卫星城Palmerston合租房的主租客（法律上被视为房东）就一处污渍成因产生分歧。
主租客对她们恶语相向、极不尊重，当晚还冲进房间要求她们离开，艾玛把自己锁在浴室并报警，警察赶到后称她们有权在规定天数内搬离，但无能为力。由于感觉危险，艾玛和室友选择立即离开。她们表示，主租客面对警察在场也无所谓，出于安全考虑她们只能离开。
达尔文是全澳租金最高、房价最低的首府城市之一。
Domain数据显示，截至9月，达尔文房屋平均周租金720澳元，仅次于悉尼，跨州投资者推动需求增长，房屋空置率降至0.4%。在其他一些首府城市的房价停滞不前的情况下，达尔文房价近年来持续飙升，房东占据上风。
达尔文社区法律服务机构（DCLS）数据显示，北领地近50%居民是租客，可该领地租赁法律在全澳垫底。
北领地与西澳也是澳洲仅有的仍允许无理由驱逐租客的司法管辖区，也是房东一年内可多次涨租的唯一地区，同时也缺乏独立租房押金管理委员会，未规定租赁房屋状况最低标准。
DCLS首席律师科文尼称，租赁纠纷约占该机构咨询量的40%。当前住房危机下，很多人被迫住在不稳定住所，他们需要充分保护，但目前保护措施并不充分。
北领地住房保障组织首席执行官泰勒表示，房东市场下，租客进入租赁市场困难，尤其是面临无理由驱逐或连续涨租的租客，现在租客处境艰难。
2023年国家内阁《Better Deal for Renters》政策提供改进方向，列出九项可实施的租赁条款，不过两年来北领地仅实施了四项。
泰勒认为，为租赁房产设定最低标准等条款对租客至关重要。
泰勒说，北领地政府需规划住房，迅速增加社会住房和经济适用房供应，缓解私人租赁市场和社会住房等待名单压力，部分城市中心社会住房等待时间长达10年。
对于艾玛这类租客来说，改革迫在眉睫，她们希望有法律像保护房东一样保护租客。
04
新州建筑工期严重延误 繁文缛节推高房价成本
新州住宅建筑行业仿佛陷入新冠疫情时间漩涡，尽管封锁结束、供应链恢复、建筑成本上涨放缓，但情况依旧，如今新建住宅完工时间仍与疫情高峰期一样长。
澳洲统计局（ABS）最新数据显示，该州新建住宅平均完工时间未恢复到疫情前水平。目前，建造一栋典型独立屋住宅需一年多，远高于疫情前通常的九个月，雅柏文项目建造时间更延长至近三年。
这一情况引发行业领袖警告，长期存在的工期延误问题正在抑制房屋供应、推高房价。
新州建筑大师协会（Master Builders NSW）执行董事波洛克称，与疫情前相比，新州新建住宅建造速度一直难以提升，导致房屋供应滞后、成本上升，对谁都没好处。
澳洲统计局指出，《National Housing Accord》实施后的首个12个月里，新州完工住宅数量低于上一年。
根据该协议，新州政府需在2029年前在全州交付37.7万套新住宅，但截至6月的一年里，全州仅建造42,581套住宅，低于上一年的46,865套。
波洛克补充，繁文缛节仍是抑制新住宅供应的重大问题，会员要从各地建筑工地调走技工、雇佣新办公室职员，以应对大量新出台和变更的法规及繁文缛节带来的行政管理负担。全州各地还要应对监管检查增多、开发审批文件篇幅增加的问题，某些情况下审批文件从六页增至十三页。
波洛克解释说，监管机构与地方议会规则解释存在矛盾，加上各级法律法规错综复杂以及保险政策变化，加剧了建筑流程紧张局面，这些不断增加的行政和监管负担延误项目进度、推高房价。而建造时间延长也导致房价上涨，因为建筑商将更高的劳动力和持有成本转嫁给了消费者。
波洛克敦促政府采取行动，让住房行业重新提高生产率是加快住宅完工时间和增加房屋供应的解决方案，政府决策应以这一目标为导向。
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